| 泡沫經濟，房市泡沫？ |
| 發表者：bin 發表數：984 IP：61.228.38.* | 2006-03-31 21:08:28 |
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泡沫經濟是指一種或一系列資產在經歷一個連續的漲價過程後，其市場價格遠遠高於實際價值的經濟現象。在泡沫經濟的地成過程中，開始的價格上升會使人們產生還要漲價的預期，於是又吸引了新的買主，這些新的買主一般只是想通過未來價格的變讓牟取利潤，並不關心這些資產本身的狀況和盈利能力。當這種行為成為一種普遍的社會現象時，社會資產所表現的帳面價值人人高於其實際價值，於是就形成一種所謂的“泡沫經濟”。 |
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| 回覆者：無忌 發表數：3190 IP：123.193.231.* | 2010-02-07 20:41:20 |
房市早就泡沫了!!!
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-07-02 07:33:18 |
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談到房地產泡沫化，有位美國的地產商下了定義是指一年內房價漲幅超過20%。只要夢還沒醒，就不會嫌貴。 中國房地產泡沫化？！ 2006-06-21 00:30／竹本口木子 泡沬化的定義指的是不合理的價格。也就是價格已經漲到遠離其本身所含有的價值，且資產價格與其基本價值的持續背離。 最簡單的說法就是，大家都覺得貴就是泡沫化。但還有一個問題叫『本夢比』，像當年的網路神話，只要是.COM，在美國一上市就飆漲數十倍。只要夢還沒醒，就不會嫌貴。 但是在背後呢？ 矽谷許多.COM公司裏的員工，不顧有沒有固定營業收入，也不管有沒有盈利，只知道拼命的燒錢，每周都有大型的BBQ全公司共襄盛舉，在公司有免費的下午茶，免費的自動販賣機。 結果當夢醒了，Nasdaq從五千點崩跌到現在還翻不了身。 本益比100的股票當然有人買，只要漲到本益比200時還能賣出去就好了。萬一賣不出去呢？錢就是蒸發掉了。最差的狀況就是貼壁紙。留做紀念也不錯。做投資，只能看基本面，其他的都是騙人的。 談到房地產泡沫化，有位美國的地產商下了定義是指一年內房價漲幅超過20%。中國大陸有沒有呢？一年內漲二倍的都有。而這個地區的平均收入有沒有漲二倍呢？恐怕沒有。中國大陸的白領薪資漲幅前幾年都在20%-30%左右。剛好今年開始停在10%，這是上海及深圳的資料。(為什麼呢？因為基本工資持續上漲，大陸大學生待業人數增加，加上中國政府今年出爐的新版勞動合同，加重了公司的負擔。所以工資停滯。)房價漲幅一旦超出所得過多，當然也會停滯。市場不認同的價格，自然賣不出去。而買房子的，自住的當然沒有關係。 其他的，不論是建商或是投資者，就會有利息的壓力。一邊房價漲不動，而另一邊又有房貸利息的支出，那就要降價求售了，這就是泡沫破裂的開始。 在中國大陸炒地皮，跟早期的台灣很像。幾乎都是政商關係良好加上某些政策的灰色地帶才做得起來。 關係好，貸款九成也沒問題，利率還可以有折扣。關係不好的，貸款五成也不見得辦得下來，利率也是最高的。 當泡沫破掉，那房地產被拍賣，頂多只能賣到五成價格，用特權另外多貸的四成自然就變成呆帳，要銀行自行吸收。若銀行倒了，那就是銀行的存款戶負擔。若銀行不倒，那就是全民負擔。 一個國家的經濟實力，要超過另一個國家，有許多指標，除了所得，還要看消費力及內需。 可是中國的內需，除了基本的食衣住行，其他的幾乎沒怎麼大幅成長。一般人就連買電腦的也很少，為什麼呢？因為外地人多+治安不好+網吧盛行。外地人多租房搬家不方便，治安不好怕電腦放家裏被偷，加上到處都是網吧，要上網只要到外面一小時2元就可以了。 再說，經濟是需要修正的。 中國的經濟即使是計劃型的經濟，真的能夠一直往上漲，沒有任何修正嗎？日本房地產泡沫崩潰後，地價一度下跌了80%。像當年台股從一萬二千點跌到二千點，也是摔掉了80%左右。一旦熊市出現，那就不太可能再次維持之前的高度成長，而且大跌之後，會需要一段很長的時間才能恢復信心。 到2025年，中國要超過美國，那表示從現在開始每年都要成長10%。 以中國現在平均所得是1000美金，每年成長10%，到2026年是7400美金。或許有機會。上海深圳平均所得是7000美金，要每年成長10%，到2026年是超過50000美金，可能嗎？ 台灣人的平均所得是一萬五千美金左右。所以一旦該地的平均所得超過一千五百美金(月薪一千人民幣)，台商設廠的規模會縮得非常快。一旦超過三千美金，外商也會開始縮減工廠規模。工廠附近的房地產就會下跌。此時當然就要依靠中國自身的經濟力量撐住缺口，撐不住當然就崩盤了。 十年前看好中國，不見得現在還要一直看好下去，而且進入門檻只愈愈來愈高。很簡單的理由，十億營收要成長到百億，不算太難，但百億要成長到千億，就很困難了。 現在還要去中國的，除了跨國企業有自身全球佈局的需求以外，我不認為中小企業現在去大陸的一級城市還有什麼機會。反而會因為給不起高薪而造成當地人覺得台商小氣罷了。 ●東森論壇徵稿區→http://www.ettoday.com/write/ (●作者竹本口木子，雙碩士。目前住於香港中環。簡介說他是台灣出生的中華民國國民，目前是在世界各地打工的台勞。本文為ETtoday.com網友投稿，言論不代表本報立場。) |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-07-01 07:09:56 |
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索若斯：房市泡沫 經濟大敵工商時報 A5/話題新聞 2006/06/30 【陳穎柔／綜合外電報導】 國際知名市場作手索若斯接受新聞周刊專訪，他談及全球能源危機、美國經濟前景，並批評美國是世界穩定的障礙。 索若斯認為，影響美國經濟的最立即風險是房市泡沫化，由於美國房價之前持續以一○％以上成長率快速上漲，美國家庭儲蓄率因而出現負值，造成民眾進行抵押房屋貸款和套現再融資，去年金額達到九千億美元。隨著利率走高，這些民眾都將受衝擊。 索若斯指出房價大漲讓美國人感覺自己財富增加，而美國人過度消費已成為全球經濟成長主要動力，如今美國房價已不再快速成長，美好時光也中止了，由於利率升高，房價很有可能走跌，如此將造成全球經濟成長走緩。 索若斯表示倘若房價下跌，消費者就會覺得有必要增加儲蓄，目前美國家庭儲蓄率約比正常值短少五％，儲蓄率一旦回升至正常水平，消費者支出就會縮水五％，導致全球經濟成長減緩。 索若斯認為，根本沒有人知道減慢美國房市泡沫化速度的措施是否真的有效，惟有到了最後，才能見分曉。索若斯指出，美國目前存在通膨壓力，而通膨壓力正迫使聯準會（Fed）不斷升息，Fed愈是升息，房價就進一步被壓低，Fed也意識到這點，所以不急著升息，但終究不能免。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.27.* | 2006-06-28 01:09:42 |
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全球金融市場擔心泡沫破裂 中國財經 (2006-06-27 15:05:01) 最新一期美國《商業周刊》載文指出，泡沫太多、可能出現的破裂太多─這就是近期令全球金融市場困惑的問題。 文章說，兩年來，印度和俄羅斯的股票價格大約上升了一倍，土耳其、印度尼西亞和阿根廷等新興市場也緊隨其后。銅、石油和鋁的價格同樣大幅上揚。很多經濟學家還擔心，由于美國的巨額貿易逆差，美元隨時可能暴跌。 在這個充滿泡沫的世界里，投資者注意到各中央銀行隨時准備利用貨幣政策干預市場。美聯儲繼 續調高利率几成定局，日本銀行和歐洲央行也在緊縮貨幣政策，致使投資商從5月上旬開始從大部分市場上撤出資金。 但是對于普通投資者和投資機構來說，有一個重大問題還沒有答案：哪個或哪些泡沫會破滅？哪些泡沫能堅持下去？遺憾的是，如果說全球金融體系的某一部分會崩潰，誰也猜不中是哪一部分。 文章說，位于紐約州瓦爾哈拉的高頻率經濟分析公司預言，從2007年第一季度開始，美國經濟將出現衰退，很大程度上是由于住房滯銷。然而，盡管美國住房市場已經從狂熱的發展中冷卻下來，但還沒有崩潰的跡象。(新華社) |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.33.* | 2006-06-24 10:19:33 |
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這幾年我們所津津樂道的全球房市浪潮即將過去，過幾年這段歷史將會是我們拿來教育下一代的經驗教訓。所有人都在資金巨浪中載浮載沈，成功者抓小浪達彼岸，藝高膽大者，挑戰巨浪期能衝向遠方，卻不知，風將停、浪將止，最後一個浪頭推不到岸邊即要跌落。 不想冒生命風險者，就等風浪平息，從容渡過。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 房市熊市到，開始修正這幾年的膨脹泡沫，約需兩年完成。 意味，現貨市場行情約在2008-2009向下修正完成。 那麼，假使2008-2009那時現貨價縮回2-3年前起漲線，不囉唆，縮回7成好了，那表示目前預售的期貨價，到2008-2009交屋日有幾成的跌價空間？那投資客現在進場是不是表示現買現套？ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 靠通膨堆砌的企業成長美夢，即將被全球升息壓力敲醒 謝國忠：股房市 兩年熊市來襲 工商時報 A4/焦點新聞 2006/06/21 【張志榮／台北、香港連線報導】 摩根士丹利證券亞洲首席經濟學家謝國忠（見圖）昨（二十）日指出，近來靠通貨膨脹堆砌的企業成長美夢，即將被各國央行火燒眉毛升息壓力敲醒，「全球股市與房地產將進入保守估計達兩年的熊市（ bear market）期，明年全球資金動能將面臨縮減窘境！」 謝國忠對於國際資金動能過熱，有所防備的的空頭論調，在外資圈雖已「人盡皆知」，但昨天直指「兩年空頭熊市即將到來」說法，更讓全球股市「銼著等」。 謝國忠指出，過去幾年各國都有或多或少通貨緊縮問題，多採取寬鬆貨幣政策解決，雖然通縮危機暫時壓下來，但「通縮掩飾通膨」結果，目前全球資金比起十年前要多了六○％左右，通縮壓力沒有了，但通膨危機卻來了。 「我舉個例子，印度很多鐵礦砂都是出口給中國，這一年來原物料價格漲了二、三倍，印度這些大企業獲利也當然水漲船高，但這些獲利來源靠的都是通貨膨脹，你說危不危險？」謝國忠直接點出全球通膨危機的要點。 謝國忠大膽預言：「未來兩年對付通貨膨脹將是各國央行最頭痛的問題！」只要各國央行以升息對抗通膨，資金動能勢將趨緩，影響所及過去大漲的資產價值勢必得再一次重估（re-pricing），預估將會下滑二○％左右，屆時，全球經濟肯定會跟著走弱。 謝國忠認為，美國與中國土地價格能否順利軟著陸（soft landin g），是明年全球經濟是否步入衰退（recession）關鍵，根據最近三次的房地產景氣走勢來看，空頭大都需要約兩年的時間走完，因此他評估這波全球房地產業景氣修正，也大概需要兩年的時間完成。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.33.* | 2006-06-24 09:30:50 |
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《人物側寫》空頭論調 現在終獲平反 工商時報 A4/焦點新聞 2006/06/21 【張志榮】 外資圈老鳥常告誡一句話：「這個圈子比的是誰氣長！意思是，想要在這個圈子待得久，除了要有「按奈」客戶的本領外，一個可長可久的call，比什麼都重要。 過去常被媒體捧在手心的謝國忠，近二年一定很悶，因為，他對這波因通貨膨脹率所帶動的全球股市大漲頗不以為然，頻頻發出空頭論調，當然，不好聽的話總是被人嫌，他形容這陣子的「憋」還真是有苦說不出。 「對啊！講泡沫（bubble）有哪個客戶喜歡聽？過去一年來，每個客戶遇到我都想問我別的客戶在做什麼，根本不理我說的話，但昨天我跟一位美國客戶通電話，他改問我怎麼辦？要如何降低投資風險？我只好建議他從貨幣對沖著手、以降低風險囉！」謝國忠形容這陣子的心情。 不管這波空頭氣焰是否如謝國忠所言持續下去，但至少讓他的空頭論調「得以平反」，在同業面前得以理直氣壯，重拾「外資圈第一亞洲經濟學家」封號，免得金字招牌蒙塵。 謝國忠倒是蠻謙虛的，他的看法是：「既然要談bubble，大局是很重要的，資金行情特性本來就有抬轎效果，一喊進大家就瘋狂進去追，但敢追就必須承擔高風險，今年初我就說這波修正要從印度開始，現在也得到驗證。」 「沒什麼啦！這個行業本來就有對或錯，小心看訊號（signal）是最重要的，至少我做到了這一點。」個頭不算太高、隨時還得接受同業冷嘲熱諷的謝國忠，這回倒是無聲勝有聲、讓股市表現證明他到目前為止的看法是對的。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.33.* | 2006-06-24 07:54:53 |
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夢幻的市場，夢幻的價格，最終成了夢幻的故事... 話題：請問20年前台中最貴的房產在那? http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=119416&cat_en=realestate_middle |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.33.* | 2006-06-24 07:29:39 |
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房價被高估 4成薪付房貸 台北人最辛苦何旭如/台北報導 2006.06.24 中國時報 薪水沒漲，台北房價照樣漲，台北人購屋族的負擔也越來越大！根據經建會最新調查，台北人不吃不喝9.5年才買得起房子，房價年所得比較前一季高出半年，而且每月所得高達四成是拿來付房貸，房價年所得比、房貸負擔比雙雙創下歷史新高。 不過政治大學地政系教授張金鶚表示，北市房價所得比、房貸負擔比創新高，顯示台北房價有一點被高估（overpricing），觀察國外實例，合理房價年所得比應為四至五倍，房貸支出應佔月薪四分之一、或三分之一，台北的房價漲幅與財富所得有落差，認為房價逐漸觸頂。 房價年所得比、房貸負擔比 新高 經建會昨公布今年第一季住宅需求動向調查，全台房價年所得比由上季6.9倍微幅下修至6.8倍，代表不吃不喝6.8年，才買得起房子；但寸土寸金的台北都會區卻漲幅驚人，由8.9倍上揚至9.5倍，台北人買房越來越吃不消。 自92年以來，經建會每季委託財團法人國土規畫及不動產資訊中心進行住宅需求動向調查，調查對象包括本國銀行、房仲分店等，第一季有效問卷達2470份，北市房價年所得比9.5倍創下歷史新高，房貸支出佔每月所得比高達41％，同樣創下近四年新高，全台的房貸負擔率則為32％，也為兩年來新高。 今年以來房市買賣雙方進入拉鋸戰，賣方開高價、買方拚命殺，經建會表示，全台購屋族的決策時間拉長，顯示買賣雙方在房價尚未達成共識，但議價空間卻較上季略減，由8％修正至7.8％，北市為7.7％，台中、高雄縣市議價空間較大，達8％至10％。 淡江大學產經系教授莊孟翰表示，去年底為止，全台家庭戶數726萬戶，但住宅存量達729萬戶，也就是供給稍微大於需求，除北市的住宅存量仍低於家庭戶數外，台北縣等地住宅存量有偏高疑慮，當區買屋民眾不妨多觀望。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.36.* | 2006-06-17 19:36:10 |
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有沒可能？哪一個會刺破泡沫？ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 之前網友的文.做點修改. 今年雙鬼月 +下半年明年成屋潮 +自有住率越來越高(建商已經挖光應該分散在未來5年的客戶.現在幾已走到盡頭) +出生率越來越低(人口負成長) +平均薪資越來越低 +下半年房貸寬限期到期 +下半年起全球央行升息 +明年全台套房投資客大套牢風暴(套房量過高+出租率過低) +下半年外資賺飽奔逃撤場 +一延再延的公共建設(如6年後才通車的新莊蘆洲線+4到5年後才通車的內湖線) +NPL增加呆帳率拉高另一次金融風暴 +經濟實力越來越弱的台灣 +泡沫化體質不佳的房市 +各位大大的觀望不肯妥協 ---->禽流感的威脅拖越久只會越來越嚴重 ---->禽流感可能今年秋天到台灣.而且是人傳人. -------- 轉載自http://www.qfun.com.tw/phpbb2/viewtopic.php?p=71792#71792 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.41.* | 2006-06-14 22:27:21 |
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謝老跟小弟的看法一致....全球經濟的最大問題是，房地產價格將會下跌多少。全球流動性泛濫所造成的最重要影響就是房價收入比的上升(即台灣所謂的購屋痛苦指數-房價/家庭年所得)，如果這一比率回到1996年的水平（當時全台各地房價收入比約4-6之間），全球經濟將遭受一場大型的衰退。 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 謝國忠：全球衰退風險陡升 新興股市危機將至 (2006-06-14 18:35:00) 全球流動性泡沫可能正在破裂。眼下正在發生的一切不像往常一樣僅僅是上升中的回調。我認為，在全球資產價格正常化之前，几大熱門股市的跌幅可能會達到50-70%。 美聯儲等央行正將主要目標轉向打擊通脹。過去5年中壓制通脹的几大因素(如新興市場危機、中國的國企改革和日本銀行改革)使得主要國家的央行在經濟強勁增長的同時將利率保持在低位。但隨著這些因素的消失，央行將不得不通過降低流動性來抑制通脹。 因為流動性被人為地推高，過去三年來經濟的強勁增長部分是在透支未來。隨著流動性開始正常化，我相信全球經濟在2007年明顯存在衰退的可能。 過去几年中，那些經常賬戶赤字不斷擴大的新興經濟體也同樣享受著全球經濟景氣。流動性泡沫使得投資者忽視了這些地區的赤字狀況并夸大了其增長前景，而資產泡沫也使得其疲弱的貨幣和企業盈利看上去比實際更強大。隨著流動性的減退，這些國家的貨幣終將會走弱，通脹也會加速，其中央銀行將不得不實施大幅度的緊縮政策以避免危機，而這將可能把其推向衰退。 在這一輪經濟擴張中，大多數新興市場經濟體經常賬戶都積累了盈余，但他們的資產很可能與那些存在經常賬戶赤字的國家一起被拋售。在我看來，只要這些經濟體的貨幣保持彈性，他們的中央銀行就不必實行嚴厲的緊縮措施，他們的經濟在即將下滑的過程中也就可能表現得較好。 熊市的轉折點，也許是從伯南克6月5日的講話開始的。當美聯儲開始著力打擊通脹，流動性便開始下滑，熊市只不過是一個副產品。這就是為什么我相信眼下的股市拋售潮與2004年春季以及2005年春秋兩季的拋售存在本質的不同。在前几次的拋售中，美聯儲和其它一些國家的央行并未顯示出對通脹的擔憂。 過去一年半以來，通脹一直是個大問題。全球主要中央銀行一直相信，核心通脹處于低位，與整體通脹之間存在一個滯后期。現在，各國的央行已開始對自己反通脹的公信力產生了擔憂，并且迅速地改變了觀點。 全球自由流動性水平(短期貨幣增長率減去名義GDP增長率)自1996年以來已上升了60%。一些特殊的沖擊，如新興市場危機、中國國企改革和日本銀行改革，讓全球金融體系吸收了這些額外的流動性而未引起通脹。但隨著這些抑制通脹因素的消失，貨幣過多的結果更開始顯現，通脹隨之而來。 過去一年半來，全球流動性出現增長疲弱之勢，但并未下降。隨著主要國家的央行開始宣布反通脹，流動性開始發生實質性下降。我們不知道1996年以來大規模的流動性擴張在大多程度上是可持續的，但可確信的是，流動性縮減過程剛剛開始。 新興股市將發生危機 過去四周來的股市拋售一直相對溫和。MSCI新興市場指數與5月8日的峰值相比下降了大約20%，基本回到了年初的水平 。該指數從2003年3月12到2006年5月8日共上漲了228%。相對其巨大的漲幅來說，到目前為止的下跌仍是溫和的。 一些人認為，新興市場的市盈率指標并不高，但這個觀點很可能是錯誤的。商品市場泡沫夸大了商品生產者的收益，流動性泡沫產生的信用景氣放大了銀行利潤，而商品生產和銀行業是新興股市中上市公司盈利的大頭。如果將這兩個因素考慮進去，那么，不管是從相對水平還是絕對水平看，新興市場的股價都比成熟市場顯得更高。 在我看來，眼下的股市下跌可能會以一場新興市場危機而結束。几個經常賬戶赤字不斷擴大的新興經濟體一直以來都分享著這場景氣，因為全球金融市場都低估了其赤字的影響，為其提供了大量廉價資金。隨著廉價資金的不再可得，這些經濟體很可能會出現貨幣貶值和通脹加速。為了保持經濟穩定，其中央銀行可能會不得不提高利率，而這將可能把其推向衰退并引起股市大拋售。我預計，一些漲幅巨大的市場存在下跌50%─70%的可能。 全球衰退風險正在上升 全球經濟的最大問題是，房地產價格將會下跌多少。全球流動性泛濫所造成的最重要影響就是房價/收入比的上升，如果這一比率回到1996年的水平，全球經濟將遭受一場大型的衰退。 即便地價相對工資的漲幅中有一半可以當作永久重估，房地產市場修正的幅度仍足以造成一場很大的全球衰退。如果房價下跌以漸進的方式進行，就像在澳大利亞和英國那樣，全球經濟有可能避免一場衰退，但是會經歷一波更長時間的增長疲軟。 然而，澳大利亞和英國房地產市場實現軟著陸得益于強勁的全球經濟。而對中美兩國而言，他們自身就是全球經濟增長的主要動力，要實現房地產市場軟著陸十分困難。這就是為什么我相信2007年全球經濟發生衰退的可能性在上升的原因。 在最近有關的爭論中，認為通脹和增長并不必然相關的觀點甚為流行。在我看來，這是錯誤的。即使通脹得以控制，流動性仍可能泛濫，這樣金融投機將推動經濟增長。金融投機在推動經濟增長方面起到了重大的作用，其最終結果必然是通貨膨脹。當主要國家的中央銀行開始擔憂通脹時，這場游戲也就玩完了！(格 斯/譯) 謝國忠,摩根士丹利亞太區首席經濟學家 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：218.166.213.* | 2006-06-14 08:19:06 |
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討論一個想法，所謂合理的房價是一個社會(含國民所得、社會經濟力、國家整體表現)普遍所能忍受的價位，國際上一般使用的是家庭年所得的4∼6倍（另一說3∼5倍）作為估算標準。亦即，若一個資產價值是由泡沫動力所支撐（如不明確的公共建設利多、虛假的政策利多、媒體政商勾結、不對稱資訊置入性行銷），那麼擠掉泡沫後所回復的認同價值，即可能回歸到家庭年所得的4∼6倍之水準。 建商喜歡以「台灣房價漲幅比不上國外」為由拉抬房價，遠雄集團董事長趙藤雄多次公開表示，台灣房價所得比6.9倍，代表不吃不喝6.9年才買的起一間房子，比起開發中國家的8.3倍、亞洲平均11.3倍、香港19倍及上海的24倍，認為台灣房價仍有上揚空間。 不過美國國家經紀人協會甫發布今年四月的數據，美國平均房價所得比僅3.7倍，根據日本的住宅金融公庫每年發布的住宅調查報告，去年日本房價所得比5.2倍，比台灣的6.9倍都低。 依據最新的調查數據，台北市購買35坪3房的預售屋平均要18.4年不吃不喝才買得起，台北縣的痛苦指數則為8.3倍所得比，若一旦泡沫遭逢破滅，那房價下跌空間有多少？那麼看官們，您還要冒那麼大的風險追高嗎？ |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：218.166.213.* | 2006-06-13 18:38:53 |
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討論一個想法，所謂合理的房價是一個社會(含國民所得、社會經濟力、國家整體表現)普遍所能忍受的價位，國際上一般使用的是家庭年所得的4∼6倍（另一說3∼5倍）作為估算標準。亦即，若一個資產價值是由泡沫動力所支撐（如不明確的公共建設利多、虛假的政策利多、媒體政商勾結、不對稱資訊置入性行銷），那麼擠掉泡沫後所回復的認同價值，即可能回歸到家庭年所得的4∼6倍之水準。 那麼依據最新的調查數據，台北市購買35坪3房的預售屋平均要18.4年不吃不喝才買得起，台北縣的痛苦指數則為8.3年觀之，若一旦泡沫遭逢破滅，那房價下跌空間有多少？ -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 擠幹"泡沫":大陸房價有多少下降空間? 【大紀元1月3日訊】中國房地產市場進入新一輪景氣上升階段以來，許多城市不但房價穩步上揚，投資更是大幅增加。在外資加大房地產投資力度的同時，眾多國內非房地產行業公司也紛紛進入到房地產開發大潮中來。市場快速發展引發了許多深層思考，一時間，關於房價高低的爭論、關於市場是否產生“泡沫”的爭論此起彼伏。 統計資料顯示，深圳、北京、廣州商品住宅價格比較高。北京人均GDP尚不足3000美元，人均可支配收入也剛剛超過1萬元，房價與經濟發展階段以及與居民收入相比較而言處於全國領先地位。而同為國際大都市的上海市，人均GDP已經超過4000美元，平均商品住宅價格要比北京低1000元／平方米以上。2001年1∼10月全國商品住宅銷售價格已經達到2088元／平方米，北京、上海、天津、重慶商品住宅價格分別達到4589元／平方米、3407元／平方米、2351元／平方米、1272元／平方米，除北京市商品住宅價格比2000年有所下降外，其他主要城市大多有所上升。另外，2001年1∼10月全國以及各主要城市GDP以及人均可支配收入等也都維持了較高的增長速度。 新華網消息,從2001年第3季度全國商品住宅價格調查來看，雖然較上季度降低47元／平方米，但同比上升了5.62％，與1999年更是有了大幅上升。商品住宅價格普遍高漲，是否已經遠離了消費者的實際消費能力呢？ 按照目前比較常用的房價收入比（房價收入比＝套商品房總價／家庭年收入）概念對比分析國內房價狀況，可以發現：中國目前的房價收入比雖然高於發達國家城市水準，然而已經比90年代末發達水準較低與中等的城市數值低。單從購買能力方面來講，全國平均商品住宅價格水準與居民收入水準實際上已經和國際同水準國家比較一致，與目前中國經濟發展狀態也比較一致。隨著經濟增長、居民收入進一步增加，房價也應當穩步增長，房價收入比的進一步降低，將更依賴於居民收入的持續增加。 也就是說從消費能力來看，目前中國商品住宅全國各地房價收入比仍然有較大的差異，北京市房價收入比仍然遠遠高於其他城市，也較國外平均水準高。北京商品住宅價格仍然需要向實際消費能力靠攏，而國內其他城市商品住宅價格已經進入了一個與居民收入比較協調的階段。 隨著經濟的發展、居民收入的增加，房價收入比水準將向發達國家水準靠攏，目前許多經濟比較發達的地區與國家，對這一指標也提出了控制思路。1999年臺灣省經建會提出，臺灣地區以室內實際坪數30坪計（一坪＝3.3057平方米），合理價格應是每套300萬元臺幣至350萬元臺幣，為家庭可支配所得3.5倍至4倍。實際上，臺灣除臺北市外，其他城市平均房價為家庭可支配收入的3∼4倍。 深受高地價高房價之苦的日本，在其泡沫經濟破滅後的1992年，經日本內閣審定的“生活大國”建設5年計劃，提出大都市圈普通公寓房價格降到工薪家庭平均年收入5倍的目標，這主要是針對住房問題最嚴重的東京圈。據1990年日本國土廳所出版《國土調查報告》一書所載實際資料，日本泡沫經濟尚未形成前的1984年、1985年、1986年，只東京圈中高層公寓房每套價格為全日本工薪階層家庭年收入5倍多，大阪圈這3年都只為4倍多，名古屋圈都只為3倍多。 從以上例子也可以看出，在發達國家與地區重要城市商圈房價收入比也會比較高，但仍然會處於與消費能力比較相合的水準。中國目前除北京市外，房價收入比的降低將更依賴於居民收入的不斷提高。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：218.166.213.* | 2006-06-13 17:58:42 |
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話題：購屋痛苦指數達新高 北市買3房要18年不吃不喝 【東森新聞報-2006/06/13】http://realestate.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=324&cat_en=community125 |
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| 回覆者：培根加蛋 發表數：773 IP：57.72.66.* | 2006-06-13 09:21:59 |
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央行月底升息 至少半碼 即使調高利率0.25個百分點也不為過 【聯合新聞網 記者傅沁怡／台北報導】 豪雨成災，中央銀行升高對物價的關切。據了解，央行近日已寄發理監事會議通知給各理事，定於本月29日召開例行理監事會議，消息人士指出，雨災加重物價上揚壓力，加上市場普遍預期美國聯準會（Fed）將持續升息，央行此次理監事會議可望調高貼放利率至少半碼(0.125個百分點)。 央行理事昨（12）日已陸續收到會議通知。目前央行重貼現率為2.375%，擔保放款融通利率和短期融通利率則各為2.75%和4.625%。央行自民國93年10月以來已連續七度調高利率，調幅共1個百分點。銀行主管指出，如果符合市場預期，央行此次升息0.125個百分點，重貼現率將走高至2.5%的近四年高點。 資深金融市場人士指出，受到油電價格上漲衝擊，加上天候不佳使得蔬果價格不穩定，今年國內物價走高壓力仍大。若再考慮國內外利差問題，現在同天期美元(新聞、網站)和新台幣利差約2.625個百分點，一旦Fed於6月底再調高利率0.25個百分點，即連續17次升息後，美元和新台幣利差勢必會再擴大，進而帶動國內資金加速外流，因此央行可採取更積極的升息策略，即使調高利率0.25個百分點也不為過。 為改善新台幣實質利率偏低的問題，避免資金持續大量外流，央行今年以來除持續提高政策利率，也透過大舉標售364天期存單沖銷市場多餘資金，希望拉高市場利率。央行總裁彭淮南多次指出，目前利率距央行心目中的合理水準還有一段距離，且央行認為合理的利率應是不刺激景氣，也不會緊縮景氣。 |
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| 回覆者：bin 發表數：984 IP：61.228.33.* | 2006-06-12 07:11:22 |
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是兩岸華人本視同根生，還是台灣技術輸出，哈哈。------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 大陸代銷業賣房子 連哄帶騙 工商時報 A5/國際兩岸 2006/06/11 【賀靜萍／綜合報導】 中共第二輪調控房地產政策實施兩周，中國大陸各重點城市房市普遍受到影響。大陸媒體報導，景氣不佳，代銷業者紛紛使出連哄帶騙絕招，套牢客戶，使得原本水平就不高的房仲市場，更加紊亂。 新華網報導，在一家房地產銷售公司擔任主管多年的王先生表示，套牢客戶的程序分三步驟。第一步叫「小訂」，「客戶來看房，看好房型後，銷售人員會先請你交一筆人民幣三百到一千元不等的訂金。」通常到第二天，消費者就會接到銷售員電話，告知房子被他人相中，要求客戶再追求訂金至一萬元，稱為「大定」。 接著，銷售員會通知客戶在某天簽約，「屆時會有很多不是買房的人來假裝簽約。」這位王先生表示，「很多客戶見場面熱烈，不由自主就掏錢付頭期款。」當然如果有人後悔，可能當場就發生被扣下一半以上訂金或是被罵髒話的情況。 另一位在上海從事多年代銷業務的楊先生則表示，被他們稱為「善意的謊言」還包括，銷售處的合約登記書基本上都是假的。「有些樓盤較好的房型，不能一開始就賣完，避免後來者看不到好房型，整個樓盤銷售到後期就停頓了。」 「有時候，代銷業務會表示此房型是最後一戶，其實這都是銷售技巧。」楊先生並表示，大陸房價主要控制在開發商和地方政府手上，受宏調影響，市場景氣差，代銷業者只有各出奇招，以免達不到銷售指標，被開發商扣住銷售報酬。 |
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