房貸走升 對房價影響由助攻轉為防守

•吳銘鴻 2008/01/04
信義房屋認為，由於低房貸利率被公認是推升這一波房價上漲的主要原因，因此當去年下半年房市轉趨盤整之際，利率走勢也成為接下來支撐房價的關鍵指標。


央行兩年半內連續升息14次，銀行放款利率也跟著持續攀高，究竟這幾波房貸利率變動下來，對購屋者來說會增加多少房貸支出呢？根據央行統計資料顯示，五大行庫新承作房貸利率在去年1~11月，總共調升0.486個百分點，11月平均利率為2.767%，以貸款五百萬元為例，購屋者每個月將增加1185元的支出，一年約需多支出14220元，在當前物價上漲的氣氛中，每項支出都增加，整體加起來對於一般所得家庭，仍構成明顯的負擔。信義房屋認為，由於低房貸利率被公認是推升這一波房價上漲的主要原因，因此當去年下半年房市轉趨盤整之際，利率走勢也成為接下來支撐房價的關鍵指標。
信義房屋契約部代書林以德表示，就五大行庫(台銀、合庫、三商銀)新承作房貸利率的變化顯示，在95年6月來到最低點而為2.241%，至隔年5月將近一年的時間，皆維持著平均每月0.01%微幅緩升之走勢，反映出央行每季升息所墊高的資金成本。當時的升幅，對購屋者來說影響是微乎其微。

然而在去年六月央行大幅升息一碼之後，各行庫房貸利率的跟進幅度及速度都有加大的趨勢，且已連續十七個月上漲。以96年下半年為例，6~11月新承作房貸利率共調升0.42%，尤其11月的變動幅度最大為0.127%。超過半碼(0.125%)的變動幅度，在過去這幾年來可謂相當罕見，反映出銀行對於當前房價風險意識的注重。

林以德分析，這幾個月房貸升幅的拉大，也讓購屋民眾更加在意各行庫的利率水準的比較。不過對於市郊的產品，由於房貸成數較市中心來的低，因此各行庫願意放貸額度的多寡，就成為民眾在選擇行庫上的主要考量，利率差異反在其次。

信義房屋企研室主任蘇啟榮進一步說明，國內房貸利率水準，在90年還在6%以上，到了92年時候來到3.1%，之後一直處於低利環境，也造就所謂「買比租划算」的難得契機，對於這幾年的房市交易價量產生明顯的推升效果，這樣的財務優勢一直維持到96年初才算結束，也因此這波房價的上漲，低利率可謂居功厥偉。因而下半年房市盤整以來，房貸利率的變動，也就成為房價走勢的主要觀察指標。

就去年6~11月新承作房貸利率調升0.42%而言，以五百萬貸款金額計算，前半年每個月房貸本息負擔將由26,124元增加到27,150元，增幅約為3.9%。由於幅度不算太大，加上利率的變動是近幾個月才開始趨於明顯，因此對於近半年的房市交易不至於產生衝擊。此外，一般認為美國的降息，相對減輕國內央行升息的壓力，因此未來升息走勢可望趨緩。不過，若接下來房貸利率超乎市場預期，而呈現較明顯的升幅，未來對房價的支撐效果將越來越薄弱。

也由於近半年房貸利率升幅轉趨明顯，固定利率的房貸產品詢問度大增。目前部份壽險公司或銀行，皆有提供前三年至前十年的固定利率房貸。以七年期固定利率房貸產品而言，若未來指數型房貸基準利率調升1碼，則前七年房貸本息支出，就比三階段指數型房貸有利。

不過信義房屋也要提醒消費者，固定利率年期結束後，隔年轉為指數型房貸的加碼幅度較高，屆時消費者不妨透過轉貸來避免房貸支出的驟然增加。當然在選擇固定利率房貸時，也要留意是否有違約金的問題。林以德指出，目前各家行庫在房貸業務仍相當競爭，指數型房貸仍是主力產品，也是多數購屋者所採用的房貸模式。消費者不妨多加留意未來房貸利率的走勢，若是升幅持續且明顯，屆時可考慮是否轉為固定型利率房貸。

年月 五大行庫新承作房貸 20年期每百萬貸款
初期每月本息攤還(元)
金額(百萬) 利率% 變動%
96/1 54,706 2.297 0.016 $5,201
96/2 37,843 2.287 -0.010 $5,196
96/3 52,506 2.301 0.014 $5,203
96/4 48,072 2.334 0.033 $5,219
96/5 52,668 2.347 0.013 $5,225
96/6 41,451 2.406 0.059 $5,253
96/7 40,298 2.469 0.063 $5,284
96/8 35,074 2.564 0.095 $5,330
96/9 27,492 2.612 0.048 $5,354
96/10 29,624 2.640 0.028 $5,367
96/11 35,392 2.767 0.127 $5,430
註：新承作房貸利率通常為房貸初期的優惠利率水準，故每月本息攤還額將隨不 同房貸階段而有所調升。
資料來源：中央銀行，信義不動產企研室整理