北市房價重挫近二成 跌夠了沒？

•倪子仁 2008/12/01
台北市預售屋房價從第二季高點的70.8萬元，回檔至11月底的59.0萬元，下跌幅度達16.7個百分點，跌幅可說是近年來首次出現2位數的大幅度下跌……


台北市預售屋平均房價在2008年在第二季站上70.8萬元一坪的高點，台北縣預售屋平均房價也在2008年第三季站上28.2萬元的高點後，台北縣市房價下半年受全球經濟風暴的衝擊，房價是否大幅回檔，備受地產業界與購屋者矚目。

根據《住展雜誌》最新的統計數據顯示，台北市房價受到金融風暴的衝擊於第三季開始回檔，第三季的價格下修至64.8萬元，第四季截至2008年11月底的房價再回檔至59.0萬元。


台北市預售屋房價從第二季高點的70.8萬元，回檔至11月底的59.0萬元，下跌幅度達16.7個百分點，跌幅可說是近年來首次出現2位數的大幅度下跌，會出現2位數的大幅度修正，與北市520之前豪宅屢飆新高價後出現的急凍市況有關，北市房價預計明年第一季將達到下修二成的滿足點。


台北縣第三季房價為28.2萬元，是2008年的高點，第四季截至2008年11月底的房價則回檔至26.6萬元，北縣市預售屋房價於2008年雙雙創下年度的歷史新高價位。總計2008年，台北市的房價較2007年上漲了11.1%，台北縣的房價則較2007年上漲了9%。


從附表中可看見，台北市的預售屋平均房價，從2006年的44.9萬元一坪，上漲至2007年的53.1萬元一坪，漲幅18. 2個百分點，2008年第一季的平均房價更正式站上六字頭，達66.5萬元，較2007年的每坪53.1萬元，上漲了25.2個百分點。


322總統大選至520的第二季期間，兩岸議題發酵，房市火紅，使台北市第二季房價再攀上70.8萬元一坪的高價，然第三季以來，也就是520以來，股市重挫，加上全球金融風暴的肆虐，各工地的來人與成交狀況『急凍』! 使得台北市房價出現回檔的走勢，第三季的房價回到64.8萬元，第四季截至11月底的房價再回檔至59.0萬元，總計下半年的跌幅達16.7個百分點。


從2006年至2008年的房價漲幅與市況來看，老舊市區的大同區與萬華區房價，在都市更新速度緩不濟急，建商要整合大面積土地開發的難度高下，萬華區與大同區的平均房價，在缺乏大型指標建案的帶動下，房價拉抬不易，兩區的漲幅居十二行政區之末。


預售屋是房市的先期指標，現在買的價格，是未來一至二年後交屋的價格，二年後的房價會如何，是漲多漲少，誰也不敢妄下定言。但從台北市預售屋房價漲跌互見的角度觀察，再從量與價的關係來分析，北市市中心區域及有大型都市計劃的區域，如內湖區與南港區，房價與其他行政區的房價將會差距愈拉愈大，呈現強者強的未來市況。


不同於北市四季節的房價變化，台北縣第二季的平均房價持續攀高至27.8萬元，第二季的房價較第一季的23.9萬元，上漲了16.3個百分點，第三季房價並沒有回檔，而是持續小幅攀高，房價第三季來到28.2萬元，較第二季的房價27.8萬元小幅上揚1.4個百分點，第四季截至11月底的房價則較第三季的房價28.2萬元，出現連三季上漲以來的首次回檔，房價回檔至26.6萬元，下跌幅度不大，僅5.7個百分點。


北縣房價的變化，顯示出台北市移民風潮的效應持續在台北縣發酵，購屋者選擇在購屋壓力指數較低台北縣的比率愈來愈高，促使台北縣前三季的房價持續上揚，這種市況，從全國各大都會區來看，台北縣應該是少數在前三季房價仍上揚的地區。


從附表中看見，台北縣預售屋平均房價，從2006年的20.4萬元一坪，上漲至2007年的24.4萬元一坪，2008年第三季更站上平均房價28.2萬元的歷史高點。隨後在全球金融風暴的影響下，台北縣房價在第四季出現了回檔，2008年11月的平均房價回到26.6萬元，等於說，北縣的房價從高點的28.2萬元，跌至11月底的26.6萬元，跌幅5.7個百分點，惟多頭的氣勢未減，2008年全年的房價還是較2007年的平均房價24.4萬元，上漲了百分之九。


『價漲量縮』的2008年台北縣房市，在房價的表現上已不輸一橋之隔的台北市，近期縣府推動台北縣都市建設的大動作不斷，由此看來，全力打造都會新風貌的台北縣，隨著政策的全面作多，及大型公共建設的推動，與台北市房價的價差，必將逐漸縮小。


2008年台北縣市房市都出現『價漲量縮』的走勢，展望2009年大台北區房價，預估將回檔5%至15%之間，修正的百分比將視美國的房價何時落底反彈，及全球金融風暴何時止住而定，北市的12個行政區與台北縣的一線城市房價，將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。