| 興富發大直重劃區年後將推新案，每坪至少80萬元 蘋果日報2008.1.3 |
| 發表者：AKIRA 發表數：5903 IP：122.116.154.* | 2008-01-03 09:37:55 |
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【曾敬德╱台北報導】 |
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| 回覆者：台北客 發表數：153 IP：61.230.89.* | 2008-01-25 12:23:29 |
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2008情勢大好 可回歸主題貼一點興x發大直重劃區新案的後續吧 |
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| 回覆者：AKIRA 發表數：5903 IP：122.116.154.* | 2008-01-25 06:26:16 |
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豪宅成台商資金避風港 豪宅單價續創新高 •吳銘鴻 2008/01/22 儘管去年下半年台灣整體經濟環境並非十分樂觀，但2007年豪宅市場仍然屹立不搖，不僅預售市場豪宅大賣，中古市場豪宅也在「比價效應」之下水漲船高。 台股受全球股市大跌影響，再釀股災，房地產業者認為，房市雖然短期內將受到資金緊縮影響，但對握有資金的民眾來說，房地產不失為避險的最佳避風港，尤其是高總價的豪宅產品，很多精華地段的豪宅不受屋齡限制，屋齡愈高，房價仍然愈飆愈高，投報率幾乎百分百，吸引不少台商蒐購。前一波台灣豪宅市場便是由這批海歸派所發動，這次股災正好讓台商更有理由繼續添購，甚至棄守股市、轉戰房市。 信義豪宅協理吳銘鴻表示，這次全球股災，台股重挫，大跌528點，部分房貸戶的資金套牢在股市，如果繼續延燒下去可能面臨斷頭危機，尤其對資金流動較大的投資客影響甚鉅。但北市土地有限，導致建商加碼搶地，一再墊高土地成本，且建材成本節節上漲，精華區房價下跌機會不大，因此對豪宅市場反而是項利多。事實上儘管去年下半年台灣整體經濟環境並非十分樂觀，外有美國次級房貸風暴導致全球經濟不振，內有股市的跌跌不休，但2007年豪宅市場仍然屹立不搖，不僅預售市場豪宅大賣，中古市場豪宅也在「比價效應」之下水漲船高，房價一再攀高，屢屢創下歷史新高紀錄。 儘管在市場新供給量持續放大、房價持續攀高的情況下，2007年下半年台灣房市呈現高檔震盪的走勢，特別是在美國次級房貸風暴出現後，國內金融業者開始緊縮房貸，更讓市場信心大幅滑落，因此建物買賣移轉件數在連續五年正成長之後，2007年首見負成長的警訊。 不過，根據信義豪宅公佈的豪宅市場年度報告指出，在整體市場不盡理想的情況下，豪宅產品卻延續了2006年的氣勢持續熱賣，信義豪宅統計，2007年豪宅總成交量仍維持前一年的高水準，平均成交單價再創新高，達每坪50.8萬元，正式突破每坪50萬元的整數大關，較2006年又上漲了一成六，充分顯示豪宅產品的不可替代性及M型社會業已確立。 吳銘鴻分析，2007年豪宅市場表現不俗，主要有三大力量推動，第一是預售豪宅推案熱賣，像是「勤美璞真」、「一品苑」、「一邸」、「信義帝寶」、「千代田」等，不僅去化速度快，單價也都創下區域新天價行情，因此產生比價效應，房仲市場豪宅也跟著水漲船高，特別在單價表現上持續上揚最具代表性。 其次是豪宅客源的財務實力較不受外部波動影響，儘管外在經濟環境不佳，豪宅客對於數千萬、甚至上億的豪宅產品，下手仍毫不手軟，甚至一買兩三戶，當然在房貸成數上，銀行業者也較不會打折扣。 最後一個原因，就是全球豪宅的比價效應。由於豪宅客經常往來全球各地，看遍各大國際城市的房價起落，對於各國的豪宅價格有一定的了解，相較於歐美及日本的豪宅，台灣豪宅無異是價廉物美，甚至認為被低估，在補漲的預期心理下，青黃不接的台灣豪宅市場，成了外資及台商的最愛。尤其以「香港經驗」為例，前幾年在CEPA政策及自由行的開放推動下，觀光商機促成香港經濟成長躍升，具備稀有性的豪宅產品自然成為置產投資的首選；造成近三年豪宅行情大幅跳脫一般住宅價格的走勢。因此，在預期2008年總統大選後，兩岸之間關係可望進一步開展，有錢人「押寶」台灣豪宅的力道仍然十分強勁。 回顧2007年豪宅市場，信義豪宅歸納出三大趨勢，一、是豪宅有遍地開花的情形，吳銘鴻指出，過去豪宅大致上都座落在市場公認的「豪宅地段」，甚至形成豪宅聚落，出了這些公認地段或聚落就不能也不會有豪宅，但去年豪宅市場明顯跳脫此一市場迷失，大膽挑戰豪宅客的地段選擇，例如北市的大同區、萬華區及南港區推出挑戰區域天價的產品，都有極高的詢問度或是在短期內去化一空。 再者「三高一大」仍是豪宅主要語彙，高單價、高總價、高樓層及大坪數仍是豪宅市場的普遍現象，單價創新高在北中南豪宅市場已是見怪不怪，台北喊出每坪150萬、每坪百萬的豪宅在北市已成常態，台中挑戰每坪55萬、高雄40萬，也都不算稀奇。此外單戶坪數也不斷拉大，一、二百坪已經不能滿足市場需求，三、四百坪的超大坪數，持續挑戰豪宅的空間尺度。在單價拉高、坪數變大的情形下，豪宅總價也就越來越高不可攀了！ 另外，豪宅客也有往南移動的情形，隨著北市豪宅推案遍地開花，中南部豪宅也順勢崛起，豪宅客戶的選擇性也更多元，尤其中南部豪宅單價不到北市三分之一甚至是四分之一，豪宅客隨著高鐵通車往南部移動的數量有逐漸增加的趨勢。吳銘鴻認為，未來兩岸如果真正三通，將吸引大批台商家留台灣，屆時將以台中及高雄等國際港口受惠最大，當地豪宅可望發起一波補漲行情，進而拉近與北市的價差。 展望2008年豪宅市場，信義豪宅認為，雖然三月總統大選是個很關鍵的變數，原本預期大選前豪宅市場將趨於平靜，但在立委選舉結果之後，豪宅市場已逐步升溫，去化速度也加快。尤其又受到全球股市不穩定的影響下，相較於豪宅產品的易漲難跌，豪宅客的資金流向何處，不言可喻。預期2008的豪宅市場將會有更亮麗的表現，單價及總價都可望再創新高紀錄。一旦大選底定，不確定因素逐一消除，醞釀多時的預售豪宅新案也會大量釋出，整體豪宅交易量也可望再放大！  |
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| 回覆者：AKIRA 發表數：5903 IP：122.116.154.* | 2008-01-20 06:51:30 |
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捷運 西湖站 內湖站旁店面喊漲 明年通車人潮增3~4萬人 行情估再漲2~3成 蘋果日報 2008.1.20 【陳宥臻╱台北報導】興建中的捷運內湖線已於今年年初，完成最後1根軌道樑的上樑工程，且預計2009年6月即可通車，帶動沿線捷運站商圈的店面行情持續上攻，其中，西湖站與內湖站因商圈成熟，捷運通車後每天至少可帶進3~4萬人次的內科人潮，為當地房仲業者眼中的店面「必漲」地段。 提前卡位 捷運內湖線全長達10公里，且可連結內湖科技園區到南港線，捷運站周邊店面行情漲幅可期，其中又以西湖站與內湖站周邊最被看好。永慶房屋店面事業經理李元鳳指出，西湖站的出口就是內湖科學園區，園區就業人口達10萬人，捷運通車後，每日可望再帶進數萬人潮，讓原本就屬於成熟商圈的西湖站周邊，店面交易持續增溫。 一線店面釋出量少 不過，目前西湖站附近的一線店面釋出量少，且多為私地主擁有。李元鳳認為，如果找不到一線店面投資，可以往內湖路一段285巷的巷末，或是323巷找尋二線店面。例如最近成交1戶二線店面，總價2100萬元、坪數23坪，每坪約90萬元，捷運通車後，店面行情可望再上漲2~3成。 永慶房屋西湖店店長范綱誠表示，位居德安百貨商圈的內湖站，為另1個值得投資的捷運站商圈，周邊店面轉手率高，租金報酬率維持在4%~6%之間，目前雖然正值捷運興建的交通黑暗期，商圈不似以往熱絡，但捷運通車後，可望一掃陰霾，把人潮帶進來。 范綱誠建議，可從成功路四段182巷、30巷等，找尋內湖站的二線店面；未來捷運通車後，租金行情仍有5~10%的上漲空間。 今年以來詢問度增 信義房屋東湖店店長汪震亞表示，內湖站的二線店面，可望延伸至內湖路二段與金龍路口，這些路段距離捷運站口約200~300公尺，周邊店面除了租金報酬率穩定外，未來隨著捷運通車與國內消費力提高，可望推升店面行情達2成以上。 去年內湖捷運沿線的店面，成交量並無突出表現，主要是房地產景氣轉趨保守，以及精華地段店面屋主惜售所致，但今年開春後，捷運沿線店面的詢問度大增，主因是看好接近完工，開始提前卡位。 不過，汪震亞指出，近半年因銀行對於國內民生消費的信心不足，擔心店面出租行情受影響，承貸的成數大約只有5成，投資店面必須準備更多的自備款。 內湖捷運西湖站出口就是內湖科技園區，通車後每天可帶進數萬人潮，周邊店面行情看漲。林鼎皓攝  |
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| 回覆者：台北客 發表數：153 IP：61.230.87.* | 2008-01-09 10:18:06 |
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[ 最近版面很多喔 答案終於出來了]1.推案原因 : 搶最後一波重劃區限期開發容積獎勵 2.解決方案 : 等到之後政策放寬後再變更設計 3.若變更成功 :初估潛在供給量逾300億元 $$$$$ 高檔爆量搶錢 進退維谷 $$$$$ 所以要有一點合理化的說法 : 1. 不少建商認為，大直金泰段商業區面積比例太高，建物不能作為住宅使用，未必符合"市場"需求 ===> 這口吻和記者很像 請把"市場"改成建商或地主就很貼切 2. 信義代銷協理呂信銓表示，一旦政策放寬，大直金泰段推案量釋出，由於近年來大坪數產品銷售較小坪數順暢，未來推案幾乎多為百坪豪宅，大直金泰段商業區將成另一豪宅聚落。 ===> 金泰段商業區(娛樂購物、娛樂健身、商業購 物用地)蓋的大坪數還叫"大直豪宅"嗎? 原來商業區的生活機能哪裡去了? 3. 即使代銷也各說各話...................... 「明水上東」的新高創廣告專案經理冉美芳表示，未來大直預售案幾乎都規劃百坪以上豪宅，主力總價將以8000萬元起跳 ==由於都是頂級客層，客戶特別在意住宅區及商業區建案的差別==> SEE， 要把重劃區搞到住商不分嗎? |
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| 回覆者：AKIRA 發表數：5903 IP：122.116.154.* | 2008-01-09 07:07:25 |
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【郭及天╱台北報導】蘋果日報 2008.1.09 大直金泰段新建案蓄勢待發，台北市府對商業區能否放寬作住宅使用政策，將直接影響今年房市供給，不少建商決定先搶最後一波重劃區限期開發容積獎勵，等到政策放寬後再變更設計，初估潛在供給量逾300億元，住宅區新案「明水上東」開價上看每坪百萬元，創大直預售房價新高。 大直金泰段受限都市計劃設計成為商業中心，樂群二路以北的商業區建物不能作為住宅使用，僅能登記為一般事務所，不少在商業區握有大型土地如興富發（2542）、長虹（5534）、瓏山林等建商正等待政策明朗。目前大直金泰段重劃區除「金澤」、「良茂大直－巴黎花園」以及「明水上東」3案屬住宅區推案外，其餘均為商業區推案。 商業區面積佔比高 不少建商認為，大直金泰段商業區面積比例太高，建物不能作為住宅使用，未必符合市場需求，超過8成以上的建案都有與使用分區不符合的問題。信義代銷協理呂信銓表示，一旦政策放寬，大直金泰段推案量釋出，由於近年來大坪數產品銷售較小坪數順暢，未來推案幾乎多為百坪豪宅，大直金泰段商業區將成另一豪宅聚落。 大直水岸第1排成屋高樓層成交價逼近每坪百萬元，例如「輕井澤」最高成交價每坪105萬元、「代官山」每坪96萬元，沒有景觀條件的商業區新建案開價幾乎以每坪80萬元起跳，而2年前周邊新案成交價不過每坪50~55萬元。 預售案每坪衝百萬 位於住宅區、「帝景水花園」後側的預售案「明水上東」部分景觀戶開價上看每坪100萬元，是近年大直新高，即將公開的「悅榕莊」也打算挑戰這個價位。負責銷售「明水上東」的新高創廣告專案經理冉美芳表示，未來大直預售案幾乎都規劃百坪以上豪宅，主力總價將以8000萬元起跳，由於都是頂級客層，客戶特別在意住宅區及商業區建案的差別。  |
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| 回覆者：台北客 發表數：153 IP：61.230.87.* | 2008-01-08 09:40:34 |
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建商糾紛還可以說依法辦裡中商譽和企業形象就必須受公評 1. 解決方案要先說明http://home.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=123122&cat_en=reale... 2. 之前大套房總部套牢了不少"粉絲" 消費者自行判斷 願打願捱 |
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| 回覆者：V怪客 發表數：236 IP：203.73.81.* | 2008-01-07 23:56:53 |
| 不知道以前的糾紛都處理完了沒有? | |
| 回覆者：AKIRA 發表數：5903 IP：122.116.154.* | 2008-01-07 20:20:51 |
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住展雜誌發佈近3年，台北縣市熱門推案前三名的最新統計數據；統計顯示，台北市熱門推案的前三名，中山區與內湖區年年進榜，大安區進榜2年，但96年被文山區擠下，無法蟬聯三連霸。在台北市12行政區中，中山區與內湖區成為近3年的熱門推案重點，房市火紅的現象更持續至明年的開春。中山區的大直重劃區，是中山區推案最密集的區段，內湖區的房市更出現『爆紅』的推案，推案量從94年的362億元，成長至95年的478億元，96年則爆量至538億元的新高點(見表一)。 內湖區推案量的走高，使內湖的房價也三級跳，預售屋房價從94年的33.8萬元一坪，95年已上漲至37.2萬元，96年房價正式突破4字頭，達42.5萬元，近3年的房價漲幅達34.6%，居台北市12行政區漲幅之冠。內湖區可以說是近3年價量齊揚的代表區域，後市持續看好。 |
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| 回覆者：冷冷刀鋒 發表數：413 IP：61.229.69.* | 2008-01-05 00:05:15 |
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其實一個越國際性的都會中 愈來愈M型現象是長線趨勢 所以整體有規劃的區域的新房子、好房子 和老舊社區的舊房子價差會越來越大 不一樣條件的房子不能用"比價效應"來看... 所以有人說大安森林公園周邊的公寓50萬相較鄰近新案還算便宜 但我就完全沒辦法接受那種"公寓環境、停個車子都很麻煩"的居住品質 |
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| 回覆者：冷冷刀鋒 發表數：413 IP：61.229.69.* | 2008-01-04 23:47:53 |
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臺北縣市是一個系統臺中、高雄各自都是一個獨立的系統 臺灣和歐美也都是各自完全不同的系統 系統和系統之間是不太容易做"完全對稱"的評比的 你只能說∼Wow∼為啥臺北和高雄整體價差這麼大? 如果光以臺北縣市這個系統來看 山明水秀的大直重劃區80萬不離譜 公共建設、規劃豐富的新板特區50萬更是非常合理 因為一些二、三流、環境品質普普的地段預售屋現在也動輒要40、50萬甚至於更高 除非∼整個臺北房價沒墊得那麼高 否則∼不用特別對80萬的大直吃味 不過整體而言，臺北的市井小民確實是比較可憐就是了∼∼ Ps：去了夢時代幾次了∼覺得質感和規劃很差，另外高雄精華區房子的精緻度還是比臺中差上一截... |
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| 回覆者：台北客 發表數：153 IP：61.230.85.* | 2008-01-04 20:10:15 |
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ㄟㄟㄟ....消消氣........是炒作沒錯可是哪次多頭榮景沒有炒作資金在裏面? 石油 黃金 到 農產品??? 既是炒作 "創造景氣高點"的時候(很好的廣告辭) 房價所得比當然看起來會很奇怪 建商及媒體共同炒作是"創造景氣高點"的最大元兇~ 但是老虎怎麼可能改吃素呢？ |
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| 回覆者：chris 發表數：908 IP：59.117.215.* | 2008-01-04 19:51:55 |
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蘋果日報 拜託你們不要再炒作房價圖利建商了 大直美麗華有那麼"稀奇""高貴"嗎? 比美麗華還大還新還棒的高雄夢時代 當地不僅有捷運 還有輕軌 更緊鄰高雄多功能經貿園區 未來附近還有25000坪的遊樂園區及台塑南部總部 這麼好的條件 當地房價也不過10-12萬 你大直憑什麼可以炒到80萬? 把人民當白痴嗎? 好吧 就算台北市所得比較高 但人家所得也約是你的70-75% 而且人家所得還比北縣高 人家房價也不過10-12萬 住在當地的人當然就是在當地工作 所以 就業機會根本不是房價"應"上漲的最大原因 建商及媒體共同炒作才是房價上漲的最大元兇~ |
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| 回覆者：台北客 發表數：153 IP：61.230.85.* | 2008-01-04 16:11:59 |
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「明水富御」以及「博物館」都已沖破80萬／坪的價格。除豪宅個案外，一般的換屋型產品，價格也都站穩在58∼68萬／坪之間的行情。至于此區的套房產品，最近的去化速度明顯緩慢，但是仍有部分個案在努力銷售當中，像是「忠泰進行曲no.2」、「良茂大直．羅馬假期」以及「麗麒」，在價格都已站上70∼80萬／坪的水平。 --------------------------------------------- 1.大坪數 : 80萬表價 成交70萬算不錯(所謂創新高預售價) 2. 小坪數 : 開70萬 算很敢 成交??萬 去化速度明顯緩慢 ，但仍有部分個案努力銷售中 == 很幽默 如何努力? 現在比較尷尬的是新推案基地條件越來越差 價錢還是要越拉越高 只好把腦筋動到商業區用地啦(找 方正大基地) 但是金泰段商業區(娛樂購物、娛樂健身、商業購物用地)蓋的大坪數還叫"大直豪宅"嗎? |
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| 回覆者：AKIRA 發表數：5903 IP：122.116.154.* | 2008-01-04 07:34:02 |
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大直地區包括大直重划區與大直灣、金泰段，南北大致介于基隆河與自強隧道之間，范圍西起圓山飯店、東至內湖路一段。本區擁有基隆河岸景觀及河濱公園綠地，對于重視休閑生活的現代人而言，是假日休憩的好去處，再加上占地3,000坪的明水公園以及永安國小等明星學區，更是替此區添加了另一股高質感的居住氣息。 在目前整體推案狀況來看，由于河岸周邊的土地開發早已飽和，近年來已有從水岸轉向大直重划區或是寧靜巷內的趨勢，讓推案產品明顯呈現兩極化的發展。 隨著美麗華購物中心以及多家量販店的進駐，重划區的生活機能已逐漸趨于成熟，再加上內湖捷運線近兩年內即將通車，更是此區房市活絡的主要支撐點。由于重划土地較為完整，使得美麗華商圈附近推出產品多以大坪數的換屋型以及大坪數豪宅產品為主﹔同時也有不少地坪較小位于巷內的小坪數產品推出。 忠泰建設在此區推出不少豪宅作品，近期以位在明水路上的「忠泰進行曲」，為此區表現較佳的豪宅個案代表。至于豪宅產品單價部分，「明水富御」以及「博物館」都已沖破80萬／坪的價格。除豪宅個案外，一般的換屋型產品，價格也都站穩在58∼68萬／坪之間的行情。至于此區的套房產品，最近的去化速度明顯緩慢，但是仍有部分個案在努力銷售當中，像是「忠泰進行曲no.2」、「良茂大直．羅馬假期」以及「麗麒」，在價格都已站上70∼80萬／坪的水平。  |
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| 回覆者：台北客 發表數：153 IP：61.230.82.* | 2008-01-03 10:00:05 |
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1. INTERESTING這個解決了嗎? 放行了? http://home.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=123122&cat_en=realestate_north1 2. 開價可預期 銷售.............. |
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