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台灣各都會區交易量反彈行情暫歇，房市危機才要開始

近一週來，包含台北市、台中市、台南市、高雄市等主要都會區的建物買賣移轉登記棟數陸續公佈，媒體多以台北市為例解讀交易量回穩並認為信心回復，我的觀察則有些許不同見解。

台北市2009年的累積年增率，從一月的-47.5%到四月的-31.1%，呈現衰退幅度縮小的趨勢，四月單月的年增率達-30.2%，月增率則為1.7%，因此，我認為交易量短線觸底反彈的行情已經「回穩」，再北、中、南、高等四市中，台北市反彈得最高，「回穩」的幅度也最明顯，而台南市、高雄市或許由於投資需求沒有中北部多，加上過去幾年房價的漲幅原本就較低，3~4月交易量的「築底現象」反而較為明顯。

然而，整體來看，四個主要都市前四個月的累積年增率均高達負的25%以上，顯示景氣的衰退速度雖有減緩，但仍未「脫離險境」。我講未脫離險境的意思是，在不動產市場中，量與價是有連動關係的，價必須得到量的支撐才是有意義，換句話說「有量就有價，沒量價就撐不住」，目前交易量的衰退還是非常快速，要記得過去五年，交易量年增率最大的衰退也不過是2008年的負8.5%，2009年已經過了三分之一，整體交易量的衰退幅度仍有去年的二到四倍之速；然而從代表新屋價格的國泰房價指數及中古屋價格的信義房價指數都未見大幅的價格修正，這才是真正令我擔心之處。

國泰房價指數從09Q1才開始下修(全國指數及台北市指數皆是)，全國指數09Q1的季增率幅度僅有負1.65%，台北市指數季增率約負1.96%；信義房價指數從08Q2開始下修，全國指數至今(09Q1)累積跌幅約11%，台北市指數至今(09Q1)的累積跌幅約7.8%，相較於這幾年上漲的幅度，令人感覺到其實沒甚麼跌。

從新推個案市場來看，景象就令人更為擔心，住展雜誌調查結果顯示，所謂的「520檔期」(依住展雜誌的定義為5月15日到6月15日公開之個案)，北台灣將有655億元的推案量，較去年同期之1182億元減少了45%，這個衰退的幅度大致跟台北市今年第一季住宅類建照年增率負46.6%相當，意味供給量縮還是正在發生的事實；但同時該調查也揭露了其中有170億元為「豪宅」，佔全部案量的34%，雖然媒體解讀為作多，我卻認為這樣的結構不合理也不正常，若市場只以豪宅來撐盤，只寄望有錢人進場，這並不是一個正常的築底方式，反倒令人有為行銷而作多的聯想。

我比較支持張金鶚老師5/18在年代聚焦360的見解，「房市的危機才要開始」，因為量已經快速萎縮，但房價卻該跌不跌。根據現有資訊推估，假設沒有更多來自總體經濟的好消息，2009年全年的建物交易量有可能較2008年下滑15%~18%，也就是2009年交易量(建物買賣移轉登記棟數)將界於31.1萬棟至32.2萬棟間，這算是非常大的量的衰退了，如此我推測房價的主跌段可能還沒發生。

此外，目前市場的氛圍令人感到憂心，業者的訊息佔據了多數媒體的版面，以個案或者特殊的次市場表現來推論整體市場的趨勢，A11的標出我倒寧願從富邦在具穩定收益標的的投資決策來看待，畢竟要找到100億元以上投資標的，又有穩定4%以上的年報酬率，在這個時機點還真是難得；其他得標個案則應各有得標者在土地開發上的考量，業者必須為自己的投資決策負責，而需求面動能決定了成敗，但無論如何，這都不能代表市場的現狀，就是交易量仍然持續、大幅萎縮的事實。

況且，現在訊息的呈現，「個體面作多的消息多，總體面壞的消息多」，5/21主計處又公佈GDP2009Q1年增率負成長10.24%，預估2009年全年經濟負成長下修到負4.25%的「壞消息」，雖然官員說最壞應該已經過去，但復甦之路還遠得很，那到底要怎麼看？因此，我認為目前的市場結構與訊息透明度「很危險」，當然業者在商言商，無可厚非，我只覺得這個市場的氛圍似乎有扭曲的意味，所以我才會說房市的危機才要開始，當市場不正視現實，業者只一味擠壓這個市場僅有的能量，我實在樂觀不起來。