前些天，記者與一名在德國某房地産銀行工作的華人朋友聊天，他提出一個問題：“德國房價爲什麽10年不漲？”爲此，我專門請教了在德國普華永道會計師事務所工作的德國朋友艾佛納先生。

艾佛納以德國人獨有的嚴謹邏輯和分析師的專業眼光，回答說：“對未來房價走勢的判斷影響了人們的購房决策。無論是從長期、中期還是短期來看，我認爲德國的房價都不會大漲。我近期不會買房，大多數人可能像我一樣，覺得還沒必要買房。”

1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去10年裡，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。 德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元（如柏林爲1700歐元左右）之間，目前德國家庭的住房自有率僅有42％，德國人爲什麽不搶著買房呢？

今年38歲的艾佛納已是公司中層經理，收入不菲，但他仍租住著柏林市區的房子。他分析說，“長期來看房價上漲潜力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口减少等因素更降低了對住房的需求。中期來看，德國的儲蓄房貸和商業房貸都實行固定利率制，基本消除了金融市場動蕩對房價的影響，德國房價一般不會大漲大跌。短期來看，德國租房市場發達，有穩定的房子可以租住，何必著急買房子呢？40歲前不買房在德國很正常。”

他的話確實點出了德國房價不漲反跌的內在原因。
第一，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。另外，德國每年有25萬間新住宅竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬間，都在很大程度上平抑了房價。德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前减少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都爲德國房地産市場未來發展蒙上了陰影。

第二，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，爲穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的“先存後貸”合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自于商業貸款，其餘則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均爲11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。

第三，德國發達的房屋租賃市場，也成爲房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率爲42％，租賃住房率却達到58％，特別是年輕人中77％是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格表”。如房東的房租超過“合理房租”20％，就構成違法行爲；超過50％就構成犯罪行爲，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之灾。

對于艾佛納的回答，我的那名華人朋友也深表贊同。艾佛納表示，德國憲法明確規定“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育一樣，保障居民住房是聯邦政府首要政策目標之一，這也是德國所有房地産政策的核心出發點。因此，地方政府不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。