銷售熱潮背後的潛藏危機

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房市假性購屋 餘屋效應遞延

今年以來，北台灣房市出現了『北熱南冷』的奇特市況。台北市整體銷售情況持續加溫，新案價格更是一路攀高；相對之下，桃竹地區市場反應則約略顯現疲態，成交速度明顯減緩。會造成此一現象，一般咸信，主要是北市房市投資客湧現之故。無論如何，此一現實市況，表面上看是北市房市榮景不斷，但如眼光放遠，此一發展的背後，其實仍有隱憂存在……

在一般情況下，消費者進入房屋市場，大約可區分為兩大目的：一是自用自住，另一則是投資置產。自住購屋，通常動機相當單純；無論是新組家庭、增加新成員等，買房子的原因只有一個，那就是尋求一個溫暖的窩。至於投資，則實際原因相對多元。置產的目的，一般來說是要當房東收租金或做養老用，另一種則是置產保值或見機脫手，賺取利差。

這些各自不同的購屋目的，如果從微觀面，也就是短期內房屋市場的銷售，或單一建商或代銷單位而言，其中差別不大；無論是自住還是投資，不管是預售或成屋。然而，如果把眼光放遠放大，從相對宏觀的角度審視，其實自住或投資目的，對房市長期發展來說，確有不同的意涵。

投資賺取利差 延緩餘屋效應

假設今天在房屋市場上實際消費的，是自住目的消費者居多，那麼這些自住者購買的房屋，除非碰到特殊狀況，比如屋主突然無法按時繳交房貸，被法院查封，房子變成所謂的逾放屋等。否則一般都會十餘年，或甚至更長的時間後，才會以中古屋的身分再進入房屋市場。也就是說，自用、自住目的的購屋，是真正在『消化』房市的供給。

而房市投資者呢？情況就相對較複雜。如是當房東收租金，或為未來養老等理由做置產的動作，那麼正常情況下，房屋仍在購屋者名下；純就房市供需面來看，該房屋短期內如無意外，並不會再回到房屋買賣市場。

但如是謀取中間價差的這類投資客，情況就不盡相同了。就短期來說，或從單一個案角度看，這類購屋者常常會有一次購買數戶的情況，因此帳面上看，市場買氣在短時間內會有大幅提昇，市場供給也迅速消化。