＃＃ 台灣房市有炒作空間 但不能跟香港比 ＃＃整理撰文/龔招健（2006.05.12 中時電子報－今日晚報 ）
近來國內房市出現價格上漲、成交量萎縮的詭異現象，向來直言不諱的房市老手戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，國內房價已經差不多到頂，買房子可要戒急用忍，至於近來房市熱炒的兩岸三通、開放大陸居民來台觀光題材，他提醒國人不能預期過高，尤其不能把台灣的房地產跟香港的房地產比價，否則未來失望也大。
＠ 國內房價已差不多到頂 ＠
顏炳立接受中時電子報總編輯郭至楨專訪時指出，國內這一波房地產買氣是數年前政府帶頭丟錢、減稅刺激出來的，例如自2000年開辦優惠房貸、調降土地增值稅，好幾年下來，累積在民間的資金很多，所以房地產市場就有動能，2001年房市見底至今已經有兩、三年以上的榮景，今年已差不多到頂了。
他說，這一波房市由政府帶頭積極作多開始復甦，接著市場做兩岸三通的夢，又把房價推上去，再來是石油漲價的通膨題材，再把房價推上去，可是民國六十八年或七十五年前後兩波房價大漲有經濟高速成長來支撐，這一波卻沒有，而且油價從一桶卅美元漲到現在七十美元、頻創歷史新高，可是國內房價並沒有再創新高，而且從去年底到現在房市主流是小套房，小套房在房市價格高檔時放量不是好現象，小套房應該是在市場低迷時放量以刺激購買意願，這樣看來市場已經到了未波。
＠ 房市熱炒兩岸題材 有夢最美 ＠
由於２００８年政黨再次輪替的的政治預期提前發酵，最近國內房市相當熱，顏炳立坦言兩岸三通、開放大陸觀光客來台等相關題材的確有炒作空間，因為"有夢最美"，只是當房地產價格提前反映而大漲之後，此時買進的風險就很大，因為兩岸的變數還很多，何況目前房貸利率仍然偏低，為了控制通膨、避免社會貧富差距過大，央行終將大幅拉高利率，對房市將是一大利空，所以現在想買房子的人一定要戒急用忍，等利空出現時再逢低買進。
＠ 台灣基本面不足以支撐過高房價 ＠
他強調，將來既便是國民黨主席馬英九當選總統，２００８年兩岸三通的夢實現了，一定還要有很多利多政策來配合，才能把房價再往上推，所以國內很多建商老闆說"再玩就是玩這兩年"；有人認為現在買下來是要等2008年大漲，有人認為現在就要逢高賣出，我較傾向後者，因為有研究機構發現近兩年國內房市是價漲量縮，這樣的房市量價結構不穩，而且目前台灣的經濟成長率、人民實質購買力並不足以長期支撐如此高的房價。
＠ 台港環境不同 兩地房地產不能比價 ＠
國內有不少人期待，漲幅相對落後的台灣房地產能像香港房地產那樣大漲，但顏炳立認為兩地不能相提並論，「台灣是有點跛腳，香港房地產則有包括中國大陸在內的全球大量資金在追逐，台灣目前只有自己在玩，很難玩得起來，這樣的局面在阿扁總統剩餘的兩年任期內恐難改變。」顏炳立指出，惟有陸資大量來台購買房地產，香港房地產大漲的模式才可能在台重演，但這主要是看中國政府的政策決定，而其決策考量因素包括2008年台灣由誰當家、是否要跟大陸統一，變數還很多。
＠ 飯店餐廳店面較能受惠 ＠
在一片看好聲中，顏炳立直接向房市投資人潑了一盆冷水，「現在大家都期待對岸來買台灣的房地產，把房地產價格越炒越高，這樣風險太高了，因為中南海不見得會放手，未來大陸就算是開放陸資來台購買房地產，也可能只是有限度或宣示性的開放，大概只有提供大陸觀光客消費的飯店、餐廳、商家店面較能受惠，進而帶動相關標的物的租金、價格上揚！」
＠ 台灣商用不動產市場還不成氣候 ＠
雖然近年有不少外資大手筆在台購買商辦大樓，或作為台灣分公司企業總部，或轉租、轉售獲利，顏炳立不認為台灣商用不動產有太大的市場，但他表示這個市場不乏炒作題材，而且台灣的不動產漲幅在亞洲地區相對落後，政府也希望吸引外資進場來買。
國內REITs「批發無市，零售有價」 至於近年來風行的不動產證券化產品REITs，顏炳立以「批發無市，零售有價」八個字來形容，高辦大樓業主透過REITs可以賣到好價錢，募集大把資金。他說，政府原本希望業主把REITs募到的錢再投入購買國內商業大樓，但目前市場上已經沒有什麼便宜的整棟商辦大樓可買，所以業主就把錢拿去買土地，例如新光去標聯勤俱樂部的地，「有了好地段的土地，就可以看流行什麼再進行開發，有原料就有夢。」
＠ 不看好台肥南港區開發案 ＠
有關台肥南港區土地開發案，顏炳立表示他三年前去開會時就說過一句話「台肥的地躺在那三年不會動」，這句話已經兌現了，「台肥那個地方市場還沒成熟，環境還沒起來，所以國內的人不會去投資。」雖然中國信託最近把那塊地標下來，但他仍不看好，「為什麼聯勤那塊地建商搶那麼兇，而不去搶這個地方？因為它只能蓋商辦大樓，這又牽涉到附近的租金行情，例如南軟租金只有六百多塊一坪，我算過中信拿到成本，租金一坪要一千二，誰會租？」
＠ 台北市民換屋可考慮汐止基隆 ＠
由於台北市房價高漲，顏炳立也建議考慮換屋的市民搬到鄰近的外縣市。他說，當台北房價一坪漲到100萬的時候，沒有能力購買台北房子的居民，早應該外移，不建議搬到楊梅新屋，因為交通也不方便，可考慮鄰近台北市的汐止，之前汐止常淹水，現在河川整治過後已經不淹水，房價也可能從一坪10萬多漲到12~13萬，再來是基隆，房價也都在一坪個位數左右。
＠ 逢低買地蓋厝圓退休夢 ＠
對於近年熱門的退休後圓夢生活規劃，顏炳立也有獨到的見解。他說，台北市的房價「吃人夠夠」，新的小套房一坪要六十萬，買個十坪就要六、七百萬，買個十五坪要一千萬，不如把這筆錢拿去買鄰近的外縣市郊區土地，但要注意不要買農業地、山坡地，要買建地，面積大小適中，而且是已經整理好、可以直接蓋房子，將來才不用額外花很多錢，且地點仍以交通方便、離市區較近的為佳。
擅長土地拍賣的戴德梁行，最近接受宏碁委託拍賣其龍潭渴望園區閒置土地，顏炳立認為那是一個很適合作為退休圓夢的地方，「渴望園區是已開發七、八成的美式住宅社區，剩下的這塊地幾乎是龍潭郊區最便宜的，一坪底價兩萬多，最小競標單位約一百坪，社區管理非常好，有庭院、有花園，有天有地，裡面開發出來的道路全捐給縣政府，路權沒問題，社區最重要的俱樂部中心裡面有7-11、餐廳、診所、會議室、育嬰室、商店街、游泳池、健身房等，通通都有。」
他以慣有的自信口吻說，「二十幾年的專業告訴我，像龍潭渴望園區這塊地是很便宜的，它是一個蒙塵的珍珠，值得去參與競標，現場可以隨時喊價改價，買來投資放三年，等到2008年市價翻一倍，又不一樣了！」這場土地競標活動定於5月20日下午二時在台北市東區松仁路9號1樓「國泰金融會議廳A廳」舉行。
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資料來源 : http://news.chinatimes.com/Chinatimes/newslist/newslist-content/0,3546,130501+132006051200757,00.html
