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趨勢贏家／激情過後 理性當道 三大利多加持房市
2009/09/17 11:13
文◎鄭育容；財訊雜誌授權刊載

房市走到年度最後一碼的旺季，市況又呈多空交雜。低利率、資金回流、企業走出景氣谷底，讓房市少了大跌的致命因素。豪宅每坪單價站上200萬元，新流感疫情讓居住品質更受重視，第四季房市在質量上具有演出擇優而貴的態勢。


金融海嘯滿一周年，國內房地產市場亦歷經去年下半年的急凍、今年第二季的暴漲、第三季量價暫歇；前三季的表現就像個「凸」字型。如今走到年度最後一碼的推案旺季，市況又來到「向上？或向下？」的十字路口。


在交易最火熱的大台北區以及台中、高雄都會區，房價已然回到去年中旬的水準，幾個指標地段追平去年總統大選前的高點。年初迄今，領銜演出復活記的大台北地區，房價漲幅約在15至20％左右。市中心的豪宅案更闊綽地擺出高姿態，從第二季的預售案「文華苑」、一戶4億元，折算每坪單價約120至150萬元的水準；第四季前期醞釀公開銷售的在建案「敦南苑」則一口氣喊出一坪200萬元的「成交價」。


最令人咋舌的是200萬元係「成交價」，並非建商慣用的「開價（牌價）」，賣方居高不退顯然是後續市況供給面的先決條件。反觀買方呢？眼高手低、追價無力則是實質購買力的虛弱現實；買賣方的拉鋸戰又起，市場再度面臨一場拔河大賽，就看時間站在哪一方。


「上半年的交易量來自去年下半年遞延的買氣」，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，第四季房市的續航力很難與上半年相提並論，不過，在低利率、資金行情以及景氣逐步復甦的三大前提下，房市有較大機會持穩發展。他表示，金融海嘯後央行大幅降息，海外資金回流，再加上今年第四季企業界已陸續傳出走出景氣谷底的好消息，在大環境經濟條件上，目前並沒有促使房市大幅下滑的致命因素。


房市漲回高點　後市看理性供需


不過，由於3月以後的房市加速回漲，快速消化了先前遞延的買氣，房價再次回到去年的高水準，讓買方產生了疑慮，飆高的市中心房市反而較不易成交。根據房仲業者的成交統計顯示，中低總價帶的市場熱度尤勝過高價的精華區。以大台北區為例，台北縣捷運沿線的房市成交就比台北市中心來得活絡。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，房價快速攀升，使市場買氣在7月顯現疲態，8月因股市回檔，再加上風災造成重大傷亡等利空因素，讓整體市場交易量下滑16％。從各區表現來看，較不受風災影響的台北縣市反而成交量萎縮幅度較大。除低總價產品居多的台北市文山、萬華、北投，以及台北縣汐止、土城、樹林等區外，其他地區都明顯受到影響，特別是在這波多頭中價格暴漲的行政區，成交量至少萎縮兩成，顯見總價過高或開價相對不合理的產品，已讓買方產生抗性，市場成交趨淡。


徐佳馨表示，中南部地區則以台中、嘉南地區受影響較大，平均衰退達21％，除風災影響外，也可能與優惠房貸用罄有關。


儘管市場上又出現看多與看空的交戰，但多數業者都認同，第四季市場將相對回歸基本需求面，也將是較理性的市場。股市等投資市場表現好壞，將是為市況添火或者是降溫的關鍵指標之一。此外，3％以下的利率仍有助於買方減輕購屋負擔，即使少了政策優惠房貸，蘇啟榮亦認為一般銀行提的低利貸款，對於想透過購屋保值、投資的買方仍具吸引力。


「強者恆強」是這波市場反彈最明顯的特色，蘇啟榮指出，從大台北捷運周邊熱門房市，乃至於台中七期、科博館、美術館及中科周邊的交易，這些大都會區的精華地段，成交情況皆比平均水準要高，這顯示「景氣愈差，買方愈挑好貨。」特別是全台各地皆有海外回流的置產資金，這些投資大多鎖定保值及增值性較高的產品，也就是兼具地段和產品力的房子。


台灣房屋首席總經理彭培業表示，在大漲過後的房市，仍有「物美、價相對廉」的好產品可供挑選。例如，台北市信義區的吳興街、大安區的和平西路以及臥龍街上，仍然有適合首購族進場的產品。而台北縣則可從將在11月1日動工的環狀捷運線第一階段沿線尋找，例如板橋、中和與新莊等區域。


好貨精挑　高貴區域也有價廉美屋


「低利率」提供房市「租不如買」的條件，永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，去年金融海嘯發生後，許多資金轉入最保守的銀行定存，近期將屆的一年期銀行定存金額估約達6000億元，這筆資金流出後，應有部分會轉入具有保值性的房地產。另外，政策開放大陸國營企業來台購置不動產，則有利於繼續拉抬大都會區的精華地段，在這些外資、回流資金、中資等相中的區域，「不論新屋、舊屋通通會漲」。


根據永慶房仲在第二季所做的網路購屋民調顯示，有高達62％的受訪民眾看多房市，顯示買方雖有預算上的考量，但在購買的動機和考量上，仍是看好房地產的後市表現。


從長期走勢來看，只要買對地段和產品，屋主多半能享受隨時間累積所帶來的增值財富，這也讓房地產始終是許多人終其一生追求的一桶金。不過，短期間仍有些利空干擾因素需要留意，例如，疫情逐漸升溫的H1N1新流感，很可能在疫情大幅擴散時，干擾民眾看屋，進而影響市況交易。


另方面，新流感疫情也將使民眾更著重居住品質的考量，正如當年SARS經驗，市場上訴求健康住宅的產品將愈受到青睞，民眾對於低密度開發的區域、親近自然，享有大棟距、美好景觀的產品趨之若鶩。具備此一特性的產品，很顯然將走長紅，也會是房地產業者競相標榜的特色住宅。