＃＃ 金豬年房市 「鐵」不差 ＃＃【經濟日報／梁任瑋】 2007.02.24 01:41 am

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金豬年來臨，過去幾年不斷靠利多消息支撐的房市，房價也隨之飆高，但隨著利率上揚、餘屋量增多，今年房市是否持續大放異彩，或是因投資客過多而開始出現警訊，市場出現「不要停」、「不要，停」兩種多空論點。
圖／本報系資料照片

金豬年來臨，過去幾年不斷靠利多消息支撐的房市，房價也隨之飆高，但隨著利率上揚、餘屋量增多，今年房市是否持續大放異彩，或是因投資客過多而開始出現警訊，市場出現「不要停」、「不要，停」兩種多空論點。

信義房屋認為，國內房地產市場已因量變而出現質變，加上島內諸多重大建設不斷展開，或是陸續完工，出現一些新發展趨勢，這些新趨勢不僅影響民眾購屋，也意味更多的市場商機，對觀測房市發展極具指標性。

信義房屋協理張欣民說，2007年台灣正式進入高鐵時代，全台也成為「一日生活圈」，這不但會改變民眾使用交通工具的習慣，對照國外，民眾居住地點與住宅型式也可能跟著改變，「逐高鐵而居」將是高鐵時代民眾購屋選項之一。

根據過去經驗，每項重大交通建設完工，都會掀起一波「空間革命」，正式進入高鐵時代後，也把台灣帶入第四度空間革命的年代，要改變、選擇不同居住環境、地點及形式，都不無可能。

近幾年，「逐捷運而居」也是大台北購屋的最高準則，但未來十年全台主要都會區都將陸續進入捷運時代，加上台鐵擬將部分路段捷運化，可預見輕軌捷運將會「貼近」我們居住的地區，高油價所引發的自用交通工具成本壓力，則相對增加。

這時候，能省錢、省時的大眾快捷交通工具，勢必受社會大眾所倚賴，特別是今年起，高雄也將進入捷運時代，大台北購屋選屋逐捷運而居的經驗，預料也會在高雄地區複製，成為當地一股買屋的新潮流。

至於預售市場，傳真實業董事長王明成大膽提出2007年即將發展的四大趨勢，可供業界參考。

注重體驗的新奢華風

王明成指出，以台北來說，房價愈走愈高，豪宅這個名詞已經用得氾濫，如何在眾多建案中吸引客戶青睞，成為建商最重要的課題。

他認為，「體驗式行銷」未來將大行其道，例如接待中心繼續朝奢華風前進，而以前流行的工學館，不能只是把鋼骨、窗戶、建材擺一擺而已，甚至要做到能夠讓客戶親身體驗，真正住進住家的感受，現場施工難度會逐漸增高。

也因為客戶看過的產品太多了，所以「客製化」的招待所樣品屋也會出現在市場，例如一套總價上千萬元的廚具、衛浴設備，都可能在豪宅產品中現身。

價格虛實與價差拉大

由於建商土地成本墊高，最直接的反應是在房屋售價上，但消費者有時未必能接受天價行情，所以「牌價」與「底價」的落差也會愈來愈大，且房價隨住宅景觀、頂樓或特殊樓層而出現不同價位，單一大樓可能因為坐電梯上去，一坪就差了30萬元。

建地取得難小宅興起

近幾年，在大都會區中，建商要取得土地的困難度越來越高，因此有幸能取得大面積土地的，都傾向規劃為大坪數、高總價的豪宅產品。

只能取得小面積土地的建商，要做大坪數產品難度增高，多只能以市場最易接受的小套房小宅來規劃，加上少子化甚至無子化、單身化、單親化等社會變遷越來越嚴重，為滿足這類需求的小宅，也就更加流行，占市場的比重也將隨勢提升。

工業土地變更住宅區

房地產市場持續熱絡的帶動下，很多在市區當中擁有大片廠房的傳統產業業者，近幾年也興起轉型或是加入房市的念頭，怕麻煩者，直接以一般事務所名義推出「工業住宅」，快速獲利。

較循規蹈矩者，則循法定地目變更程序，將大片工業土地改變成住宅區或是商業區，這不僅對帶動當地都市發展有幫助，也讓業者賺取更大的利潤，可謂是多贏的開發模式。

市調指出，這種廠房住宅化或商業化的開發模式，今年內在台北南港、內湖、新店、中和及三重等地，應該會有許多案子推出，後續走勢有待觀察。

整體來看，2007年房市仍需注意小區域的供需關係，建商推案應以自用置產，或是換屋型產品為主，避免再開發投資性的小套房。當然用心規劃個案，塑造建案的差異化與競爭力，不必太在意總價市場，精華地段的價格還是會持續攀高。

【2007/02/24 經濟日報】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3736724.shtml