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產官學︰房價將觸底
標的若較去年高點降2~3成 可危機入市
2009年03月05日地產王

悲觀訊息不斷，房地產市況僵固，專家建議，有預算的民眾可以多作功課，趁危機入市有機會撿便宜。莊宗達攝 圖片: 1 / 1
【楊茲珺╱台北報導】去年下半年景氣衰退，房屋交易價量驟降，各方都看不準房市走向。專家分析，股市表現、經濟成長率及利率變化都是房市先行指標，目前都逼近或降到10年低點，預料房地產觸底在即，資金無虞、有意購屋自住的民眾，若標的物較去年高點降價2~3成，不妨大膽出手危機入市。

仔細評估
近期房市負面消息不斷，不管是房價、交易量或購屋信心明顯衰退。買方希望降價、但賣方不願低頭，雙方展開拉鋸，導致成交量迅速下滑，且目前利率水準非常低，戴德梁行估價所所長楊長達與新聯陽廣告研展部經理施孝文同聲指出：「利率太低，賣方壓力不大，就沒必要降價求售，市場陷入僵固。」

今年~明年為底部
施孝文認為，大多數房地產研究數字，僅能反映先前發生過的情況，屬於「落後指標」。他指出，股市向來為房市先行指標，目前台股已經降到2002~2003年水準，若能成功打底，房市就不至於更壞，且今年預估經濟成長率為-2.97%，回顧歷史經驗，2001年經濟成長率-2.17%時，也恰好為房價谷底，今年勢必為房價低點。
不過，楊長達也強調：「明年也可能仍是低點。」意指房地產價格並非急漲急跌，價格呈U型底部的機率最大。
台北以外房市由於供過於求，且總價較低，受惠於政府釋出優惠房貸政策，成交量略增溫，但大台北房市觀望氣息仍濃厚，永慶房屋研展部協理黃增福說：「台北市是全台唯一供給少於需求的區域，所以賣方較不願讓價。」不過，楊長達表示，健康的房市應該屬於買方市場，再過一陣子就能見到價格修正，成交量也可提升。

自住客可開始進場
曾經發表泡沫論，戳破台北市房價的政大地政系教授張金鶚則建議，自住客不妨開始進場購屋。黃增福也表示，若手中資金無虞，慎選好的地段，且能談到2005~2006年的房價，就可以出手，勇於危機入市的民眾，更有機會撿到便宜。

近10年台灣經濟與房價指數
附註：信義房價指數為每季公布，採用第4季數據。

施孝文：利率跌 賣方不急賣
股票指數是房市先行指標，若股市打底完成，房地產不至於更壞；利率高低決定賣方持有的壓力，目前利率走跌，賣方不急著賣；房價信心指數則可看出，買方期待降價，可說明目前買賣雙方僵持不下、整體交易量萎縮的情況。

張金鶚：開價未跌 還要觀察
國泰房地產指數每季公布1次，落後市況約1個月，但能提供預售案價量的變化趨勢。目前成交量已經萎縮很多，但開價仍未下跌，有待觀察價格是否鬆動。


推案量與平均房價統計
資料來源：國泰建設公司、政治大學台灣房地產研究中心


黃增福：買賣減法拍增落底跡象
買賣移轉件數降到低點，代表屋主賣不掉房子，若屋主資金壓力無法負荷，就會流入法拍市場。從歷史經驗來看，一旦兩者數據差距拉近，就是房市底部。


楊長達：都會區房價被建商炒作
過去曾有人比較各國GNP及豪宅價格，作為豪宅定價依據。台灣近10年無通貨膨脹，所得僅微幅成長，近2~3年房價波動僅集中在都會區，且多為建商炒作。

亞洲主要國家市中心房價
註：2008年調查各國市中心面積逾120平方公尺（36.3坪）住宅售價。資料來源：全球房地產指南網站