＃＃ 2007大台北小套房投資趨勢 ＃＃•梁惠燕 2007/01/22

期待三通、央行緩步升息
大台北地區小套房行情5年來漲幅逾4成
在考量通膨保值、穩定租金收益以及投資門檻較低等因素，近年小套房投資為上班族、菜籃族或退休銀髮族等小額投資者的重要理財工具，根據永慶房仲集團統計結果，95年台北市小套房平均成交單價達每坪36.4萬元；台北縣則為每坪23.9萬元，5年來成交行情漲幅已達4成以上，投資獲利頗高。在套房產品熱銷的趨勢下，再加上房貸利率緩升，仍維持在歷史低點，去年整體套房成交成長率便高達六成五。

◎92年起大台北小套房投資熱度延燒 獲利可達6%至8%

大台北地區小套房投資熱潮從92年SARS風暴過後即持續發燒，根據永慶房仲集團統計顯示，台北縣市小套房成交量的成長率於92年皆有大幅成長，到93年達到高峰，皆呈現倍數成長，至95年小套房成交量的成長幅度也都有不錯的表現，台北市成長率達65.7%；台北縣則為37.4%。

政府優惠房貸從89年開始實施以來，低利率的房貸措施適合小額投資者利用財務槓桿原理，操作小套房市場的投資規劃，而由於大台北地區為全台就學以及就業市場集中的主要區域，因此租屋需求不斷擴增，造就小套房投資市場從92年以來的榮景時期，獲利空間平均可達6%至8%。

◎三通腳步近 投資人提前佈局成熱潮

2007年預計將是兩岸是否開放的關鍵時刻，若未來兩岸密切往來成為趨勢，大陸觀光客來台、周末客運包機及貨運包機、兩岸三通等利多若能實現，將成為吸引陸資、外資及台商回台置產、設辦事處的動力，對商務住宅、捷運住宅需求勢必將會大增；其中，商業活動頻繁的信義計劃區、敦化南北路、民生東路等A級辦公群聚商圈預計將為外商首選之處，屆時對其鄰近區域如信義區、松山區、內湖區及南港區商務型或五星級高檔套房將有明顯之需求。

在投資者競相進入小套房市場佈局，也使得房價不斷攀升，根據永慶房仲集團統計顯示，大台北地區小套房成交行情從91年以來持續高漲，且維持在一般住宅的成交行情之上，95年台北市小套房平均成交單價達每坪36.4萬元、台北縣則為每坪23.9萬元，與91年的成交行情相較，漲幅分別達43.3%以及42.2%。

另方面，從小套房的推案量來看，大台北地區從92年起，建商即紛紛投入10坪以下小套房產品的規劃，當年推案量的成長率達到57.7%的高峰，隨後93、94兩年，雖然推案量仍向上成長，但幅度已逐漸趨緩；到95年，大台北地區小套房推案量呈現負成長，為-12.6%，除了台北縣推出「大巨蛋」，以及台北車站「京站」兩大指標個案外，各區套房推案量明顯銳減，也造成個案一推出便造成投資熱潮。

近5年來，大台北地區小套房行情在需求擴增以及整體房市向上攀升的拉動下，獲利頗為可觀，再加上中央銀行從93年10月起開始升息，至去年12月升了十次，僅調高1.375個百分點，目前來說仍維持在歷史低點，若今年利率無急升的可能性，預估這股「套房熱」仍將持續至年底。

◎大學、捷運站區投資獲利穩定性高

隨著少子化時代的來臨，由於大家都生得少，家長都比較捨得花大錢在小孩身上，連帶促使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，因此，許多大學週邊五星級學生宿舍應運而生，以淡江大學週邊這種五星級學生宿舍最多，輔大週邊也漸漸出現這類產品。五星級的學生套房，一般來說，除了大樓管理好之外，設備更為完備、高級，投資成本勢必比一般套房高出一成左右，但租金通常也比一般學生套房高出二成，因此投資效益仍相當可觀。

此外，捷運熱門站區具有鄰近市中心、周邊生活機能建置健全等特性，不僅最受購屋族所青睞，周邊小套房也是投資者的投資重點，平均投報率應可達3%以上。房市熱門的捷運站區除具有交通便利的特性外，最重要是其週邊生活機能相當健全，公共設施的建置完整，在生活環境及條件優渥的情況下，容易吸引於市中心工作的上班族進駐安居，因此，捷運站周邊小套房的需求量有擴增的機會，投資報酬率相對較穩定。

因總價較其他產品較低，套房產品向來是房地產投資產品的入門款，若操作得宜，投報率頗高；但隨著房價與利率仍在走升，以及市場上預售套房產品陸續完工進入成屋市場，未來也會面臨投資風險，因此，「地段優劣」、「客源多寡」以及「利率走升程度」為避免投資「住套房」的重要觀察指標。

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