合理房價的判斷-『價』、『值』、『收益率』
2007 / 01
2006年房地產市場仍由住宅市場主宰著，從住宅到店面到B辦到內湖廠辦，一路演
變可從收益率的走勢來追價格的軌跡，住宅市場先點燃戰火，收益率因追高的資金
大量投入，從4%盪到2.5%；緊接著店面市場演出創新高的行情，收益率從4.5%盪
到2.5%；而B 級辦公大樓則從年初的谷底，短短一年內彈升了20-30%，收益率則
從5.5%盪到4.7-4.8%，創新高量的資金，使得房價有的創新高、有的跌升反彈，
直到轉移至內湖廠辦市場，收益率則從年初的5.75%盪到5-5.25%。這意味著市場
上的資金在一年內極度快速的移轉，也意味著市場產品輪流炒作價格也逐漸達到了
『山頂價格』。
年底北高市長的選舉似乎對市場已不再那麼重要，未來的經濟發展恐怕是決定房地
產可否高檔放量的重要依據，新的一年，在利率沒有大幅調升，高檔的房價仍然火
熱上場，但追逐的民眾少了，議價的空間放大了，成交的時間拉長了，這是在整體
房價創高後必然的現象。投資客目前都在期望著2008年房地產有一個很好的環境，
所以企業不斷的變賣土地資產，建商不斷的大量推案，市區的房價也頻創新高，而
鄰近的台北縣推案也頻放出大量。市場上內湖一坪要賣60萬，大直要賣80萬，南
港要賣50萬，連台北縣的新店也要賣40萬，淡水40萬，板橋40萬，在這以拉高
外圍價格包圍市區的情況下，市場是否還有動能去逼迫市區的中古屋價格往60 萬
大關邁進?
2007年我們可看到市場上會極力傾銷南港，某財團簽下了南港的BOT案，意味著未
來的量也會在南港大量出現，而能否挑戰南港40-50萬的新高，也得要看市場的購
買力。在判斷合理房價時，我們得考慮『價』，價創新高之後民眾便不知所措，總
是期待著若不買就沒有機會了。難道合理房價就是一直看它往上漲就合理嗎?其實
應看的是它的『值』；『價』上去了，『值』有沒有跟上來，『價』上去了，『值』(租
金)沒有上來，『價』必然下修，因為當不對稱的『價』與『值』同時存在時，也會
突顯某一部分的價是不合理的。
『價』與『值』的對比就是『收益率』，當你的『收益率』已經低於市場的放款利
率，也就是俗稱的借款利率時，民眾得要謹慎了，此時的房價已經在高檔。『價』
上去『值』也跟著上來，『收益率』維持平穩，這個『價』是有撐的，若價上去，
值沒有跟上來，收益率也一直在破低時，會使價未來下跌的空間與壓力非常的大。
故判斷房價的高點應該是：『上去的房價能不能被值所對應』。
2007/1
現在豪宅所要賣的價格與要出租的租金根本是不成比例，使它的收益率下降到2%
以下，而忠孝東路的店面，也在店面價格頻創新高後，租金並沒有跟著上來，所以
它的收益率也維持在2 點多%。民眾在判斷合理房價時，除了考慮收益率、也應將
借款利率、投報率作一評比，當你的收益率已低於或貼近其他低風險投報率的投資
標的時就要謹慎，因為價格炒作的成分相當的高。利率低檔時不會永遠在低檔，但
房價在高檔時若你還要追逐，就要付出相當大的風險。
新的一年買方依然存在，但健康的買屋動能應來自於所得的增加、而非負擔的借款
利率成本降低，與追價的氣氛與環境，民眾對未來充滿期望，而這些期望卻是建築
在面臨價格高點時，及一些無法掌控的投資因素產生變化、成本增加時，就是賣出
的時候。其實，未來的市場根本都不知道買方在哪裡，這麼高的價格賣壓誰能夠去
化?到底是投資客還是自用型買家，未來的住宅市場是否有撐，這是主要的關鍵。
新的一年，房地產市場也會在平穩的上下間擺動，也會在高檔震盪中出量，民眾所
寄望的低房價在這一年恐怕不容易看到。
所以，建議有房子的人在今年應逢高出貨，要進貨者得要戒急用忍等待下一波投資
機會到來，而投資機會仍應以『價』、『值』、『收益率』來作判斷，當你的收益率已
大於貸款利率一倍時，就是考慮進場的時候了。
祝大家豬年如意、恭喜發財！