http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=593622
【據報載】：內政部規範將從明年5月起，採行建物、公設分別計價，監察委員程仁宏指出，「上有政策下有對策」，已有業者醞釀拉高主建物價格，內政部應注意建商是否聯合哄抬房價。今年9月間提案糾正內政部怠惰修法的監委程仁宏肯定江宜樺新官上任第一把火就燒向長久沒有解決的房屋灌虛坪問題，但他也期盼，這把火不要只燒一下就熄滅。程仁宏說，雖然內政部修改相關規定，明年5月1日起，預售屋買賣定型化契約要分別列明主建物、附屬建物及共有部分面積、售價，但「上有政策下有對策」，已有業者打算把價格灌入主建物，例如每坪新台幣50萬元的房價，可能調高到每坪80萬元，藉此讓房屋總價維持不變。程仁宏指出，當然該給建商合理的利潤，但「不能太超過」，內政部應該和公平會緊盯建商是否有聯合哄抬房價的行為，並從法制面提出配套因應措施，讓業者有所忌憚。

程委員曾任消基會董事長，為消費者把關不遺餘力，令人佩服！
不過，這條新聞顯示了某些問題，我以曾任職建設公司二十年、曾買賣過四棟房子、現擔任購屋顧問、規畫顧問、社區經營顧問的立場，自認可以客觀公正評論此事。
程委員在糾正內政部的過程中及內政部的作為中已經假定：
1.建商都是奸商，無所不用其極占消費者便宜。
2.內政部認為公設應該比較便宜，分開計價會降低總價，減輕消費者負擔。
3.程委員認為現在已經有些建商已擬妥對策要聯合哄抬房價！


本人就上述問題一一分析如下：
1.建商都是奸商，無所不用其極占消費者便宜：
有些建商確實如程委員所暗示，身為監察委員能夠看到奸商的詭計，也是人民之福；然而建商對房價的計算方式是必須合法計算，若有不法，只要提出訴訟消費者通常能夠勝訴，而大部分有違法的建商不需上法庭就和解了，那麼在法律範圍內計算房價賣給消費者，算法若有不合理，是誰的責任？程委員認為建商虛灌坪數，過去提到過”牆心到牆心”的計算不宜及雨遮的虛坪問題！我相信建商一定依照法令許可之下算出”最大”坪數，這是合理也是當然的事，若有犧牲坪數政府並無獎勵，若有建商經營者不這樣做，股東會很快FIRE這種主事者，有點常識的人都能理解吧！至於雨遮的設置，程委員應該沒有看過我的部落格吧，雨遮是節能減碳的優良設計，若善加利用也可大大增加房屋價值，坊間很多沒有設計雨遮的房子，外表因為有需要而擅加雨遮變成甚麼醜樣，有點觀察力的都知道吧！

2.內政部長認為公設應該比較便宜，分開計價會降低總價，減輕消費者負擔：
除了風評最差的國宅，大部分的集合住宅裡，公設的設計施工都是該社區最精華的地方，尤其所謂的毛胚屋的室內根本沒有建材設備！公設的造價恐怕是室內的好幾倍吧！因此假定分開計價可以降低售價實在是不切實際的想法。建商在評估投資分析時設有最低門檻(在類似的門檻下仍有盈虧，並不是所有公司都能實現紙上利潤的)，他們以總價計算，分開計價仍有總價，在總價不變之下是可以調整各部份的價格的，也唯有總價不變才能維持投資分析的水準及可行性，建商是生意人，期望他們比其他行業的生意人更有道德良心顯然是雙重標準；跟其他行業一樣，建商有好的也有壞的，政府應該逞惡揚善，而不是一竿子打翻一船人。
以上分析說明內政部長的作為是建立在錯誤的假定條件下。

3.監察委員認為現在已經有些建商已擬妥對策要聯合哄抬房價：
我可以毫不猶疑告訴程仁宏委員，所有建商都會這麼做！因為不這麼做，無法產生經營績效，經營階層可能被換掉，或公司倒閉。如2的說明一樣，建商是生意人，有良心的生意人產品賣得再貴都會讓買的人覺得"物超所值"，沒有良心甚至違法欺瞞的建商處處暴露出破綻或違法事跡，政府若有為，實不需制訂甚麼分開計價的"沒路用"的虛妄動作，對違法的建商直接重罰即可，而要做到重罰當然是公務員要清廉公正。
總價不變，依政府規定調整各部分價格，結果室內若價格增加也叫漲價的話，監察委員的數學及邏輯也未免太深奧了！

至於虛灌坪數問題，我建議"規定"建商必須在銷售說明書內說明坪數的計算公式，以召公信，若有消費者向消保官檢舉有問題則需送主管機關審查，我相信每家建商都不願因消費者的申訴而增加不必要的麻煩。

程委員說不能太超過，我也贊成，之前有家建商老闆在士林某地的開發案裡，一下子說一坪要賣150 萬，過不久說一坪要賣300萬，我想他的成本應該沒有增加那麼多，讓人確實感覺他是有暴利的，但我想程委員應該”不敢”規定建商應該設定幾%利潤，所以我想請問不要太超過具體是甚麼意思？我觀察台灣的上市公司(指所有上市不只建設公司)有利潤超過100%的、也有連年虧損的，建商應該設定多少算超過？就教可敬的程仁宏委員。

這件事的解決方案，我在其他文章曾分析過，也可以參考：
贊成消基會籲修法以主建物計價http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=592898
內政部長：未來買屋 公設單獨標價>>>白忙一場http://blog.sina.com.tw/4167/article.php?pbgid=4167&entryid=592834