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新壽高價標下國有地　押寶兩岸豪宅行情
更新日期:2009/10/02 14:25 杜曉玥


　　國產局北區辦事處1日標售六宗北市土地，端出千坪以上的牛肉大餐，果然吸引包括華固建設、遠雄建設、宏盛建設、宏普建設、基泰建設、璞真建設、台灣人壽等16家上市櫃壽險、建設公司及兩位自然人投標。


　　其中經濟部旁的1332.8坪國有地由新壽以每坪402.75萬元，高出底價39億1989萬元，溢價270%得標，且高出第二標13億元5600萬元，每坪多出101.74萬元，令人咋舌。新壽之所以敢大膽高價搶標，市場普遍認為，意在經濟部將納入都更範圍，未來推出豪宅押寶兩岸行情。


　　此次標售中最受矚目的兩筆土地為位於中正區重慶南路三段、福州街口及信義區和平東路三段477號附近土地，土地面積各1332.8坪、1301.66坪，標售底價分別為14.48億元、10.58億元，是今年來最大面積國有地標售案。


　　結果新光人壽以53億6789萬元天價，標下中正區土地、每坪402.75萬元。另信義區和平東路三段477號土地，則由立築建設以14億8,698萬元標得信義區土地。


　　台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示，北市超過千坪以上的土地非常稀有，不同之前只端出幾碟小菜，國產局這次端出牛肉大餐，且為大塊布料好剪裁，建商比較好規劃，因此標出天價。


　　新壽以天價搶標，不排除將經濟部2672坪土地也納入都更範圍考量，有機會拉高容積獎勵值，降低購地成本。對十月陸續要標售的上千坪土地，例如：華南銀南港區4566坪工業地、戴德梁行標售新莊副都心1780坪商業用土地，也具有指標意義。


　　邱太煊分析，位於重慶南路三段、福州街口這塊第一標土地平均容積276.6%，乘上停車獎勵(20%)和都更獎勵(30%)約1.5倍，再乘上1.65倍，得出土地每坪可銷售6.84建坪，新壽每坪402.75萬元得標，換算銷售建坪單價成本約60萬，加上營造成本每坪20萬元，再乘上1.2倍銷售費用，得出每坪96萬元(損益兩平的價格)。


　　換言之，若新壽希望獲利20%，每坪要賣到115萬元。不過周邊百達富麗每坪行情75萬~80萬、元大欽品80萬~85萬、力麒首御70萬~75萬，新壽要賣超過100萬元短期內似乎有相當難度。


　　信義房屋也認為，這塊千坪以上的稀有「限量版」基地，具備塑造豪宅的本錢，吸引進場的幾乎都是擅長興建豪宅的開發商，以新光人壽每坪402.75萬元換算，未來售價勢必上看每坪120~140萬元，房價追上北市的一級豪宅路段。


　　永慶代銷事業處副總吳金銘表示，自從95年間國產局公開處分信義聯勤土地，引發外界對國有土地處分有「賤賣國有地」的質疑後，財政部暫緩國有地面積500坪以上標售案件，採取只租不售的政策後，目前只剩坐落都市更新範圍內的國有地眷改土地不受限制。


　　近年來建商積極獵地，百坪左右甚至不到百坪的市區精華地，都讓建商擠破頭。因此，在市區精華地一地難求的狀況下，這兩筆千坪以上的土地則相對稀有，從標售現場擠爆的狀況來看，即可得到印證。