| 油價上漲 vs 房價上漲______ 資產無限上綱還能玩多久？ |
| 發表者：kkao 發表數：193 IP：220.135.30.* | 2006-07-09 12:51:38 |
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油價上漲vs房價上漲 資產無限上綱還能玩多久？ |
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| 回覆者：eric 發表數：39 IP：61.229.109.* | 2006-08-15 16:42:28 |
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用經濟學最簡單的供需理論來看房市,就會得到您的結論,但是您所說的情形,都必須在利率調高之下,才會發生,容在下為您剖析 1.) 會出現繳不出錢的斷頭戶? 一般在買房子,大多數銀行都會給您看每個月要還款金額,包括寬限期過後要繳的本金加利息,如果超過房貸戶可負擔,他是不可能買的. 您所說的那種瘋狂的買屋者,應是很少數. 不過還是會出現您所說的情形,也就是利率調高後本利和超過負擔,因為一般人都不知道利率會調高一倍以上,因為現在的利率是中華民國史上最低的. 不過現在利率才調0.5%,仍不構成您所說的因素. 2.) 供給量大量出現? 其實這一季的供給量已縮小,因為建商也是會看的嘛. 而且您不要小看建商的財力,因為土地不會折舊,它大可以不要蓋,也就是俗稱的"養地",很多養了十幾年,等通貨膨脹大賺一比. 也許有的建商的財力比較單薄,但是利率低,資金成本也低,只要土地增值,就把利息抵消. 3.) 至於新成屋的部份,因為房價有六成是土地,建築物本身"不使用",折舊率也很低,利率低,只要房子還在漲價,跟銀行借來蓋房子的資金成本很低,漲一下就抵消,銀行也願意等,畢竟收回成法拍,也從6成拍起,會賠錢. 在利率低,房子還在漲,建商根本不會拋售,很多建案賣了八年還在賣,就是這原因. 房子並不像消費品,不趕快買掉,會血本無歸,本身折舊率很低,加上是資產,還 會增值. 因此,唯有利率調高,讓建商的資金成本上升,才會讓他們有動機來拋售. 4.) 至於投資客房仲手上的中古屋成屋,假如現在在漲價,大家都會死抱著,沒人會丟出來吧,就是所謂的 "惜售",手上沒有資產的人才會害怕,因為通貨膨賬會讓存款變薄,資產變貴,也就是財富重分配. 5.) 需求端被挖空? 這也是用一般消費品的觀念來看房市. 容在下在為您分析, a.) 您應是認為這一兩年很多人都買房子,大家手上都有房子,沒人會在買房子. 但是桃園的人就算手上有房子,也會想搬入台北縣市,台北縣的人就算手上有房子,也會想要搬入台北市,有一天有一個住在大安區的神經病要以十五萬一坪賣出手讓的房子, 您就算住在桃園有房子,貸款也會去買吧. 您也是需求端. 至於搬入台北市之後在桃園的房子怎麼辦? 反正現在利率低,繳台北市的房子還負擔的起,看是租人還是丟在那,反正房子在漲價,也可以當做別墅,去桃園也可住在那. 除非利率調高,您忍受不了每月要繳的利息,才會讓你把桃園的房子賣出. 因此,需求永遠都在. b.) 一般人都會認為房子是永久性資產,如果打算一輩子住在這,買了就不會再買? 這也是錯誤的觀念,一般房子"如有在使用"的壽命約在五十年,也就是說每一年都會有人的房子不堪使用,要去買房子. 只是有沒有辦法再買的問題. 如果利率低,就會借錢去買. c.) 所謂的拒買潮,就是想買,但又嫌貴,如果大安區有人要以一坪十五萬賣您,您也會去買吧,所以拒買潮也是需求端. 結論,在利率尚未調高之前,要期待房地產大幅度的回檔是不太可能的. |
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| 回覆者：業海茫茫 發表數：71 IP：124.8.225.* | 2006-08-06 12:04:55 |
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的確 媒體的消息是狗屁 但是 目前這些立場近乎和民眾對立的媒體 他們至少還可以靠放放狗屁消息賺錢 過安穩日子 但一般民眾呢? 對於目前 就業,薪資,房價,物價的劣勢 只能逆來順受. 空屋率高又如何 房價就一定會下跌嗎? 現在的建商不比重前 營運規模大者恆大 投機炒作也有了避險概念 手法一在翻新 再加上資金壓力不大 他為何要降價? 套句營造業界人士說過的話 "有些房子本來就是蓋來養蚊子的!"(因為不適合住人) 空屋率高又如何 不過是把一些事情的結果顯現而已 也許 2008這齣大戲 真的會照著建商的劇本演完 也可能...建商會臨時抽腿 說 不玩了 不管最後的結果如何 最後 通常是 全民買單 |
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| 回覆者：阿樺 發表數：206 IP：61.220.210.* | 2006-07-10 22:29:29 |
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回覆 kkao 於 ：2006-07-09 12:51:38 的發言內容
很有意義的一篇。油價上漲vs房價上漲 資產無限上綱還能玩多久？ 說明了商品的價格並非由成本決定，而是由供需決定。 不論原物料如何漲，最終價格仍是由市場決定。 而房屋市場，供過於求的情勢已成，價格將落入買方市場。 題外話1: 建材成本不到建商成本的10%。 題外話2: 石油短缺對台塑這種企業很傷，因石油短缺勢必造成成本上漲，但產品價格若漲，又會削減需求。 而台塑廠房的產出量是固定的，有其最適規模，如果降低產出，則單位產出成本將拉高。 所以，不要相信媒體，什麼石油價格居高不下，塑化產品價格會拉高，台塑利多。 有些媒體消息全是狗屁。 |
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| 回覆者：twobow 發表數：78 IP：60.248.194.* | 2006-07-10 15:49:49 |
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我說，房價一定會跌的 1.薪水沒漲 2.過去房地產大漲是因為景氣好 3.現在房地產漲則是因為利率低 4.利率慢慢拉高，買房的人變少 5.有房屋需求的人變少 6.餘屋過多 我敢發誓，房價一定跌 不跌也沒關係，我還年輕有的時間 慢慢看慢慢找 不相信找不到喜歡的又便宜的 |
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