＃＃ 高鐵通車效應啟動 中長期行情後勢可期 ＃＃•梁惠燕 2007/01/02

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利多發酵多時 短期呈「投機出場、自用進場」趨向
一旦配套建設完成 中長期行情熱度後勢可期

高鐵通車時程終於塵埃落定，預定從元旦開放第一階段通車，沿線房價是否有機會趕上這波增值列車？高鐵站區周邊不動產行情歷經通車時程的一波三折，目前呈現「投機出場、自用進場」的趨向，因投機客獲利出場，短期壓抑土地價格，整體周邊房市來看，維持持平觀望、消化存量的機會較大，但長期來看，一旦站區周邊運輸系統的配套措施建設完成、產業園區廠商進駐、生活機能建置完善、民眾搭乘高鐵意願提高後，自用客進場，預期高鐵站區周邊房市行情將呈現漸次性上漲，中長期看好。根據永慶房仲網調查，各站區中以北縣板橋站看好度最高，預期通車後房市漲幅可達2-3成。


依規劃，高鐵將分三階段通車，明年元旦先開放板橋、桃園、新竹、台中、嘉義、台南、高雄等七個車站，根據永慶房仲網線上民調結果顯示，高鐵沿線周邊房市最被看好具發展潛力的站區，有3成1民眾認為是具三鐵共構的板橋新站，比例最高；其次為台中烏日站，約為1成5；再則依序為新竹六家站、桃園青埔站、台北車站、高雄左營站等，所佔比例各約為1成1左右；看好度最低的站區則為嘉義太保站以及台南沙崙站，分別為4.7%以及2.1%。


◎板橋站看好度高 預期通車後漲幅可達2-3成


調查發現，北縣板橋站目前周邊大樓行情約為每坪20-35萬元、公寓約為每坪16-18萬元，預期高鐵通車後房價漲幅約可達2-3成，而近三個月的該區域帶看量成長率也約1成；北縣板橋站周邊房市的指名度居高不下，因其位居北縣行政資源中心，三鐵共構的優勢吸引龐大人潮，形成百貨及飯店業積極卡位的熱潮，厚生在板橋車站周邊也有大量推案，房市多頭看漲，未來將是豪宅產品、高級商辦大樓以及百貨零售商場群聚的區段，房價看漲潛力空間最大。


至於看好度居次的台中烏日站，目前土地行情約為12-14萬元、周邊店面也有40-50萬元的行情，雖然周邊不動產已炒作多時，預期通車後漲幅短期內應維持平，但台中位居新竹科學園區以及嘉南科技園區的中心位置，未來又將是兩岸直航的重要航點，且台中地區的生活機能完整以及整體住宅品質、氣候更勝北部，在高鐵縮短通勤距離的情況下，若站場聯外配套措施趨於完善時，將可吸引南、北科技界人士進駐，有機會掀起台中新一波的購屋及投資熱潮。


◎竹、桃站區房市發展潛力大 預期通車後漲幅約1成


對於新竹六家站，目前周邊土地行情約為50-52萬元、住宅房價約為20-35萬元，預期高鐵通車後將有約1 成的漲幅。新竹六張站近一年周邊土地交易熱絡，目前地主看好未來發展多持惜售態度，近三個月帶看量減少，但自住客看屋的情況增加，顯示看好周邊房市的熱度不減，整體帶看量成長約1成。


新竹六張站區內近兩年來新屋供給量大增，通車後房價難免會有一段震盪期，但其鄰近生活機能完整的竹北縣政特區，以及具有高所得就業機會的新竹科學園區，這兩大磁吸效應將對站區房市有相當大的助益，中長期而言，房價仍然看漲。


而桃園青埔站部分，根據調查，目前土地行情約為30-60萬元、住宅房價約為18-25萬元，預期通車後漲幅約為5-10%，近三個月的帶看量約為持平；近兩年來建商或投資客於當地的佈局已趨於完成，通車後短期內預期漲幅並不會太明顯，但桃園青埔站未來結合機場捷運線的建置完成，將可南通中壢生活圈、北達台北捷運系統，吸引南北兩端外來人口進駐，讓站區房市發展潛力更有利基，以桃園目前房價行情低於台北縣市的條件下，更有機會吸引北客南遷。


◎左營站區後勢可期 嘉、南站區仍待配套建置


高雄左營站方面，目前土地行情約為50-60萬元，預期高鐵通車後漲幅約為1-3成，近三個月的帶看量則為持平；目前當地買賣方對高鐵周邊房價認知差距大，成交量呈停緩狀況，但周邊房價仍屬低檔整理，高鐵通車後房市發展空間最具升值力道，若結合高雄捷運線通車以及巨蛋商圈的成型，站區周邊房地場將後勢可期。


對於看好度最低的嘉義太保站以及台南沙崙站，此兩站區位處偏遠，周邊開發仍未見雛型，與主要都會中心的交通動線也未有完善建設，目前兩站區的周邊土地行情約為6-12萬之間，未來仍需主管單位妥善規劃站區的建設開發，連結生活圈的交通建置，始能帶動起當地房市的發展潛能，預估若能有完整的建設配套措施，兩站區周邊房市仍會有3-8%的漲幅。


高鐵通車時程風波不斷，利多因素已炒作多時，鈍化效應浮現，明年元旦通車後，預期新一波的房市反應時間將往後拉長；雖然高鐵通車後所帶動區域房市的熱絡效應備受期待，但仍必須配合公共設施的興建以及聯外道路的完整建置等，同時，站區的主題及產業定位也必須有更明確的界定與規劃，吸引相關企業進駐，以發展產業腹地，始能帶動群聚效應，牽引出區域發展的榮景，並活絡各站週邊房市交易熱潮，預期站區周邊房價仍有向上起漲的空間。
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