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頂新買101股權 外資說值得 瑞信證評估應以中性解讀整體產業潛在效應；長遠來看，頂新是最大贏家。
( 2009/07/09 09:00 時報資訊 )
工商時報 張志榮／台北報導

頂新集團花37.4億元買下台北101大樓19.55％究竟有沒有買貴？根 據瑞士信貸證券評估，股價／淨值比（P／B值）約為1.6倍，扣除公 設後的每坪買進價格約63至72萬元，遠低於2008年第二季高點時的每 坪90萬元，因此，不能以「台北市商辦行情市場創高價」來解讀。

瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明指出，以101大樓目前的虧損 情況來看，頂新沒有買貴的理由，故應以「中性」來解讀對整體產業 的潛在效應，但長遠來看，頂新無疑是最大贏家。

不過，摩根士丹利證券倒是看得很樂觀，因為從101大樓大股東股 權移轉角度來看，對商用不動產市場就是正面訊息，尤其是在兩岸關 係解禁過程中極具指標意義的101大樓。

由於頂新集團仍有意收購其他民股股權，引發官股高度關切，然摩 根士丹利證券認為，以持股15％的金融重建基金（RTC）為首的民股 對於把持股賣掉應該很有興趣，尤其是RTC曾於2007年以每股9.97元 的價格出售持股、只是未能賣出，當然，這些最後都得要政府點頭。

摩根士丹利證券指出，信義計畫區商辦與住宅市場將率先受惠於頂 新入主101大樓的消息，之後也會一路向土地稀少的大台北地區延伸 ，帶動目前10％的商辦空置率往下降。

只是，頂新豪氣買下101大樓股權，帶給外界「商辦價格持續上攀 」的印象，根據瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明的評估，頂新買 入價格約為1.6倍的P／B值，若換算為每坪平均銷售價格（ASP），其 實是不能樂觀視之的。

葉昌明表示，按頂新買入價格，每坪ASP約為54萬元，扣掉公設後 則為63至72萬元，與2007年第二季的每坪90萬元相比，明顯有段落差 ，因此對商辦市場效應宜用「中立」視之，不過，頂新之所以買得便 宜，應與101大樓處於虧損狀態有關，去年仍虧損達9.38億元，以今 年第一季商辦空置率仍處於高檔來看，上半年虧損情況應該不會好轉 。

葉昌明認為，可以肯定的是，頂新將是最後贏家，因為隱含收益率 約4％至5％，高於目前台北市3.5％至4.5％的平均值，因此，仍看好 台肥、華固、長虹、太子、宏普等資產營建族群。