雜誌精選》房市步入空頭 議價空間全面失控

入秋以來， 股市一片慘綠，全球金融市場中心的華爾街，不時傳來一波波金融大地震，台股行情一波波下殺，使得與股市向來密不可分的房地產市場難倖免於難，經過年初以來的幾波房價漲風後，從南到北，愈來愈多地區預售、中古成屋房價已漸鬆動，房地產界人士再三提醒購屋人，市場賣壓沈重、無便捷交通條件的B咖、C咖級的地段，「議價空間已逼近失控!

買房子殺價，千萬別以為殺到賺到！從總統大選期間，房價簡直可以用「憑感覺開價」形容，不少屋主賣的是「未來的信心價格」，很可能消費者使出了渾身解數殺到八五折，成交價格還是超出行情。

房市殺聲四起

永慶房屋代銷部協理王財旺強調，「別賺了折數，賠了總價。」林先生8月間在台北縣看上一間20多坪的大廈兩房小宅，屋主開價780萬元，透過仲介和屋主一談再談，硬是殺價砍到了700萬元，本來陳先生很開心，覺得已經低過九折，應該是個合理的價位，但住在附近親戚覺得還是有點貴，透過鄰居輾轉反覆打聽之下發現，年初這間房子的開價只有650萬元，差不多是現在開價的八折，陳先生一氣之下急踩剎車不買了，覺得自己白忙一場，辛辛苦苦殺了老半天，卻還 是沒有殺到合理行情價。

總統選舉期間房市脫序的激情演出，讓不少屋主對未來充滿信心，本來一坪30萬元，一口氣喊到35、40萬元，類似情況比比皆是，嚇走了本來想買房子的客戶，如今房市買氣一路往下掉，幾乎到冰點，不少房仲業者直嘆，交易情況甚至比當年SARS期間還差。

議價空間一成以上

房地產界人士表示，房市買氣經過下半年來的停滯，加上股市行情直直落，議價空間已明顯鬆動，顯示愈來愈多的屋主不得不讓價。

房仲業者表示，大台北第三季的中古成屋議價空間比第二季擴大，從今年以來保持在一成以內，九月已經擴大到一成一左右，和其它地區相比，大台北議價空間相對緊繃，尤其是市中心大安、信義等精華地段。

至於桃竹苗一帶和雲嘉南地區，從七月以來，議價空間都攀升到了一成二；台中彰化和南投地區，議價空間更逼近一成五；至於高雄地區，雖然議價空間大約在一成三，沒有拉到特別大，但和前半年相比，議價空間其實足足多了一倍。

隨著部分賣方價格鬆動，台灣房屋副總經理謝萬雄表示，現在屋主開價趨於合理，即使開價沒有調整，但買方願意給的議價空間彈性卻很大，市場上不少人說，現在買房子要從七折開始出價，但他提醒，議價空間高達到兩、三成的例子不是沒有，卻應該視為特殊個案。

面對議價空間失控，謝萬雄強調，購屋人其實不用太在意要從幾折開始出價，倒不如直接從區域行情普遍價格開始談就可以，不管開價直接就出價殺到七折，會讓賣方覺得沒有誠意，連談都不想談，那議價也是沒有意義，因此，不要過分在意折扣成數，用合理價格買到房子最重要。

既然議價空間理不出頭緒，到底價格要怎麼才換合理，信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，現在中古成屋價格，應該回到了今年年初的水準，可以參考當時的區域成交行情。

相對於中古成屋，預售推案和新成屋價格難以掌握，議價空間更是令消費者一個頭兩個大，尤其現在市場幾乎完全亂了套，賣方出示的表價仍然很硬，但私底下業者願意讓價的空間卻不小，等於「換個方式降價」，表價開出70萬元，但實際上只要八折，55、56萬元就可以成交的情況，比比皆是。

小心預售房價灌水

只要走一趟建案接待中心，留下聯絡電話後，就一定會接到銷售人員來不停來電積極詢問意願，甚至有案場銷售人員，打電話曾經到過接待中心的客戶時，原來開價70萬元的產品，主動把價格降到40萬元，直接殺到六折就是為了吸引客戶。

除了台北市中心信義區或大安區頂級豪宅走自己的路，價格依舊幾乎動都不動，其它地區的房屋價格相較於總統大選期間，已有很大的彈性，尤其是成屋量體較多的地區，過去兩年預售案屋多有三成左右的投資客，今年陸續開始交屋，投資客也趁機紛紛丟出轉售，在新成、預售、中古屋相互競爭的情況下，消費者更有機會撿到便宜。

面對市場價格打混仗，要怎樣才不會當冤大頭？蘇啟榮強調，「多看多比較，仔細找仔細挑，」聽起來很老套，但這是最穩扎穩打，不容易被各式各樣訊息混淆擾亂的最好辦法。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，業者在訂價時就已經預設了一定的議價空間，讓購屋民眾來殺，所以不管什麼時候買房子，都有殺價的空間，也有必要殺價，差別在於各別買家的殺價技巧，以及最後殺下來的幅度大小而已。

財富人生第30期 2008年10月號。