若買氣未振　住宅房價未來幾年恐下修整理
更新日期:2007/11/18 17:28
－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之七（中央社記者高照芬台北十八日電）正當進入第四季房地產銷售旺季的同時，國內學者對於台灣房市景氣發出警語，認為今年初以來，購屋者對於房市看法已有轉弱跡象，若買氣未能提升，住宅市場一旦處於供需失衡狀態，未來幾年不排除進入下修整理期。


政大地政系教授張金鶚表示，國內房地產景氣已持續四年多榮景，自今年第一季起消費信心有下修跡象，第二季時下修力道更為明顯，消費者購屋信心下降，市場上投資客減少，房地產成交量縮減，議價空間也有拉大情形。


首先從經建會每季公布「台灣地區住宅需求動向調查」來看，去年第一季購屋者對購屋房價信心轉趨保守，第二季更為明顯，已購屋者在房價上漲、房價所得比增加下，認為購屋負擔沉重，已購屋者購買面積低於預期。


另外，有意購屋的租屋人將租屋時程拉長至五年內，但是租屋者願付價格與市場價格出現落差，可能使住宅市場缺乏長期購屋需求的足夠支撐，影響買屋的消費行為。


從建商供給來看，今年建築業者推案達到相對高點。根據北巿代銷公會調查，近年來大台北建商推案量持續增加，今年北巿推案量上看新台幣2500億元，較去年成長25%，北縣推案量也將達2000億元，較去年成長10%。


另外，從預售房市指標的國泰房地產指數來看，已有「量價背離」情形。今年第三季新推個案呈現價漲量縮結構，銷售率衰退，議價空間拉大與市場規模縮減，台南及高雄都會區呈現低檔盤整結構；未來預售房市在成交量縮手下，房價是否仍有支撐力道，是觀察重點。


張金鶚認為，建商大舉推案並不代表持續看好後市，若業者對於未來看空，在此時搶推建案，反而更不利於未來幾年房市的去化。


若從資金面觀察，央行升息下，政策性房貸利率不斷向上攀升，使得民眾購屋壓力增加；在背負利息的壓力升高下，目前市場上3至4成的投資客已下降到2成左右。


值得注意的是，房仲業者公布的「房價所得比」，去年北市的房價所得比已達9.43倍，創下歷史新高！台北市民得不吃不喝近10年，才能在台北市買房子，這一點值得外界注意及觀察。


張金鶚說，從過去的歷史經驗來看，1987年至1989年間房地產上漲，短短二至三年間，房價呈倍數飆漲，但其後經歷了10年的修正期。


反觀近期房地產表現，自SARS (嚴重急性呼吸道症候群)疫情之後，房地產上揚時間已持續四年，去年底至今年初已達高鋒，目前的調查顯示，建商心態轉趨保守的增多，住宅市場中成交天數拉長、議價空間拉大，若長期供給大於需求，買氣未持續；學者認為，未來幾年國內住宅市場存在著下修壓力。961118