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《住展第300期》油電上揚原料漲　房價全面向上攀
發表者：Sakura 　發表數：2240　IP：219.84.152.* 2006-06-27 16:24:22

《住展第300期》油電上揚原料漲　房價全面向上攀
住展第300期


保值議題發酵


今年上半年的房屋市場，出現相當混沌不明的情況。一方面精華區土地奇貨可居，地主惜售；加上近期各類原物料價格紛紛上漲，房價再度因成本墊高而出現調漲壓力。但另方面，市場近期買氣卻又是兩樣情；各區實際市況好壞不一，差距不小。延續這樣的情形，到底今年下半年，房市將如何演變？未來大勢又有哪些？


對於本地的股市一族來說，最近半年台股的表現確實是令人振奮。這一方面當然是經濟景氣，經過多年低迷後終見復甦；然而近日台股大漲，外資近幾個月來的大幅加碼挹注，才是其中的最關鍵。而這次外資買超的重點類股中，不但有具資產題材的傳產類股，甚至曾經淪落為雞蛋水餃股的營建類股，也名列其中。


以往台股中，電子類股一直都是大盤的表現指標；然而這次帶領大盤上攻的功臣之一，卻是營建類股。從外資大舉加碼購買國內營建類股的情況來看，國內的房地產市場似乎是前景無限、欣欣向榮。但實際的情況，似乎又不是如此。這中間的落差到底是什麼？又是怎樣產生的？


整體供給僅小減 北市低總價當道


首先我們要了解，營建類股的表現好壞，原因並不單純；換句話說，不能單純用該公司在住宅市場推案的銷售成績，推定其股票表現。況且外資大舉買超，看好營建類股，是著眼於亞洲各地區中，國內房價水準未出現相對漲勢，而看中營建類股未來的增值空間。




再看看國內的商用房市，近幾年儘管也有成長，但從案量或漲幅論，都遠遠不若以內需為主的住宅市場。而無論是外資或更敏感的陸資，其實是看好這塊租金漲幅遠遠還落後住宅房價漲幅的市場，並非把資金全部加碼在我們比較關切的住宅部分。


回到住宅市場。其實從今年初開始，大家都感受到，買氣已不如前兩年；業界也是在近三年來，第一次對未來，出現憂喜參半的分歧意見。甚至，還有看壞三二九檔期，乃至於整個上半年房市者。


然根據本刊市調資料，這兩年的一到五月，推案狀況沒有太大的差別。從表一之各區推案數據來說，大約僅有北市出現規模縮小的情況，其他各區來看，北縣、桃園和宜蘭僅小幅減少，基隆及新竹甚至還逆向增加。


除了純粹案量上的比較之外，北市方面的推案數據，其實還暗諭了另一個近期的市場現象，那就是產品趨勢的變化。我們可以看到，北市在九四、九五兩年，個案數和供給戶數差距有限，反而是推案規模落差近兩百五十億。這樣的數據走勢，說明了北市今年推案單戶平均總價，較去年同期大幅滑落；而這正說明了，今年以來北市小套房案量暴增的事實。

案量差距有限的數據，讓業界今年盛傳供給量將縮減的說法不攻自破；畢竟除了北市，土地資源真的逐漸減少，案量短期內難以擴增外，其實各區仍有相當多有待開發的地區；而這些開發中的邊陲重劃地帶，其房市的未來形勢，將是接下來國內房市發展的關鍵。





那麼，上個月各區實際的市場狀況如何？時節進入年中，又有哪些地區將出現大型指標案？


台北市　土地資源漸稀 兩極產品搶手


從前段敘述中我們看到，北市房市儘管近兩年的供給戶數相當，但推案規模卻出現相當大的落差。其中原因，就在於今年度小套房低總價個案的當道。


這樣的情況，一方面說明了北市房價，出現相當可觀的漲幅，使得業界在進行產品規劃時，為避免總價範圍尷尬，而偏向兩極化路線。另方面其實也暗示了，北市完整基地愈來愈少；較小或畸零地個案，當然必須在產品上走小坪數路線。而相對地，稍微完整的建地，物以稀為貴，價格持續墊高，產品自然朝豪宅路線規劃。


這樣子兩極化的產品，在各自尚有穩定消費族群的情形下，在上個月，甚至整個上半年，都呈現了熱賣的狀況；套房產品除了一定的首購族群，及利用低總價升級進駐北市的區外客外，投資客的挹注也是『功不可沒』。至於單價、坪數規劃都愈來愈高的頂級換屋，甚至豪宅產品，則因僧多粥少而持續搶手。

在套房產品方面，傳統上大多集中在大安區師大周邊，以及中山北路沿線；而近一個月來，則是逐漸往捷運站旁移動。例如行經大直美麗華商圈的內湖線，南京東路沿線的松山線，今年以來，都已陸續出現不少套房指標案。


而頂級換屋產品部分，最熱門的區塊，當然是因聯勤信義標地而地段大翻身的瑞安街。該區九三年底的「松露」，開價還不足每坪六十萬，不到兩年時光，新案「筑丰美學」單價居然已上衝七十五萬／坪。這個情勢其實已經預示，未來儘管有都市更新提供新的推案空間，但北市房價仍會持續上揚。





台北縣　區域利多發酵 房市蓄勢待發


向來有多元選擇的北縣房市，嚴格來說，除了幾個特定區塊外，整體房市市況，其實僅能算是差強人意。不過時節進入春夏交接之際，天候狀況逐漸穩定，再加上一些區域出現久違的發展利多，九五年第二季的北縣房市，似乎又能感受到消費者回籠看屋的活力。


板橋及土城，在板橋線板橋站到土城延伸線海寧站通車的利多刺激下，成為下半年最受矚目的房市起飛區。先已有新站利多的板橋，當然是利多更上層樓，未來捷運沿線將會是繼新站後的房市推案新指標區；而同樣因捷運利多房市增溫的，還有三重、蘆洲等區。

土城方面，過往由於聯外交通不便捷，發展腹地又有限，因此在這波房市景氣復甦上似乎沒有受惠。如今土城捷運線完工通車，土城房價將會有明顯的上揚空間。上看二字頭的成交單價行情，不無可能；當然前提是，必須是位於捷運站周邊的個案。


至於這幾年，推案量始終居高不下的淡水、林口新市鎮及三峽北大特定區，在經過冬季的低迷之後，目前市況隨著氣溫的回暖，人氣逐漸加溫。淡水方面，從紅樹林站周邊，一直到沙崙及淡海新市鎮，都可以嗅到個案準備進場搶客的氣氛；林口及三峽這兩個同樣倚靠大量區外客的房市區，上月底更出現久未出現的高人氣。由此看來，進入年中乃至於第三季，上述各區房市仍是大有可為。





桃園縣　各區市況不一 渴望園區翻紅


嚴格來說，上個月桃園縣各區房市走勢，呈現相當分歧的情況。指標區域桃園市，大致上呈現眾案齊發、買氣加溫的情況；另外，楊梅及高鐵青埔站區之店面市場，也都有相當好的成績。不過同時間包括八德、中壢及平鎮等區，市況則略顯低迷。

會造成各區房市市況出現落差，主要還是區域供需情況各自不同所造成；區域是否有利多話題，自然也是關鍵。以龍潭來說，無論市區或石門風景區，其實近期供給都不多；半數以上所謂『新案』，其實是過去預售個案完工後轉為新成屋銷售，或更換案名重新進場。另外，石門風景區由於管制較嚴，區域個案無法釋出足夠引導看板，也是市場無法快速增溫的因素之一。


至於桃園市，其實也並非全面大好；真正能夠熱銷者，還是中正特區內個案且特別是地段條件較佳者。之前從「寶鋐雙璽」到「竹城喜多」，熱銷關鍵是同德國中、小及同德公園所塑造的優質環境。未來，位於中正特區中央的藝文特區周邊，則將會是新案的新聚集點和熱銷的保證。


不過說來說去，上個月桃園地區房市的最大消息，還是宏碁集團釋出之渴望園區土地，標售情況熱烈。無論這個渴望園區，是否真有代標單位戴德梁行顏炳立所言，具有無比的發展潛力，還是因為起標價格夠低，才讓標購者趨之若鶩；至少從話題性而言，這次標售算是相當成功，也讓人感受到本地房市潛在的強大購買力。


新竹地區　總價兩極走向 竹市供給擴大


相對於桃園房市各區各自不同、或好或差的市況，近來的新竹地區房市，就顯得單純多了。近幾年來，新竹地區房市的基調或生態，大致上並沒有太多改變；之前一年，儘管部分地區出現較特殊的小坪數或套房產品，然大體而言，新竹市、竹北市及竹東鎮部分地區，仍是以迎合竹科人口味為依歸，其他地區房市則屬於區域型發展。

在竹北市方面，前幾年各項利多的拉抬，無論是話題或是實質，結果都讓區域推案大爆量。如今看來，除非個案規劃特殊，或具有不同賣點，否則整體看來，竹北房市還是以換屋及套房產品較有市場。至於上個月的竹北市況，則仍呈現平淡的情況。





至於新竹市，則顯然是熱鬧可期。在經過半年左右的小套房熱賣後，今年的新竹市房市，再度回歸換屋當道的生態；其中，在地建商昌益建設，將是下半年竹市房市的推案大戶，兩塊超過萬坪的基地將在七到九月陸續推出，規模個別都將有百億以上。另外，去年指標案「敦煌」接待中心現址，也將有新案推出；前期推案「北大愛樂」，也將以新成屋的身分重新進場。這些換屋案林林總總相加，總規模高達三百億。


事實上，這三百億還僅是市區部分；目前新竹市的南寮地區，就已經出現推案大增的情況。包括區域目前第一大案「海洋之星」在內，光是南寮一區，就有超過千戶的供給；其中「海」案為大樓規劃，一案量體就有五百戶之譜。不過，當地還是以連棟透天產品為大宗。至於總價方面，則是和市區的高總價迥異，走的是低總價路線。

基隆地區　大案準備進場 區域房市加熱


從去年年中風災之後，就一直處於低迷狀態的基隆地區房市，一直到最近，基本上還是僅有幾個規劃不錯，或價格平易近人的個案反應較佳；多數個案銷售，都是平平到差的狀況。不過在市區摩天樓新案「東方帝景」的帶動下，下半年的基隆房市，終於再現推案熱潮。


首先發難的，就是反應低檔甚久的深澳坑重劃區。在經過近兩年的消化後，該區前期餘屋所剩不多，新案已蓄勢待發。已進場者，為量體超過百戶的「代官山」，另外還將有皇普建設新案，隨後加入房市新戰局。


除深澳坑外，市區部分，「東」案旁也會有新案推出。目前掌握資料，該案總銷十六億、樓層共二十五樓，比「東」案略低，但位置比較接近基隆港口。至於案名，目前則暫定為「世紀首席」。另外，在五堵的友蚋地區及七堵地區，也都會有規模不小的透天案推出。七堵前期指標案「華納透天」，也將推出二、三期併售，總銷二十億。


從以上基隆各區，紛紛將有新案釋出的狀況來看，下半年的基隆地區房市，將繼九三年初之後，再度進入推案旺季，釋出總規模將上看一百五十億。屆時有意在基隆地區置產的消費者，將可趁勢進場、多加比較。




台中地區　中案北打增加 首購將成絕響


一度房市極度低迷，單價行情跌到一坪五、六萬的台中地區，近幾年大環境景氣好轉，加上中部科學園區、重劃區及高鐵等利多挹注，該區房市快速翻紅。目前，甚至成為全台灣買氣最旺，房價漲幅最大的區域。


這樣的狀況，其實從當地個案再度大舉北上，搶佔北部報紙廣告版面，就顯而易見。標榜開放大陸人士來台觀光後投資效益的「鄉林夏都」，是近期最先釋出北部版報紙廣告的個案。之後則陸續有七、八期等重劃區塊內或附近的高價豪宅，接續搶佔北部報紙廣告版面。


而有趣的是，能看到中部建商中部推案北上促銷的報紙廣告，也看到中部建商北上推案，當然也有南下搶攻中部地區房屋市場的北部建商。目前所知，這家北部建商是以鄰近大坑風景區新興的十期重劃區為進駐重點區域。其實，十期也正是目前的推案新集中區，產品方面則以別墅為主，總價範圍從千萬到五千萬不等。


台中地區房價愈來愈高，是否一般二、三房首購型產品在新屋市場，即將成為稀有動物？鄉林建設總經理魏嘉銘，顯然是首先發難，提出此一可能性的業者。他表示，由於成本增加，加上高容積率舊建照逐漸消化，首購產品的推案空間愈來愈小。後年台中市很可能就會出現，類似北市近兩年來的房市趨勢︱房市規劃兩極化。


南部地區　價穩量縮確立 精華區後勢佳


去年南部地區推案量激增，使得銷售顯得有些疲軟。而今年度，從各區建商公會的資料來看，南部房市供給已有縮減，價格終於趨穩。『量縮價穩』的態勢已經逐漸成型。


高雄市建商公會理事長郭敏能分析，去年高雄房市成屋量體大增，個案平均成交時間拉長。而今年度，預估推案量大約會降到一萬兩千戶左右；加上高鐵、高捷、世運會等重大建設推動，整體房市應可回歸穩定成長。至於一級地段，預料仍是美術館。


根據該市建商公會資料粗估，光是美術館一區，就將有八百戶以上案量準備釋出，總銷金額則約在四十餘億之譜。其中，北京建設將推出睽違市場甚久的辦公大樓，最受業界矚目。另一推案焦點，則在南高雄市中心；本區由慶旺建設去年從台銀標得之文化中心旁基地推案打頭陣，其他指標案還有興富發建設苓雅區的幾塊建地、京城建設七賢路基地及堅山建設的民生路建地等。

至於台南方面，該市建商公會理事長林清華表示，去年度台南市房市雖推出將近七千戶大樓產品，供給略顯過量，但畢竟南部地區主流產品還是透天；而當地透天產品的供給戶數，則僅三千戶左右，相對量體並不大；因此整體而言，不算出現供過於求的現象，今年台南地區房市，可望持續穩定發展。


成本墊高房價漲 房市觀望氣氛濃


前文曾提到，今年初雖業界出現少數看壞房市的聲音，但從實際之供給面來看，這般說法並非事實。真正出現量縮的北市，原因其實是房市發展的最基本原物料︱土地資源的逐漸匱乏所導致；論個案數和戶數，北市推案量仍相當可觀。


說到原物料，近幾年房價的飆升，除了各種利多，包括炒作用的話題利多、實質的建設利多，甚或是易產生短期假象的政策作多所造成外，真正原因其實還是土地。當然，無論是土地真的供不應求，還是業者見時機大好而追加預算，土地成本近年大幅墊高，確是不爭的事實。


其實不僅是土地，九三年初最早一波房價漲幅，當初業者的說辭是建材成本，也就是包括結構上的鋼筋、鋼骨、混凝土、砂石，到完工前所需的建築外觀，和內部的裝潢所需建材通通上揚。平心而論，當時這般理由，說起來有些牽強；畢竟光是建材成本，對整體建築的成本來說，影響實在有限。

不過，如今各類原物料的上漲，不僅是國內如此，而且已成為國際趨勢。油價不斷飆升不僅電價跟著調漲，幾乎所有建築的相關建材也通通上漲。再加上持續增高的土地成本，總成本持續墊高。而這也就造就了近一個月來，各區漸次出現的房價新漲勢，其中又以北縣及桃園較為明顯。


房價上漲，短期內當然造成消費者觀望。於是，從成本角度考量，業者調價勢在必行；但從現階段市場供需情況來看，調價只會讓市場的觀望氣氛更加濃厚。當然，目前建材原物料成本墊高，還未全面反應，但目前來看，消費者確實仍心存觀望。


根據本刊市調分析及訪查，今年度各區推案，結算至上月底為止，在預售市場，除了北市個案有超過五成的銷售成績外，北縣部分僅兩成多，新竹地區稍好，約有三成三；就算是以成屋為主的桃園，整體銷售率也不足三成。


目前由於仍有通膨壓力，房市具有保值話題，套房、店面等投資型商品熱賣仍持續；但目前不僅是房屋市場，整個經濟面都瀰漫著二○○八年後一切雨過天晴的想法。然我們認為，綠色執政的最後這兩年，如果受各界期盼的各項公共工程，無法如期且有品質地完成，促成地方發展，這兩年絕對不是跳過不看就沒代誌，我們仍需審慎視之。
回覆者：Hsude 發表數：56 IP：211.22.165.* 2006-07-26 18:30:12
回覆 葡萄糖 於 ：2006-07-26 15:19:27 的發言內容

油電上揚原料漲　
我個人認為房價全面向下攀
因以後買的人越少
大大大...非常大的供過於求
在加上現在少子(以後人口越少)
及大陸的影響力
將使房價大跌~
現在都是建商投資客在炒房價,
不信去看看,空屋真的非常多!

在這個網站上總是會有些人一直轉貼這種媒體炒作的報導，這位櫻花兄尤其熱衷此道，我是滿期待他可以跟蘿蔔大一樣發表看好房市的個人看法，只可惜一直沒機會看到...
回歸到這個主題，我的看法跟您一樣，價格決定於供給於需求，在供過於求的市場，房價還一路上漲，很顯然是人為炒作的結果。根據查過建築業的帳的朋友表示，原物料上漲對房子的成本影響其實沒有很大，當然，我沒查過建築業，無法表示意見。也許待過建築業的幾位大大可以指正一下。
回覆者：葡萄糖 發表數：26 IP：203.223.222.* 2006-07-26 15:19:27
油電上揚原料漲　
我個人認為房價全面向下攀
因以後買的人越少
大大大...非常大的供過於求
在加上現在少子(以後人口越少)
及大陸的影響力
將使房價大跌~
現在都是建商投資客在炒房價,
不信去看看,空屋真的非常多!
回覆者：Sakura 發表數：2240 IP：219.84.152.* 2006-07-07 00:29:21
國內油價可望明天宣布調漲　　
（中央社記者管中維台北六日電）國際油價走揚，中油
公司向經濟部提報國內油氣價格調漲兩項建議案。經濟
部相關主管官員今晚透露，汽柴油可能每公升各調漲約
新台幣1元，確定漲幅待經濟部評估後決定，可望明天
宣布調整方案。

　　今年以來，國際油價持續高檔盤旋，中油面臨嚴重
虧損壓力，1至5月累計大虧新台幣200.5億元，6月因海
外投資獲利入帳，轉虧為盈，小幅盈餘4億元，總計上
半年仍虧損196億元，經營壓力沉重。

　　最近國際油價再度走高，甚至突破每桶75美元的新
高價位。為反映高漲的國際油價，中油研擬調漲國內油
氣價格。經濟部長黃營杉昨晚透露，中油已提報油氣價
格調漲方案。中油今天上午再度開會，進一步討論漲幅
及實施日期等問題，結論呈報經濟部評估決定。

　　主管官員表示，中油兩項調漲方案，主要內容各為
汽油調漲一元及兩元，根據推測，汽柴油可能每公升各
調漲約1元，至於確實漲幅須由經濟部深入評估包括對
物價影響等因素後再做最後決定。950706
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