10月住展房市風向球下跌4分
推案量與媒體量續增人氣與成交量雙下挫 2005/11/3 住展雜誌



雖然是光輝十月，但老實說，除了國慶日當天早上外，整個十月週六、日假期給人的感覺，就是陰冷多雨。而某種程度上也算是靠天吃飯的房地產業，也因天候因素，市場人氣及買氣明顯受挫。相對照之下，建商及代銷十月繼續推案促銷的動作，顯然對未來仍相當樂觀……

十月從第一天就碰上龍王颱風來襲開始，似乎就註定了，該月天候狀況不佳的命運。果然，除了第二、三週週末週日天氣稍稍穩定外，其餘有超過半個月的時間，天氣要不是轉冷，不然就是下著綿綿細雨。

偏偏，房地產市場人氣的好壞，天候因素影響可說最為直接。於是，九月買氣的提昇，沒能持續到天候不佳的十月；今年雙十節檔期，無論是想趁機促銷拼買氣的舊案，或者趁勢推出的新案，似乎都沒有討到什麼便宜。因此我們看到，十月住展雜誌風向球分數，較九月下降4分，燈號則持續第八個月亮出綠燈。

供給持續擴大媒體促銷加量

首先我們看到供給部分，也就是預售案量及成屋戶數。和九月相比，換算分數完全一樣。這代表著十月份新增量體繼續擴大，且成屋推案戶數還延續高檔。因此我們可以推斷，今年第三季末開始，市場已經出現一波成屋潮。

不過上述這波成屋潮，其中還是有區域之分。在北縣方面，包括三峽新市鎮、蘆洲、新莊等區，至於桃園，本就以成屋為主，近期桃園市、楊梅、八德等區新案持續進場，自然也讓北台灣成屋供給量增加不少。

新竹雖然九月曾出現成屋推案潮，不過多半是之前預售案興建完成以成屋姿態再度進場，故還不至於改變當地的推案生態。唯一仍以預售案居多的區域，恐怕就是台北市了；從北市預售推案銷售狀況持續穩定來看，短期內，還是很難在北市內看到較大批的成屋案量。

另外，廣告媒體量也持續不墜。如把十月共五個週末的因素加權平均，總廣告量僅比九月稍多一點；但有趣的是，儘管十月第三、四週天候狀況頗差，但報廣量卻持續放大，或至少維持一週八千批以上水準。而這八千批以上的水平，還是本刊計算每週報廣量以來，難以想像的新高天量。

人氣小幅滑落成交情況大壞

媒體持續爆出大量，新案釋出廣告是原因之一；但大部分其實還是原有指標案，持續強打促銷所造成的結果。當然，這其實也暗示著，市場人士對短期未來買氣能否提昇的議題，還抱持相當樂觀的態度。

看到新推個案接續進場，打出造勢廣告，原有市場個案也拼命促銷的『欣欣向榮』景象，市場人氣及買氣，似乎應該也相當暢旺，或至少維持一定水準才是。說實在地，按過去的發展前例，個案增加，各案場人氣、買氣多少會受到稀釋，但整體來說，來人及成交應該不會太差。

怎耐十月房市風向球表現，就這樣硬生生分成兩大區塊。前半段供給量及媒體量部分表現大好，分數持續高檔；但後半段的來人組數及成交戶數，卻呈現截然不同的景象，來人組數換算分數還好，僅小降一分；然在真正反應消費者意向的成交戶數方面，卻慘跌4分。以前後兩個月分數來比較，根本是整整衰退一半。

儘管實際的成交數字，並沒有真的衰退一半，然買氣明顯大幅下滑，確實是不爭的事實；甚至成交戶數換算所得之4分，還平今年新低，來人組數分數7分也是平農曆年節（2月）除外的最低分數。換句話說，十月不僅市場人氣下滑至農曆年節以外的最低水平，成交戶數甚至落到與農曆年節相差無幾；由此可見，十月市場整體反應的低迷。

政經因素干擾市場個案表現

那麼，為何廣告創下鉅量、供給持續增加，人氣卻直直落？讓建商十月釋出之廣告幾乎成為空包彈、做白工的最直接原因，就是我們最前面提到的天候。

沒錯！正是因為十月整月天候狀況處於極度不穩定的狀態，簡單來說，就好像雙十節當天的天候一般，早上出大太陽、晴空萬里，豈料才吃完中餐馬上變天，開始飄起綿綿細雨，天空也從蔚藍立刻轉為陰霾。這樣的天候狀況，難怪消費者不到工地現場看屋；甚至連出門的意願，都被打消大半。

由此來看，如果十一月天候轉為穩定，人氣、買氣就有可能回溫囉？理論上此話不假，不過要注意的是，時節慢慢進入冬季，屆時平均氣溫比十月更低；當然，如果雨不要下得如此頻繁，市場人氣確有機會再創高峰。只是，除天候因素以外，還有其他外部因素，已經在十月底逐漸發酵。

這包括股市表現持續震盪，本地雙率一個升一個貶，對本地經濟發展都屬不利因素；當然，年底前最大的負面因素，恐怕還是政治。短期而言，高雄捷運弊案愈演愈烈，造成朝野對峙，政府與媒體對立，引發緊張的社會氣氛。中期來說，年底選戰對房市之負面效應，也開始在部分地區發酵。因此在可預見的未來，似乎對房市而言，負面影響居多。現在房市業者能做的，恐怕只有祈求到年底前能夠少下一點雨了。

附表六大指標換算得分數與燈號對照表(94年5月~94年10月與93年10月)
項目
\
時間
預售推案(分數)
成屋推案(分數)
廣告批數(分數)
廣告金額(分數)
來客組數(分數)
成交組數(分數)
房市風向(分數)
燈號

93年10月
12
7
12
15
10
7
63
綠燈

94年5月
13
6
8
10
7
5
49
綠燈

6月
9
5
9
12
8
5
48
綠燈

7月
17
4
10
13
8
6
58
綠燈

8月
11
4
9
12
8
7
51
綠燈

9月
13
8
11
14
8
8
62
綠燈

10月
13
8
12
14
7
4
58
綠燈


風向燈號判斷：藍燈(谷底加速)：23分以下；黃藍燈(衰退注意)：24∼45分；綠燈(復甦安全)：46∼63分；黃紅燈(熱絡注意)：64∼78分；紅燈(過熱煞車)：79分以上
製表／住展雜誌


原文http://www.myhousing.com.tw/tidings_051103.htm