＃＃ 房貸漲不漲 低利挑大樑 ＃＃【經濟日報／黃啟菱】 2006.11.11 02:22 am

今年房市熱呼呼，買賣件數可望突破45萬件，創下近八年來新高。明年房地產走勢如何呢？房仲業者說，利率水準將是關鍵因素，只要房貸利率不超過6%，房市還會熱下去。

永慶房屋總經理葉凌棋指出，今年房市呈現「頭尾多、盤中挫」的格局。第一季受2008題材發燒及三通效應刺激，淡季不淡、價量持續衝高。第二、三季則因政治紛爭影響，市場量能急轉直下，房價也失去向上攀升動能。

最近，10月的市場調查數字出爐，各家房仲表現都頗為亮眼，市場量能又開始反彈，第四季有機會一舉衝高，讓今年總交易件數較去年成長5%，走至近八年來的新高。

統計顯示，台北市房價在92年SARS爆發後至今，已經漲了五成，整體房價持續走升。葉凌棋說，這三年來的房市大多頭，對台灣社會已經產生「財富重分配」的效果。

在房市投資得當者，獲利是翻了好幾倍，但連自住住宅都還沒購入的民眾，恐怕越來越難買得起房子了。

在此狀況下，葉淩棋建議自住購屋族不必刻意挑選時機買房子，畢竟，追逐「投資獲利的點」，有一定難度。他認為，只要準備好兩成自備款、有固定收入、還款能力穩定，就可挑選心中的理想屋，因為房價漲比跌的機率大，長期來看買房子是划算的。

不過，可以預見建商為了獲利，明年推案會從豪宅與小套房兩種高單價產品下手，預售產品走勢將呈兩極化。二至四房的自住族群，在環境與空間的考量下，可挑選中古產品。

房價逐步墊高，明年房市是否一樣熱？葉凌棋認為，關鍵因素在於利率水準如何，只要國內保持低利環境，不僅購屋成本低，也凸顯投資房地產的保值與增值效果，房價應會繼續攀升。

葉凌棋強調，只要房貸利率不超過6%，房價就會繼續漲。6%至8%之間為緩衝區，如果房貸利率超過8%，因持有不利，房價便會反轉看跌。

葉凌棋估計，明年整體買賣件數應會小幅成長5%。但永慶不動產董事長廖本勝認為，今年成交45萬件數中，約有10萬件是「短線交易」，也就是說，投資客很多，不易從買賣件數看出房市實質需求量。

另觀察國內金融環境，金融機構滿手爛頭寸，本國銀行存放款利差水準仍處於歷史低檔，且金融機構不論企金或消金，放款都不易，只好全力衝刺有擔保品的房屋貸款。

中央銀行統計顯示，近五個月來五大行庫（台銀、合庫與三商銀）新承做放款都超過400億元，較去年同期成長約一倍。儘管央行9月升息，五大行庫房貸利率仍逆勢下降，平均利率為2.259%。短期之內，房貸利率不易大幅躍升。

除了利率因素之外，葉凌棋說，全球經濟情況與國內政治穩定度，也會影響明年房市表現。不過，由於市場普遍認為「政爭總會過去的」，政治對房市的影響將逐漸鈍化。

【2006/11/11 經濟日報】
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資料來源: http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3598522.shtml