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陸資來台預期效應發酵　北市房價看跌不跌
更新日期:2009/08/07 01:26 杜曉玥

　　2008金融海嘯肆虐，全球景氣一片蕭條，台灣房地產自去(2008)年第二季高峰反轉，連兩季量縮價跌。眼看台北市房地產仍有半年多的下修空間，卻因為陸資來台效應提前發酵，消息面心理因素，激發購屋者提前進場搶購，導致台北市房地產在四月份開始止跌反彈，短短連續四個月已將房價推升至2008年Q2的高峰期水平價位。


　　今(2009)年以來房產價格看跌不跌的反漲現象，跌破許多專家與學者眼鏡。台灣不動產交易中心總經理李同榮認為，所以會有如此反技術線型的趨勢發展，有下列幾點重要因素：


第一：除台北市以外全省房價已經確認脫離谷底


　　全省房地產除台北市以外，上一波房價真正高點是在2007年第二季，經過一年半的倒N字型下修(2008年第二季反彈為次高點，再往下修正)，剛好在2008年第四季觸底，所以說對全省房價而言，幾乎平均房價已經修正了一年半觸底，也就是說已經跌無可跌。


第二：北市房價是否持續走多，完全靠陸資來台消息面落實程度


　　台北市房價雖然在2007年第二季有做小幅修正，但其真正高點是在2008年第二季。當第三季房價開始反轉時，一般學者認為北市房價過高，所以房價必會下修兩三年之久。


　　李同榮認為北市合理的下修時間應是一年半，也就是預期在今年第四季，跟市場基本面與技術面都是背道而馳，也就是說中期利多被當短期炒作，所以未來北市房價是否持續走多，就得完全靠陸資來台消息面的落實程度。


第三：消息面情況樂觀時，可能會有一波噴出行情；消息面情況悲觀時，就會有一波失望性賣壓，一切取決於陸資來台的落實與否。


　　當市場價位受消息面推波助瀾時，未來房價就得靠消息面逐步落實，才能獲得真正支撐，否則就會回歸基本面與技術面線型走勢。李同榮就認為，全台房價除台北市以外，應該已經觸底回升，房價應該會在高點盤旋，成多W型鋸齒狀線型維持到明年第一季。配合經濟基本面是否復甦與陸資來台落實程度，才有呈微笑曲線上升機會，所以未來這一波台北市房地產完全是走陸資行情。


第四：台北市房價沒有所得比過高的迷失，北市除都市更新外，還會有所得人口結構的更新


　　台北市房價越盤越高，有些學者擔心所得比過高問題，凸顯房價的不合理。李同榮則特別指出，台北市因地少人稠，住宅需求大於供給，才會有獎勵都市更新解決供給問題，大家擔心所得低的人買不起市中心房子，但反向去思考，所得高的人拼命往北市中心精華區擠，就會造成精華區內人口結構的更新，自然就沒有所得比過高的問題，所以未來評估台北市房價，要擺脫所得比的迷失。