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金融海嘯發生後，整個局勢大翻轉，投資人應該重新檢視幾個最基本的考量，《Money Magazine》文章提出值得考量的投資安全守則，謹慎運用借貸、小心評估房屋價值，面對市況變動，務必保守為上。

首先，使用借貸的方式。過去傳統的想法認為，聰明善用借貸可以創造財富；但現在應該這麼思考：借貸必須慎重，因為投資人借貸的同時還得考量別人的負債。這什麼意思呢？

2007年之前的25年，不僅是股票市場的黃金年代，更是槓桿操作最頻繁的時候。華爾街式用詞「槓桿」其實就是債務，從1982年開始，抵押貸款利率從 16%大幅跌至6%，學生貸款利率則降至3%，美國人以可以預期的方式享受寬鬆信貸，個人儲蓄率從12%下降到接近 0%，家戶濫用消費信貸、先奢侈享受後付款，靠房屋淨值貸款支付，這讓家庭債務上升。

美國的借貸派對宛若狂歡嘉年華，民眾靠著房屋價值過活，財富基礎其實非常脆弱。

其實最好的作法應該保守至上。就連到了金融海嘯肆虐的今日，借貸理由依然非常充足，民眾需要抵押來買房子、支付大學學費─實際上該做的是減少借貸。

在此可以提出一個特別的觀點， FBR Funds基金總裁 David Ellison表示，投資人曝險槓桿的規模可能比投資人自己想像得還多：現在每個人都試圖減輕債務，或許公司主管在過去10年借貸到透支，現在公司需要現金保護，因此決定裁員。此時失業者可能負擔不起房屋淨值貸款（HELOC)，更沒辦法依賴投資報酬過活，因為太多發行股票的上市公司使用槓桿操作為獲利潤色，現在這些企業無法借貸，因此收益和股價都暴跌。

投資人因此更難靠賣出房屋來維持收支平衡，畢竟銀行都收緊貸款，潛在買家也不敢申請信貸購買未來還有可能下跌的資產。這該怎麼辦呢？投資人，請對債務的處理更加保守謹慎。

其次，房屋價值。一直以來，許多人認為房屋價值長期將大幅度提升，但現在這已經不是適當的觀念了，投資人應該理解，擁有房屋並非讓人富裕，不過是個很重要的保值工具。

許多投資人在2005年時可能早就不相信房價會繼續上漲，但嚴重的房市不景氣仍然嚇壞大家，有許多人討論，市場將「降溫」或「恢復正常」，但言下之意是認為，未來房市將緩慢但穩定回升。

但就長期數據來說，並非這麼回事。耶魯大學經濟學者Robert Shiller表示，他觀察1890年至2005年間歷史上房價波動發現，除了兩次壯觀的牛市（二次大戰後以及1998年起）之外，房地產價值在考慮通膨後幾乎沒有什麼改變。Robert Shiller撰寫《非理性繁榮》（ Irrational Exuberance） 一書中指出，營建業者永遠忙於成交新屋，確保供給不會落後於需求，實際上甚至超過了需求。

就算房價真的上漲，假設把維持房屋的成本考慮進去，房地產的利潤也沒有想像中那麼多。維持房屋的成本通常是每年房價的1%，保險費還有課稅還要另外加，假設屋主決定脫手，最多也只能回收 80%，因為購買和拋售各要負擔3%以及6%的仲介費用。

其實，擁有房子當然還是有好處的，第一能避險，如果社區房價上漲，不用為房租增加而傷透腦筋；第二，傳統30年期的抵押貸款類似經濟學家所謂的承諾工具（commitment device)，可以強迫投資人儲蓄，最後得到一棟房子。

投資人該如何是好？不是說投資人乾脆都租屋不買房子，而是必須以最謹慎的態度估計房屋價值。