＃＃ 由台灣房地產結構變化看房市 ＃＃ 國立空中大學商學系主任 謝明瑞

一．前言

在民國七0至八0年代之間，台灣的房地產市場有六年一個循環的說法，那是因為在九０年代以前，台灣的房地產市場正處於賣方市場，由於資金充欲，加上能源危機的推波助瀾，因而，在每次的大飆漲中，每次都以一倍以上的上漲幅度向上攀升；然而，在九０年代以後，由於容積率的全面實施，建商為了因應其所可能帶來的損失，乃大量的搶建，將所有的人力及資金投入房地產的興建，而此一熱潮之下所造成的搶建效果，不僅讓房市的供應量大為增加，房價逐漸滑落，而且也讓國內的房地產市場逐漸走入買方市場的行列。

房地產市場的供過於求，讓只漲不跌的房價有了新的轉變，特別是二千年台灣首次發生政黨輪替之後，國內政經結構發生重大的轉變，新手上路，黨意圖騰高漲，國事以家事來處理，專業以兼業來代替，人事不以人才為主，而以選舉為考量，政策一變再變，讓人民無所是從，這種凡事不確定的決策模式，造成企業出走，資金外流，讓本己十分疲憊的房地產市場更是雪上加霜，而台灣的房地產市場六年一個循環的推論也不攻自破，因為距離上次房市的大飆漲時期，至今己經歷十二年的時間，亦即己經過兩個所謂的六年循環期，但房市的不景氣依舊，國人依然面臨房地產不景氣的問題，而在房市長期不景氣的陰霾下，台灣的房地產結構也開始產生了一些轉變。

二．房地產市場結構的變化

在房地產不景氣聲中，台灣早期素有「經濟景氣火車頭」美譽的營建業逐漸凋萎，不僅業者的推案量銳減，而且買氣也逐漸萎縮，加上政黨輪替以後，政治不確定性的因素增加，外有國際經濟不景氣的困擾，內有失業率偏高的壓力，使得房地產的經營愈來愈因難，特別是政策不定所帶來的凡事之不確定性，讓國內的投資開始產生鈍化作用，導致企業出走，資金外流，其中又以營建業者的出走台灣最為嚴重，主要因台灣房地產的利基已經消失，而中國大陸的房地產市場卻是如雨後春筍般地成立，因為有利潤的誘因，導致國內的業者紛紛往大陸市場游移，從整個市場的機制來看，利潤在那裡，資金就會在那裡，而資金在那裡，人就會在那裡，而這也是在最近幾年中，台灣的企業會外移，資金會外流，營建業者連袂到上海，深圳設立據點，以及營建類的個股之股價會相對減低，並成為雞蛋股，水餃股的主要原因。

然而，台灣的房地產市場在經歷十餘年的寒冬之後，在政府的頻放利多之政策下，總算有了一點生機，因為在今年的第一季中，國內的房地產市場受到政府優惠房貸即將用罄的影響，造成購屋人的搶食效應，其中，又以換屋族的需求較為殷切，當然，對首次購屋者而言，政府的優惠房貸確實是讓購屋人可以提早獲得房地產的重要因素，特別是經濟景氣不佳，人民所得普遍下降，如何以較低的成本獲得其所需要的住屋，確實是購屋人所必須考量的大事，而當房市風光不再，房地產價位逐漸下滑時，優惠的房貸利率提供了最佳的誘因，而這也是今年第一季的北台灣之房地產銷售率，較去年同期上漲五成以上的主要原因，惟中南部地區的房市之去化則相對較不活絡。

惟房地產的銷售率增加並非是指全面性的增加，而是指某一部分市場之銷售率的增加，如北部地區的銷售率較中南部為佳，而都會地區的房地產銷售率又較市郊為高；此外，由於房市的長期低迷，讓國內的房地產結構也發生了改變，在一般人的概念中，產業結構有第一級產業，第二級產業，以及第三級產業之分，房地產雖屬於第三級產業的範疇，但因其所含蓋的範圍很廣，若將其上游產業及下游產業加以綜合，則其影響的幅度應可含蓋所有的產業；唯若再將房地產產業再加以細分，則還可以將其劃分為三個等級的市場，也就是第一級的預售屋市場，第二級的中古屋市場，以及第三級的拍賣市場，包括法拍屋，銀拍屋，金拍屋，甚至是銀售屋等；事實上，國內的房地產市場在經歷十餘年的空頭市場以後，整個房市的市場結構已有了很大的轉變，因此，所謂的房地產市場中的三級市場也發生了一些變化。

在民國七０年代以前，房地產市場中的第一級市場為預售屋市場，其佔整體房屋市場的比率超過八成以上，這是因為當時的經濟尚不發達，人民所得偏低，除了生活之所需之外，實無足夠的資金可資購地建屋，而預售屋提供了一種類似期貨交易的模式，讓人民可以在很少的自備款內，就可以達到購屋置產的目的，因此，預售屋成為第一級市場的主流，實有其時代的背景；然而，在經歷二十餘年的努力以後，國家經濟逐漸好轉，人民生活水準提高，購屋資金增加，加上投資的管道多元化，使得房地產市場中的購屋族群，以及其購屋方式有了極大的轉變，從而影響到房地產市場的結構。

國內房地產結構的改變源於於房地產市場的長期不景氣，由於國內業者買氣不佳，而一般消費大眾之消費能力不足，影響所及，房地產產品乃逐漸走向「五低產品」的消費模式，而所謂的五低是指低總價，低單價，低自備款，低利率，以及低稅率等，也就是說，凡是不合五低需求之產品，則其去化率將相對偏低，雖然亦有業者採用反向操作之策略，而以「五高房」來作替代，而且證明即使是高總價，高單價，高材質，高坪數，以及高自備款的房地產個案，只要其區位正確，格局符合消費者需求，都能達到去化的效果；雖然購買五高房的客戶所佔比率很低，但由於業者能針對少數的族群來量身訂作其所需求的家園，故頗能獲得大戶的青睞，並有不錯的銷售實績，對一直處於空頭市場的房市而言，亦是提升房市買氣的重要因素。

而在前述的房地產之三個等級的產品中，隨著成屋市場的愈來愈大，以及三級市場所累積的數量愈來愈多，而使得當前的房市之產品大抵可分為預售屋，新成屋，中古屋，法拍屋，銀拍屋，以及金拍屋等六個層級，且每個層級均有其相對的需求者，以目前的房市之走勢而言，由於追求價廉物美的消費族群增加，因此，三級市場的佔比似有提高的趨勢，包括法拍屋，銀拍屋，金拍屋，甚至是由銀行自行銷售的銀售屋，其量數均有愈來愈多的情形，根據內攻部所發佈的資料顯示，在三級產品的法拍屋中，其佔整體建物比重由八十九年的6.1%，逐漸上升為九十年的8.8%，以及九十一年的百分之十左右，若再加上銀拍屋，金拍屋，以及銀售屋的數量，則其佔比應在二成左右。

三．拍賣市場的競售

為了滿足購屋人的需求，房地產市場中的三級產品之種類來愈多，其銷售量數所佔的比重也愈來愈，惟其售價不僅未見上升，反而有下調的趨勢，觀其原因，主要是因為拍賣市場的競爭激烈使然，以盛極一時的銀拍屋為例，目前銀拍屋的底價已愈來愈低，特別是本土金融機構如國泰銀行，台新銀行等加入拍賣市場的行列以後，拍賣市場的競爭更為激烈，而本土銀行之所以加入拍賣市場的行列，其可能原因很多，一則國內金融業者不讓戴德梁行專美以前，二則拍賣底價連刷新低，部分以房地產為主要抵押品的金融機構，為求其抵押品的安全，乃紛紛加入拍賣市場的競售，使得房屋三級市場所舉行的拍賣會愈來愈多，且在最近半年中，幾乎己到了週週舉辦的地步，導致拍賣屋的熱度及買氣都現出了疲態，不僅成交率逐漸下滑，而且拍賣底價也下殺到市價的四折左右，而業者為了在競爭中存活，並確保自身的權益，對於保證金的繳交方式也有了些許轉變，有些業者調低保證金的數額，有些業者則僅在成交以後才繳交此一部分的費用，顯示三級拍賣市場競爭的激烈。

在實務上，拍賣市場與預售市場或成屋市場均存有或多或少的連動關係，拍賣市場愈活絡，則其他的市場會相對萎縮，反之則成長較快，因此，當拍賣市場出現萎縮跡象時，預售屋市場及成屋市場則有比較大的發展空間；在預售市場上，仍以北台灣的表現較為亮麗，其推案量約佔整個預售市場四成以上，其個案則以挑高，小坪數為主，並集中於大安區與中山區，而以高總價的換屋族的產品為主要訴求；中部及南部地區的房市之表現雖不若北台灣亮麗，但其銷售率仍較去年同期為高。

在成屋市場方面，大台北地區的推案量主要是集中在文山區，北投區等，其產品多屬於高總價的換屋個案，顯示換屋族仍是都會地區的主流；台北縣則以永和區，蘆洲地區一帶為主，並以十樓以下電梯住宅與公寓為主要訴求；至於桃園及新竹地區，則以預售傳統的透天厝為主，成屋市場則集中在市區；新竹科學園區則以高總價透天別墅案為主，惟其後市發展仍有待電子業的發展而定，而若就整體性之房屋市場來看，台灣的房地產市場在今年的第一季中，確實表現的較以往為佳，不僅銷售率提升，而且在第一至第三級市場中，其去化情形都比去年同期活絡。

事實上，以當前國內經濟不景氣的態勢來看，不動產市場的相對較為活絡，並不表示其可維持一段長期間的穩定，特別是在SARS的陰影下，人民強烈地感覺得凡事的不確定性，因為台灣由早期的防阻成功，到後期的和平醫院的全體大感染，再延伸到仁濟醫院與中興醫院等，這種防疫性不足所產生的漏洞，己對國內的政經情況造成極大的衝擊，加上朝野惡批不止，共識不足，上下都為了選舉而無法從實問政，經濟情況愈來愈差，人民生活愈來愈不快樂，在此情況下，要讓國內的房地產市場起死回生，那種成功的機率還是非常微小的。

四．拍賣市場的差異

若從國內的房地產的發展情形來觀察，房地產的銷售率似有稍見回升，但其態勢並不明顯，且其主要的產品是以拍賣市場的拍賣屋為主，但在市場競爭激烈的情況下，即使戰爭己經結束，但令人膽戰心驚的SARS卻加重了許多的不確定性因素；雖然政府的利多因素頻繁，但整體大環境的表現仍未有好轉的跡象，於是號稱第三級市場的法拍屋得於成為當前較為熱門的促銷產品，但要讓拍賣市場繼續維持活絡的局面，則必須要讓購屋者先行了解拍賣市場的特性，了解各種不同產品的類別，以作為其是否願意參與投資的參考。

以拍賣屋的特性來看，不論是法拍屋，銀拍屋，金拍屋，還是銀售屋，其銷售方式均與預售屋及成屋市場不同，早期消費者是以法拍屋為主，這是因為在整個拍賣市場中，僅有法拍屋一項產品可供選擇，但因法拍屋並不點交，引起買賣雙方的爭議，因此，當其他的拍賣標的物相繼出現以後，消費者便會了解為何在當前的房地產市場中，法拍屋為何會從被大眾歡迎到被消費者所放棄，因為不論是從底價的決定，產權的歸屬，或是點交狀況，投標方式，以及保證金的繳交方法，法拍屋都不再具有相對的優勢。

基本上，購屋所需的資金極為龐大，購屋人必須累積多年的努力，才能擁有足夠的購屋資金，而每一筆所得都是來自人民的辛苦與努力，故必須作好妥善的財務規劃，不輕易釋出手上的資金，特別是當房市進入買方市場以後，消費者可供選擇的管道增加，對於房地產中的第三級市場而言，其可供選擇的個案相對較多，基於追求最大投資效益之考量，投資人自然會選擇較為合適的管道，來作為其獲得資金，並取得房地產的最主要方式，而拍賣市場的轉變，由法拍屋，銀拍屋，金拍屋，到銀售屋，基本上也是針對市場的需要與人民的需求而來的，故知消費者主權仍為房地產市場中的主流。

在房地產的第三級市場中，不論是法拍屋，銀拍屋，金拍屋，還是銀售屋，都有其各自的需求族群，其大小則視購屋者的偏好及拍賣屋所能提供的功能而定，雖然每一種拍賣屋都有其價錢相對較低的相同特色，但其內容其非完全相同，為說明其間的差異，一般是以其拍賣底價，產權歸屬，點交狀況，投標方式，以及保證金多寡的問題來作比較，其間的差異，可參閱表一的說明。

五．結論

從房地產結構的改變可以發現，台灣地區的房地產市場為了配合消費者的需求，而由預售屋，成屋，中古屋，到拍賣屋，再從拍賣屋中的法拍屋延伸至銀拍屋，金拍屋，以及銀售屋等，這種市場結構的轉變事實上是為了因應市場的需求，而第三級市場的產生及其買氣相對活絡，也非整體經濟局勢的轉好所影響，而是人民追求相對較低房價的結果，由於整體經濟環境並不能提供一個相對有利的發展條件，在此情況下，若政府不能訂出一套合理可行的政策以資因應，包括改善國內投資環境，防止資金大量外流，維護企業跟留台灣，並大力引進外資，推行投資獎勵措施等，否則，以當前的房地產結構的變化來看，要讓房市脫離買方市場的困境，恐非是短期間內所能竟其功的。
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資料來源 : http://www.npf.org.tw/PUBLICATION/FM/092/FM-B-092-011.htm