民法大翻修 頂樓可辦登記
更新日期:2008/07/25 04:34 張國仁台北報導
我國民法物權編將有重大變革。法務部修正民法物權編，將納入民間的習慣法，創設共有動產的管理約定，並建立共有不動產的登記制度，增設「區分所有」的所有權型態，將原有的債權效力轉化而具有物權效力。


以公寓大廈的頂樓來說，未來區分所有人只要辦理產權登記，頂樓即可供為抵押借款等用途，發生擔保物權效力，對民間社會與金融機構間等關係影響重大。


民法物權編3階段修法工程，依序是1、擔保物權。已完成修法立法工作，在去年9月28日施行，其中最重要的就是最高限額抵押權的法制建立。


2、通則章及所有權章。3、用益物權及占有等部分，法務部將在今年底完成修正送交行政院審查。


行政院院會昨天通過的通則章及所有權章修正草案，即將送交立法院下會期完成立法程序。


此次修正的主軸在於「物盡其用」及「保障交易安全」，包括，緩和物權法定主義將民間習慣法納入其中、確定不動產登記的公信力、調和不動產相鄰關係、促進共有物管理關係的透明化、共有物分割方法的多樣化及明確化等。


以納入習慣法為例，銀行間在民眾辦理擔保物權抵押借款時，早已習慣將擔保品設定最高限額抵押權，但民法物權編始終未將最高限額抵權的名稱及內容納入其中，有違物權法定主義，直到去年才修法通過，這項金融機構沿用40多年的習慣才納入規範。


此外修法還增訂「區分所有」建築物的原則性規範，讓所有權制度趨於完整性。


所謂「區分所有」，就是將現代社會普遍的公寓大廈中所有權單獨所有（專有）與共有等這兩種所有權形態外，增加第3種即區分所有的型態。


例如在1棟10層大廈，甲住3樓，那麼3樓的所有權是甲所專有，而甲持有公共設施如樓梯、走道、頂樓、大廈前院花園等為大廈全體住戶共有。


但，目前民間習慣上對於共有部分，在頂樓的使用，可能在住戶向建商購買時，即以契約來「約定」，登記頂樓為10樓住戶使用，而大廈前院花園則為1樓住戶所有。


這種「約定」俗成的契約，法律上只有債權效力，並沒有物權效力。


萬一甲搬離該大廈後，新住戶乙進駐，主張對大廈共有部分有權使用，乙可能因此與10樓或1樓起衝突，甚至引發訴訟官司。


此次新增「區分所有」的規定後，10樓與1樓住戶以較多代價購買的頂樓或前院花園的權利，不僅是只有契約關係，也將擁有物權效力，從而建立完整的所有權制度。