＃＃ 各都會區2006年下半年房市市場分析 ＃＃【聯合理財網／台北訊】 2006.11.13 08:13 am

台北市—房價穩健並仍有上漲空間

台北市2006年第3季平均房屋交易總價為941.2萬元，較前一季918.3萬元增加2.5%；單價平均為31.96萬/坪，較前一季31.3萬/坪增加2.3%；成交面積平均為29.5坪，與前一季相當；成交屋齡平均為20.2年，較前一季20年增加0.9%，銷售天數則由28.6天增加到29.7天，增加3.6%。

綜合來看，本季較值得注意的區域為中正、大安、松山，中正區同時兼具高房價及高成長，表現仍最為強勢，然而交易坪數及屋齡快速減少，顯示該區有較多新的小面積產品流通，交易天數快速的增加，意味這樣的成交價格有其不穩定性，是未來觀察重點；大安區是房價最高地區，近二季的房價漲幅也高達11.2%，在這樣的漲幅之下，銷售時間、面積及屋齡都維持穩定，顯示該區的房價上漲得到市場穩定的支持，預估短期間應不易回跌。松山區房價也是連二季上漲，漲幅高達11.7%，銷售時間也大幅下降了23..5%，顯示交易相當熱絡，但屋齡偏高加上總價已來到相對高點，顯示有可能代表本季部份的交易區位位於較繁榮的地段，這樣的價格水準在未來能否維持值得密切觀察。

本季表現較差的區域應為大同區，單價較前季下滑3.8%，成交房屋的平均屋齡增加了4.1%，銷售時間更大幅增加了15.7%，顯示該區本季的房屋交易趨於疲軟，成交房屋屋齡較舊，價格也趨於弱勢，值得持續觀察。

台北市本季的房價整體而言呈現增加趨勢，且各行政區的漲幅相對平均，銷售天數雖然小幅增加，但整體格局仍算穩健，凸顯台北市所具有的強勁需求。但由於近二季房價已漲了10%，且漲幅有縮小跡象，預料第四季的房價將維持小幅上揚或平盤的機率較大，而若銷售天數不致惡化，房價仍有續攻條件。

台北縣—整體回檔降溫，個別地區表現落差大

台北縣2006年第3季平均房屋交易總價為482.7萬元，較前一季501.2萬元減少3.7%；單價平均為16.85萬/坪，較前一季17.2萬/坪減少2%；成交面積平均為29.7坪與前一季相當，成交屋齡平均為14.8年，較前一季14.6年小幅減少0.9%；銷售天數則由31.2天增加到33.5天，增加7.5%。

綜合來看，本季最值得注意的區域為新店市、淡水鎮、永和市。新店市近二季房價快速上漲，累積漲幅達到14.3%，是台北縣房價上漲最快的地區，雖然房價上漲如此快速，可是銷售時間仍有32.9天低於全縣平均33.5天的水準，流動性仍然良好，加上交易面積與屋齡的變動不大，代表房價的上漲是普遍性的，這或許與新店市雖身處交通樞紐，但仍能維持其文教區的本質有關，從相關資訊研判，新店市的房價仍有續漲空間，惟未來幾季的漲幅應該會縮小。淡水鎮本季房價上漲了6.8%，是全縣漲幅次高的地區，加上交易面積減少、屋齡增加，表示淡水鎮本季中小坪數的中古住宅可能為交易的主軸，投機氣息稍嫌濃厚；銷售時間縮小，表示價格尚稱穩定，但是超過50天的平均銷售時間是台北縣主要地區中最高的，流動性不足是投資淡水鎮住宅的最大風險，房價雖有上漲，但仍值得留意。

台北縣本季的房價整體而言有回檔趨勢，銷售時間拉長7.5%，顯示台北縣房市有小幅降溫，但個別地區的交易狀況仍有很大差異，顯示需求的版塊仍緩慢移轉中。由於台北縣未來仍有交通建設的利多誘因將持續釋出，加上房價與台北市仍有相當的差距，因此未來仍是相當值得期待的地區。

桃園新竹縣市—價格回檔的弱勢格局，期待高鐵通車加溫

桃園、新竹縣市2006年第3季平均房屋交易總價為392.3萬元，較前一季401.6萬元減少2.3%；單價平均為9.9萬/坪，較前一季10.25萬/坪減少2.5%；成交面積平均為39.3坪，較前一季增加2.1%；成交屋齡平均為10.6年，較前一季9.7年增加9.3%；銷售天數則由37.3天增加到41.1天，增加10.3%。

綜合來看，本季最值得注意的區域為八德市、竹北市。八德市是本季房價上漲較多地區，且已連續二季上漲，雖然銷售時間增加，但仍與全縣平均值差不多，但短線上漲幅度較多，應注意價格是否會因為流動性變差而有回檔可能。竹北市是桃竹縣市房價最高的地區，拜高鐵在附近設站及鄰近新竹科學園區的影響，議題及需求始終維持穩定，本季房價雖呈現微跌，但仍居該都會區之首，惟交易天數已有增加，流動性變差的結果，房價能否維持穩定值得觀察。

桃園、新竹縣市本季的房價整體而言呈現小幅下跌，加上銷售天數的增加，代表本季交易稍嫌冷清；但個別地區仍有亮眼表現，如八德市及竹北市等地的表現仍值得期待，特別已經完工的高速鐵路將在一二季內通車，桃竹地區有二個高鐵站，預料高鐵通車的題材將可為當地加溫，房價應可得到穩定的支撐。

台中縣市—盤整的弱勢格局

台中縣市2006年第3季平均房屋交易總價為401.9萬元，較前一季436.2萬元減少7.9%；單價平均為9.35萬/坪，較前一季9.58萬/坪減少2.4%；成交面積平均為42.8坪，較前一季43.1坪小幅減少0.8%；成交屋齡平均為11.7年，較前一季增加7.7%；銷售天數則由38.6天增加到42.7天。

綜合來看，本季最值得注意的區域台中市北區及台中縣豐原市。北區的房價雖非最高，但流動性相當高，交易的價格有越來越高的跡象，是未來房價上漲機率較高的地區；豐原市的房價已連二季上漲，有成為台中縣房價最高區域的跡象，加上銷售時間縮短，屬於台中縣流動性較佳地區，但短線房價上漲已有一定幅度，未來房價是否續漲則應審慎觀望。

台中縣市本季的房價整體而言可說為小幅下跌的盤整格局，主要指標如單價及銷售時間均相對偏弱；個別地區仍有表現，但整體流動性轉弱是否意味買氣停滯值得進一步觀察。

台南縣市—交易熱絡的穩健成長格局

台南縣市2006年第3季平均房屋交易總價為280.7萬元，較前一季302.2萬元減少7.1%；單價平均為7.19萬/坪，與前一季相當；平均成交面積惟39.9坪，較前一季減少5.9%；成交屋齡平均為13.3年，較前一季14年減少4.7%；銷售天數則由52.2天減少到47天，減少10%。

綜合來看，本季最值得注意的區域為台南市南區、北區、安平區及台南縣歸仁鄉。南區本季房價大幅上漲近六成，令人意外，但觀察其交易總價及面積皆下降三成，且屋齡增加了26.7%，推論主要交易案例應集中於該區之繁榮地段的小坪數中古屋，而銷售期間拉長到62天，顯示南區在這種價位的交易存在壓力，未來可持續觀察這部份的變化。北區本季房價成長4.2%，總價、面積及屋齡皆同步下滑12-15%，顯示該區本季有較多中小面積的新屋交易，房價的上漲顯得合理，而銷售時間維持穩定，顯示該區的市場不因為新屋加入市場而受影響，表現穩健。

安平區本季房價上漲9%，已經連漲二季，銷售時間卻是台南縣市最低的34天，顯示該區的交易相當熱絡，房屋的流通性佳，也使得房價未來依然看漲，值得期待；歸仁鄉本季房價較前一季上漲19.7%，達7.18萬/坪，且銷售時間大幅下降到50天，與台南縣市的平均值相近，表現趨於穩定。

台南縣市本季的房價整體而言呈現持平趨勢，平均總價、面積、屋齡皆下滑4.7-7.1%，代表本季有不少中小坪數的新屋發生交易，但銷售時間仍減少10%，顯示台南縣市整體結構仍屬穩健成長，未來可觀察銷售時間是否持續下滑，藉以評估交易的熱絡程度。

高雄縣市—房價盤堅近期將有補漲走勢

高雄縣市2006年第3季平均房屋交易總價為327.8萬元，較前一季310.6萬元增加5.6%；單價平均為8.62萬/坪，較前一季8.1萬/坪增加6.4%；成交面積平均為40坪，較前一季增加7%；成交屋齡平均為14.6年，較前一季15年減少2.9%；銷售天數則由43.3天小幅增加到48.5天。

綜合來看，本季最值得注意的區域為三民區、楠梓區、新興區。三民區本季房價上漲15.7%，且銷售時間仍減少20%，流動性相當高，顯示該區的房市交易相當熱絡，是具有強勁需求的地區，房價仍有上漲空間。楠梓區本季房價大幅上漲35%，但總價、面積、屋齡都呈現大幅下滑，顯示該區本季有相當多的中小面積新屋流通，顯得交易有點投機，加上銷售天數快速增加，造成流動性下降，預料楠梓區的房價應已來到相對高點，後市應審慎評估房價的合理性。新興區本季房價下跌，屋齡增加，銷售時間也大幅增加，整體市場條件顯得相當弱勢，表現相對較差。

高雄縣市本季的房價整體而言呈現上漲趨勢，或由於捷運即將通車的利多題材，或由於近二年房價漲幅遠低於北部及中部，此時房價的上漲是合理的結果，在銷售時間尚稱穩定的前提下，代表現有交易類型及價位多能被購屋者接受，預料近一年高雄縣市房價將會有補漲行情，相當值得期待。

【2006/11/13 聯合理財網】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3598132.shtml