＃＃ 十大名地 建商日夜肖想 ＃＃■ 記者 梁任瑋【2006/03/05 經濟日報】

國產局標售聯勤信義俱樂部土地以高出底價40.4億元的高價標脫，台北市新一波「土地荒」儼然浮現，大面積精華地段土地奇貨可居。

許多人在問，北市還有沒有像聯勤信義一樣漂亮的A級土地待價而沽？

沿著台北市中心幾條熱門路段敦化南北路、信義路、仁愛路走，可以看到數塊荒廢、雜亂空地，與旁邊高聳的辦公大樓形成強烈對比。這些土地因為地段好、面積大，有「十大名地」之稱。

根據統計，十大名地市值高達600億元，是聯勤信義俱樂部市價的15倍，比國產局北區辦事處一年標出去的土地金額還高。

＠ 國防部坐擁地寶 ＠

台北市精華地段僅存的十大名地，多數都還在國有財產局、國防部手中。其中被建商列為首選的，是位於敦化北路、南京東路口的救國團台北學苑，目前由救國團向國產局承租。每隔一段時間，總會在市場上聽到某某集團、建設公司有意開發台北學苑。

世邦魏理仕台灣分公司執行董事劉學龍說，敦化南北路直通松山機場，一直是北市最重要的金融辦公商圈，因敦南商圈可再開發的土地也所剩無幾，使建商將腦筋動到地塊方整、還有都市更新機會的台北學苑上。

「光從基地條件來看，就是一塊極有剪裁價值的布料。」一位建設公司資深土地開發人員如此形容台北學苑。台北學苑臨敦化北路的面寬短，但基地縱深大，全區面積近4,000坪，加上敦化北路上的綠樹濃蔭、環亞商圈完善的生活機能，稱得上是豪宅的首選地點。

台北學苑必須整合後方國防部眷舍才有開發價值，目前軍方暫無處分計畫，而且，最大的問題卡在這塊土地屬於國有財產局，救國團採承租方式使用，能夠優先擁有承購權的單位也是救國團。不乏財團私底下積極運作，但礙於種種因素，這兩、三年內可能不會快速易主。

此外，空軍總部、陽明山文化大學附近的山仔后美軍眷舍，也躍上十大名地的行列中。

戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立說，位於仁愛路的空軍總部，坐北朝南，面積超過5,000坪，論值、論價、論將來，都是絕無僅有的好地。雖然十餘年來建商不曾中斷「肖想」，但這塊地「放得愈久，價格愈貴」，稱得上是台灣地王。

另一十大名地─陽明山山仔后美軍眷舍，面積有2.4萬坪，底價約60億元。台銀原訂去年7月要公開標售，但因文化人士呼籲，當地美軍眷舍充滿文化價值，應列為古蹟保存，使台銀暫緩標售。

陽明山美軍眷舍今年也將捲土重來標售，備受建商期待，標脫金額上看100億元。璞永建設董事長楊岳虎就看好該地若順利標脫，蟄伏十餘年的陽明山別墅行情可望再度回溫。

北市產權完整、可正常交易的土地數量屈指可數，身價節節升高之際，也締造不少傳奇故事。

例如信義計畫區豪宅聚落中，竟有一塊菜園隱身其中，因所有權人太多，地號高達十餘筆，合建困難度極高。除大部分地主找不到人，其中某建設公司持有較多的土地面積，曾一度要開發，但因財務問題無法解套，至今仍被許多種菜者、資源回收者占用。

＠ 菜園隱身黃金窩 ＠

興富發建設開發部協理廖昭雄說，這塊地正對國際會議中心，除了有一排排蔬菜，還有許多雜亂不堪的資源回收品，與對面的世界第一高樓台北101形成強烈對比，連地主都對種菜者沒轍，堪稱是北市最貴的「菜園」與「垃圾場」。

除此之外，北市也一棟大樓被稱為最貴的廣告看板。

位於敦化北路、南京東路三段環亞購物中心對面的「台北金融中心」，921大地震後大樓被列為危樓，但並未減損其價值，更被廣告商視為最佳宣傳舞台，包括「曉玲，嫁給我吧」、福特汽車、荷蘭銀行的廣告都躍上其外牆，每月光租金就有上百萬元進帳。

目前該大樓所有人已向台北市府提出都市更新，計畫仍在審議中。根據房仲估計，土地價值約14億至15億元。

另外，敦化南路遠企旁邊一塊1,000坪土地，因持有實施容積率前的舊建照，不受容積率影響，可興建樓地板面積比鄰近土地高出許多，身價達每坪450萬元，現在土地持有人為宋姓地主。雖然開發價值高，買得起的也只剩實力雄厚的財團，形成有行無市的窘境。

北市十大名地總市值超過600億元，個個身價不凡，就房地產整體市場來看，如果陸續開發完成，勢必對台北市房價產生結構性變化。

元大建設總經理黃仁勇說，台北市是首善之區，土地只會愈來愈少，目前台北市平均每坪40萬至50萬元的房價還算低，如果跟香港、上海與東京相比，未來台北市每坪100萬元、甚至130萬元都看得到。

＠ 蒙塵珍珠盼慧眼 ＠

土地難求更凸顯國產局土地像是蒙塵的珍珠，亟待慧眼識英雄的建商開發。顏炳立甚至斷言，台北市中心只要再有大面積國有地標出天價行情，就等於確立台北市已明顯分為A、B兩種房價區域。

顏炳立說，以中山、中正、大安、信義、松山為主的A級住宅，房價將從每坪40萬至50萬元，推升到每坪60萬至70萬元，因進入門檻高，只有金字塔頂端客戶跨得進去；買不起A區的中產階級，轉戰B區購屋已是可預見的趨勢。
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資料來源 : http://udn.com/NEWS/STOCK/STO10/3195982.shtml