景氣急速反轉 房價仍居高 救房市！要先打破房價泡沫
2008-11-29 13:09:49　鉅亨網記者張智堯•特稿


行政院本周提出 8大振興房市方案，政治大學台灣
房地產研究中心主任張金鶚卻認為，建商必須主動降價
才能真正挽救房市。主要原因則在於，台灣房地產市場
在馬英九總統當選後出現慶祝行情，但國際金融情勢卻
在下半年急轉直下，一來一往間，房市景氣急速反轉，
房價泡沫化情形更趨嚴重；因此，建商若希望政府救房
市，得先打破房價泡沫。

由於房地產是產業火車頭，與產業鏈上游、下游連
動性高，不僅房價漲跌深受金融、經濟景氣影響，房市
景氣也將造成經濟循環更大幅的波動。

以美國為例，房價上漲繁榮了建築業，也使民眾所
得普遍提高，為了趕在房價更高前進場，投資客與購屋
者更急迫地向銀行借款購屋，金融機構也大膽地進行更
高風險的融資，不動產業者更藉機推出大量產品並哄抬
價格。

但是，房價上升階段通常會過熱，並造成泡沫化，
一但需求與實質所得增加幅度遠小於房價上漲的幅度，
房市投資客可能會先退場，購屋者必須負擔高房貸，進
一步影響實質所得，置產者也可能無法還本付息，房價
與景氣動態過程就會急速反轉。

此外，當資產和抵押品價值大跌、金融機構因貸款
無法回收而元氣大傷，金融市場充滿不確定性，造成信
用急速緊縮。信用緊縮又會使企業和個人的投資和消費
支出減少，經濟體系就會陷入反方向的惡性循環，這也
是次貸風暴的來源。

台灣房地產市場恰好在今年上半年因馬英九當選出
現慶祝行情，兩岸開放氣氛下，陸資也有望來台投資房
地產；但下半年卻因原物料價格飆漲，雷曼兄弟倒閉，
引發金融海嘯，股市崩跌，衝擊購屋需求動能與購屋意
願，房地產景氣出現急速反轉。

還好，從美國次貸風暴延燒到全世界，房市買方已
經學到教訓，購屋更為謹慎、更為觀望，雖然不會加速
反向衰退的幅度，但卻深深地打擊部份過度投資的建商
。
信義房屋不動產研究室統計顯示，今年8-10月台北
市買賣移轉戶數僅1萬2436戶，與4-6月的2萬644戶相比
，不到半年時間交易量已經急凍 4成，但是房價下跌幅
度卻有限，10月北市平均成交價卻僅比去年4月下跌10%
。
張金鶚也說，以台北市為例，當房價從每坪30萬漲
至50萬時，漲幅高過60%，但人民所得僅微幅成長不到2
%；其實學術界估算房價泡沫化38%，因此預估北市房價
還有30%的降價空間。

經濟成長趨緩，房價卻居高不下，買氣因此觀望，
全國買賣去化天數與議價空間更再創新高；住商不動產
企劃研究室統計今年10/1-11/20全國議價空間與去化天
數後發現，與今年1、2季相較，同時創下新高，去化天
數首度突破60天，議價空間也超過20%。

買氣低迷，房仲先受重創，21世紀房屋總經理王福
連就預估， 520前積極展店房仲將首先遭殃；目前登記
有案的房仲店面總數約4130家，但已經有不少店面一個
星期成交不到1筆，因此可能有超過800家房仲店面不支
倒地。

此外，部分建商在林口、三峽等台北都會區邊緣的
造鎮計畫，也乏人問津，成交戶數極少，可見台灣房市
景氣確實因經濟衰退，房價泡沫下，漸漸來到谷底。

在房價與景氣連動性如此之大的情況下，主計處預
估明年經濟成長率僅2.12%，第1季、第2季的成長率僅
-0.31%與1.05%，佔GDP產值60% 的民間消費將在明年上
半年依舊低迷；因此，若建商若寄望政府盡速救房市，
應該主動降低房價，刺激買氣，才能透過市場機制加速
房地產景氣復甦。

新聞來源：鉅亨網