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房地產景氣連5季黃藍燈 張金鶚：房價明年Q1將大幅修正
鉅亨網記者張智堯•台北
2008 / 09 / 30 星期二 16:25


內政部營建署公布第2季房地產景氣訊號，連續5季出現黃藍燈；綜合判斷分數上升2分，由10分增加至 12分。政大房地產研究中心張金鶚教授表示，97年第 2季房地產市場景氣較上季略佳，但較去年同季為差。關鍵指標也逐月走弱趨勢，在領先指標大幅下滑，廠商對於未來預期也明顯看壞下，房地產市場可能開始出現較明顯的下修調整。
張金鶚表示，房地產景氣雖修正達 1年，但目前市場量縮，價格卻未修正，至少還有 2-4年修正期；第 2季房地產景氣領先指標大幅下降，預估明年第 1季房價將會出現大幅修正。

內政部建築研究所何明錦所長表示，本季房地產景氣對策訊號綜合判斷分數上升 2分，顯示景氣較上季略佳。領先指標綜合指數為98.50，較上季下降2.96%，同時指標綜合指數為102.80，較上季上升 3.73%，均屬於大幅變動狀態。

第2季景氣對策訊號共上升2分，素地交易量指數較第1季增加1分，住宅使用率也較第1季增加1分。建造執照面積、新推個案標準單價判斷分數與第1季相同。

雖然連續 5個月達到黃藍燈，但領先指標大幅下滑、生產面指標綜合指數為99.00，較上季下降0.65%，廠商對97年第2季看法偏壞，對97年第4季看法明顯看壞，都是房地產市場景氣下滑的前兆。

領先指標中除了營建股股價指數、消費者物價指數增加外，建築貸款餘額變動量、國內生產毛額、貨幣供給額等指標皆為下降趨勢。

生產面指標綜合指數為99.00，較上季下降 0.65%，建造執照面積增加外，建築貸款餘額變動量、使用執照面積、營造業員工平均薪資等指標均呈現下降。

從廠商消息面來看，個別經營狀況的金融面指標明顯轉壞，淨增加均在-40%以上。交易面指標的淨增加在 -10%到 -60%之間，其中房價變化、銷售率的淨增加分別為-28.57%、-42.86%，為近年少見的看壞。

由於房地產景氣領先指標、廠商對未來景氣預期、以及消息面均呈現下降走勢。加上金融風暴使得銀行流動性降低，房貸緊縮，更加衝擊到建商、投資客或自住購屋者。連帶影響房地產景氣，因此，建商與購屋者的資金週轉情況是決定未來房地產市場如何調整的關鍵因素。

市場上的政策利多消息，包括兩岸正式包機直航、優惠利率房貸降息兩碼、北市國有土地標售依然熱絡等。利空消息則包括今年經濟成長率下修至4.3%、股市大幅下跌、消費者信心指數創新低、房價信心分數與房市交易量下滑、北市房價出現回檔、法拍屋量大增、金融機構房貸緊縮與調升房貸利率等。利多消息明顯少於利空消息，張金鶚認為，兩者比為36%:64%。

整體而言，總統大選雖使房地產市場出現短期的慶祝行情，雖著房地產市場逐漸回歸理性，將現較明顯的下修調，張金鶚教授也建議市場參予者應更謹慎因應。