房市怪象多 熊市來了？

【經濟日報╱文／梁任瑋】 2008.08.06 02:43 am

雖然7月台北市有兩筆重量級的土地標售案件都開出不錯的成績，但在整體經濟大環境不佳的情況下，住宅市場信心仍嫌不足。依據永慶房仲集團統計，7月大台北地區住宅平均單價為26.7萬元，較上月下跌了一成，成交件數則較上月衰退了一成五，讓下半年房市持續籠罩在一片烏雲之中。


值得注意的是，近日房地產市場出現三大怪象，讓房地產景氣顯得更加詭譎。

首先，是標地行情失靈，老師的一句話比國有地標售價格還靈。

價量背離 標地行情失靈

上周張金鶚接連出席兩場記者會，先是提出房市修正至少要三到五年的論點，之後又在國泰房價指數記者會上表示，房市已開始出現價量背離的警訊，「熊市真的來了」，讓國壽標下建國北路、信義聯勤土地101.4億元轉手，創下國內土地市場最高總價的利多，完全無法激勵低迷的房市，甚至使營建股持續重挫。

「最近這幾個月買氣不好，建商多少要負一點責任」信義房屋總經理薛健平說，選後的房市是有過度樂觀的現象，北市有些區域中古屋一坪不過賣30萬元，但預售屋都開價到60萬元，一定有一個價格不合裡嘛，經過連續三個月交易量的修正，已經把房市拉回基本面的常軌之上。

而觀察交易量的變動，雖說7月成交件數仍舊減少6%，不過相較5、6月約一到兩成的顯著降幅，房市快速降溫的現象已趨於和緩。尤其前兩個月交易量緊縮的台北市，7月份成交件數僅減少1.1%，或許受到價格水準略為鬆動，降低買方的觀望態度。

信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，台北市總價在1500~2000 萬元之間的產品比例，在6月一度明顯收斂兩成，當時主要是受到屋主對於價格認知仍維持在選後的樂觀預期，開價居高不下所致。而7月份受到利空消息不斷的影響，選後房市慶祝行情不再，部份屋主對於價格也不再抱持過高的預期，因此7月1500~2000萬元的產品交易比例重回常態。

北縣方面，7月成交量減少4.7%，價格則下修2.4%，平均每坪住宅為19.38萬元。不過北縣單價的修正，部分原因是受到市場交易集中在北縣第二圈所致。包含土城、汐止、蘆洲、新莊成交量較上個月不減反增，由於這些地區屬於大台北的平價地段，加上生活機能有一定的水準，現階段在高房價、高物價的時期，這些區段就成了一般所得民眾購屋的理想選擇。

尤其土城擁有台北地區最便宜的捷運地段，7月成交量更明顯增加八成。至於中、南部地區7月房市價量波動明顯，尤其高雄市在前幾個月全台房市降溫之際，仍舊在捷運通車、多功能經貿園區的積極開發等利多帶動之下，房市價量維持高點，7月份則受到大環境持續不佳的影響開始下修。

自住買盤 成下半年主力

房市第二個怪象是，房地產業者期待馬英九當選，不過卻是在民進黨執政的時代賺最多錢。

代銷業者說，原本期待今年政黨輪替後，房地產市場可以大幅開放陸資來台購買不動產，結果買氣僅曇花一現，520之後新政府上台因油價問題、通貨膨脹陰影使房地產市場雪上加霜，最近的買氣可以說是房地產景氣復甦近五年來最差的一段日子。

第三個值得注意的現象是，雖然大家都說買不起房子，但自住型買盤卻成為住宅市場的主流。

根據住商不動產企劃研究室統計全省住商不動產加盟店成交資料後發現，7月房地產交投活絡度較低，住宅買盤多以自住型為主力支撐，投資買盤退潮比前半年的任何一個月都明顯，自住者將成為下半年市場主力。

住商不動產總經理陳錫琮表示，統計今年前半年總成交量雖然比去年同期高，就各月份表現來說，今年7月表現相對弱勢，其中承受不了利息壓力，或是資金套牢股市不得不降價求售的賣方明顯增加，相較於上月，7月全省成交量下滑約9%，而面對即將來臨的鬼月，許多投資型賣方價格逐漸鬆動，有自住型的買方開始進場。

低總價屋 表現異軍突起

相對於高總價產品表現，低總價產品表現異軍突起，每戶500至600萬元左右的物件最受青睞，由於高價屋主力的台商、中小企業主的自住型買盤已逐漸退燒，高總價產品在這兩個月明顯感受到衝擊。

美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民認為，今年8月1 日就正式進入民間俗稱的「鬼月」，在整體房市景氣的推升之下，近幾年來建築業者在鬼月推案、民眾在鬼月購屋的動作上似乎毫不受影響。

但今年鬼月房市表現的內外部因素有房價高檔盤旋、市場供給仍高、國內經濟及股市展望不佳、美國房市風暴仍未結束、國際油價後市多空不明等，特別是持續漲了四年多的房價，在一般民眾所得沒增加情況下，已經形成房價所得比嚴重失衡的狀態，即使有能力購屋的民眾，此時也擔心買在最高點，加上建築業者預售推案又沒有任何踩煞車的情形，市調顯示，今年鬼月期間預售推案量仍高過去年同期，所以今年恐怕會是近五年鬼月房市表現最差的一年。

【2008/08/06 經濟日報】@ http://udn.com/