＃＃ 價穩量增 房價呈現「北盤堅南補漲」格局 ＃＃
【聯合理財網／台北訊】 2006.11.13 08:13 am

吉家網與國立屏東商業技術學院合作，針對全國各大都會區進行每季一次的市場總體檢。根據2006年第3季的最新資料顯示，全國全年房屋交易量應會突破45萬戶，並有機會突破45.5萬戶，達到九年來新高；且推估餘屋的壓力已經減緩，因此，在量的支撐下，房價將維持目前的盤整走勢；而北部由於房價的波動相當穩定，加上交易天數相對較低，顯示在需求的支撐下，預料房價將持續盤堅；南部地區由於需求較不穩定，價格漲幅落後北部甚多，但在高雄捷運即將通車的帶動下，加上銷售時間趨於穩定，預料在近期內應會出現一波補漲行情。2006年下半年到2007年台灣房市整體將呈現「北盤堅、南補漲」格局。

交易量續增有利景氣持續復甦

自2003年SARS疫情結束以來，台灣的不動產市場景氣已經有連續三年的復甦，房屋交易量從2003年的34.9萬戶快速成長到2005年的43.4萬戶，同時期的中古屋價格也上漲了16%，「價量齊揚」為此次景氣復甦帶來重要的基礎。2006年至今已過了四分之三，從內政部發布的統計來看(表1)，2006年1-9月建物買賣移轉登記數(房屋交易量)高達335,387棟(戶)，較2005年同期增加4.2%，而2006年第3季的房屋交易量為115,265戶，較2005年同期更成長了6.2%，顯然第3季交易量的表現較前二季要好得多，依照這個趨勢，預估2006年全年的房屋交易量應可達到45萬戶，甚至上看45.5萬戶，持續達到九年來的新高點。在不動產市場中，交易量是最重要的基礎，交易量的持續成長，代表支持市場景氣復甦的力道將會持續下去，「有量就有價」，房價的穩定性也將得到支撐。

餘屋壓力舒緩有利市場穩健成長

過去三年由於推案量快速成長，曾經一度引起市場的疑慮，擔心供給量擴張太快將帶來餘屋的增加而衝擊市場，而依照內政部統計，2006年1-9月的住宅類使用執照核發戶數為86,698戶，較2005年同期成長高達58.9%，即使到了第3季，單季的年增率也仍有54%，顯示過去三年所推出的預售個案已經完工，並大量釋出市場，這些剛完工的住宅，可能有部分已經在預售階段售出，有些則為餘屋；然而，整體房屋交易量的年增率卻僅維持在4-6%之間，若新屋與中古屋的交易比例未改變，顯然完工的住宅仍有相當比例並未交屋移轉到消費者手上，因此，就現有資訊來觀察，餘屋的疑慮仍無法消除。

不過，餘屋的存在必須搭配其他條件才能研判對市場的影響，從新推個案的數量來看則相對讓人安心，內政部的統計顯示2006年1-9月住宅類建造執照戶數為88,852戶，較2005年同期減少3.7%，2006年第3季則為28,235戶，較2005年同期則減少了12.3%(表1)；國泰建設的發布的統計也有相同趨勢，2006年前三季與第三季的新推個案推案戶數分別較2005年同期減少了6.3%及10.4%，這代表2006年的推案量並未持續擴大，這對降低餘屋議題對市場造成的疑慮與不確定，並讓房價的穩定性得到支撐有相當幫助。事實上，由於建商取得土地價格日漸增加，相對壓縮了建案開發的報酬率與操作的難度，加上對景氣前景的不確定性，所以推案量成長的減緩是合理的結果，但這也反映了在資訊越來越透明的結果，建商的運作越來越穩健，價與量的大起大落已不容易發生。

再從新推個案銷售速度與投資需求來看，國泰建設所公佈的2006年第3季全國新推個案30天銷售率指數為141(表2)，較前一季及前一年同期分別成長了11%及21%，2006年第2季的投資需求比例為23%更達到近四年新高，顯示2006年的市場表現並未因為建案的增加或餘屋的存在而受到影響，反而日漸增加的需求讓市場的交易變得熱絡；然而值得注意的是，投資需求已經來到近幾年的新高點，在台北縣市等主要都會區可能投資需求會更高。若投資需求比重過高時，則應留意市場的交易類型是否會因為投資需求而改變，例如套房建案增加，市場上若充斥著太多非典型房屋的交易，市場的不確定性會升高，因為市場未必能長期吸納這些案件，供給過剩或太多投機的交易，容易衝擊房價。

因此，我們認為餘屋仍是一個既存的變數，但在交易量及投資需求持續增加、推案量減少、銷售率回升的環境下，餘屋的壓力將得到舒緩，新推個案市場將處於新舊案建案同台競爭的環境，新案價格勢將受到舊案餘屋的牽制，因此整體新屋價格應無太多上漲空間，而將維持穩定。但是具有題材或投資性質的不動產，例如捷運周邊的套房，因為具有需求上的支撐，價格的穩定性應該很高。

2006年中古屋房價仍將持穩但2007年市場仍有不確定性

從信義房價指數的趨勢來看，本季全國指數為101.22，較前一季及前一年同期分別成長-0.21%及0.41%，加上今年前三季的累積漲幅也只有0.37%，2006年整體中古屋的房價如同過去所預料的是一個盤整的格局。雖然交易量持續擴大，但推案量及餘屋量也同時增加，加上整體議價空間仍在9%上下，市場仍然傾向為買方市場的格局，在這樣的架構下，房價要大幅的上漲或下跌都不容易見到。

在新推個案市場則是呈現開價明顯上漲的趨勢，國泰房地產指數2006年第3季全國指數為106.85，較前一季及前一年同期分別成長1.4%及6.88%，今年前三季的累積漲幅也高達5.92%，這顯示建商對未來的市場景氣更具信心，而從銷售率不減反增的結果，也表示這些拉高開價的舉措得到市場相對的支持；然而，新推個案市場與中古屋市場的房價漲幅並不一致，且在今年以來呈現越來越大的落差，由於信義房屋的指數代表市場價格，二套指數日漸擴大的差距，令人憂心預售屋開價走勢開始有泡沫化的疑慮。在租金並未相對上漲的環境下，新屋開價的上漲意味投資報酬率受到快速的壓縮，這樣的價格變化能否在未來成屋階段得到市場的認同顯有疑慮。無論如何，中古屋與預售屋價差的擴大將會逐漸檯面化，若進入到二手市場的新屋仍能維持價格穩定，則預料2007年中古屋市場將出現一波補漲走勢，否則現有餘屋將會面臨來自二手市場龐大的折價賣壓，連帶影響到整個新推個案市場的穩定性，這是2007年新推個案市場的主要觀察方向。

【2006/11/13 聯合理財網】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3598122.shtml