| 台灣房地產97年後之臆測....開放討論 ^^ |
| 發表者：小財財 發表數：75 IP：219.87.208.* | 2008-07-22 21:52:47 |
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房地產本來就會有景氣循環 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-07-23 10:26:14 |
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回覆 空頭房市 於 ：2008-07-23 02:24:09 的發言內容
我同意，每一次都是新的觀察。每一次加進來的因素會不一樣，比重也會不同。
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| 回覆者：ohmy 發表數：138 IP：118.160.26.* | 2008-07-23 09:30:52 |
| 事實是房地產已經超漲了.漲多就是最大的利空.現在高漲的房價沒有人要接手,大部份自住型的也沒有能力購買.請問要賣給誰?? |  |
| 回覆者：空頭房市 發表數：50 IP：220.137.65.* | 2008-07-23 02:24:09 |
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回覆 於 ： 的發言內容
1."房地產的漲跌完全等同於，經濟成長率，這是正比的。" ??? 市場不會永遠都合理吧...這波房價飆漲, 台灣的經濟成長率也沒多少吧, 似乎漏了甚...哈哈...  2. "房地產不是消費品，不像消耗品一樣用完就沒有了" ?? 是會消耗的資產品, 新舊屋有價差, 但房子倒了, 還有土地持分, 沒有土地持分, 倒了, 就真的沒了, 時間拉長來看, 就看得出, 且前提是產權制度沒有崩潰 3. "房地產的漲跌與物價漲跌無關。" 資金變化與流向, 決定房地產, 也決定物價, 連鎖泡沫, 各方需求彼此擠兌, 物價可能影響資金, 間接影響房價, 房價影響資金, 間接影響房價 美次貸, 導致美元大貶, 原物料飆漲, 通膨導致需求減緩, 間接或直接影響台灣經濟成長, 造成股市壓力, 資金縮水, 動能減緩, 房價受到影響, 成交量縮 美房價, 影響物價, 間接影響台灣房價, 資金穿梭其中, 匯兌貨幣強弱程度, 不斷交互影響, 很明顯, 現在的金融環境, 與過去大不相同, 過去經驗無法複製, 因為前提條件不存在 其實每一次都是新的觀察, 是比較保險作法 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-07-23 01:20:36 |
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3.房地產的漲跌與物價漲跌成正比嗎? 之前石油危机，物價漲，房地產也漲，石油跌回來了，房地產不跌。這一次石油跌了，大家認為房地產不能保值，房地產會下跌。理由是消費能力降低。 我同意，人們在物價漲上來之時，開銷變大了，消費能力降低．購買力降低，百業蕭條。 不過，房地產不是消費品，不像消耗品一樣用完就沒有了．房地產是財富的一種。物價漲消耗品也該漲，房地產應該是冷眼旁觀，不該漲也不該跌。 我的看法是 房地產的漲跌與物價漲跌無關。 4.房地產的漲跌完全等同於，經濟成長率，這是正比的。 第一次石油危機，房地產漲價，是因為高速的經濟成長。這一次石油危機，房地產很危險．是因為經濟成長率變低了。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-07-23 01:12:12 |
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我用另類看法提出來討論。以下言論很大膽，只供討論 1.房地產的漲跌無循環的問題，之前是七年一循環，後來是十年一循環，每次提出循環理論的全部是建商，他推出的當年也正是起漲點。當年有五年六年七年一循環，我們談的七年十年是事後的統計。 連續五次彩券開出01，下一次開出01的機率會比較高嗎?答案是跟其他的號碼一樣高。永遠1-49的機會都是一樣的高。沒有變過。 所以，之前的七年十年十四年的多頭空頭，跟目前的漲跌走勢無關。 2.股票漲跌房地產會同步漲跌嗎?多數人認為是的，I DO NOT THINK SO。 錯了，至少這幾年是完全相反。去年股票漲了，全世界的基金發瘋了，銀行把錢放在國外的基金上，一年7.5%利潤，誰也不放房貸，完全是比低的，因為，錢往國外．同時，股票也漲，融資增加，房地產貸款受到排擠，貸款不易，房地產去年下半年是下跌的。 所以，股票漲，房地產會跌。 好運的是，連動債問題，去年最火紅的越南股票投資，美國的二美投資．最美的變成最大的惡夢。最近的房地產的貸放額度，實際上是比去年好貸很多了。 小額信貸也打電話給你。也期望你大量刷卡，前年，借現金卡的人，是道德有問題的人，現在銀行要借給你錢，以前，很少刷卡或不動的人，銀行通知你，舊卡回收，沒動用的現金卡取消額度。小額信貸也不流行了，你們這些人就是要借錢，然後申請破產協商， 今天，銀行對你有多好，還找人主動打電話給你。 所以，現金卡能借，小額信貸能借，也請你大量的刷卡，請問你， 有擔保的房貸會很緊縮嗎?別看報紙來下決論。報身是不準的，至少，我今天下午幫別人辦理好了一件很正常的，買500萬元貸款650萬元的案子，台北市民族西路的公寓。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-07-23 00:52:28 |
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我下一個看法是，把時間拉長，爭議會減少一些。 所以，我就往後看70年的漲跌。 1.人口因素，台灣從10年前就減少出生率了，就像大陸的一胎化，二十幾年了。人口才持平。一般而言，人口一胎化的第八十年．人口會是開始的一半。 人口會因為平均存活的年紀拉長而先增再減。 台灣從十年前的出生30萬人，一年減一萬，到今年的20萬人．看來還會再減。我估計70年後，人口會是十年前的一半。也就是約2200萬人的一半，1100萬人。 當然，大家都不認為人口這麼的少，ok，你也會同意，再過個三五年，人口真正的開始減少。所以，建物的總坪數需求一定是會降低。需求降低，房價就該下跌。 2.以上不同的看法，人口下跌是重點，不過更大的重點是財富。人們是用現金來交換建物的。這就是我的理論之一，動產推動不動產。 若是70年後，人口減少，而，財富增加了，財富總得有個出口，總不能全部存在銀行裡頭。最能消化財富的是建物，不是米糧，也不是簿金包。 我認為70年後的財富增長是可期待的，因為，從38年來，財富是穩定的增長的。要預期台灣總財富會下跌，這是很大膽的。 這一點，我的看法是，財富會增長，建物會漲價。不過，地區別會改變，就像70年後的人口分佈不同於今天一樣。 3.第三項不同的觀點，天然物資的因素，今年台灣的財富大多送給了外人。我們好像為他人而活，我們自已併命的賺錢，而縮衣節食，只因為，石油輸出國他們要過更好日子而已。 這情形會隨著30年40年50年~70年之後，會更嚴重不會更簡單。取代的新科技，要你花更多的錢，來支付研究生產專利的費用，40年後，石油問題若是很完全的解決了。我也不好過日子．不要贊美別人發展新科技給你用好取代石油，這些人的用意完全是，取代石油拿走你口袋的錢，你的日子會更難過。要命的正，本來是石油拿走你的錢，此時會是石油及科技同時搶你的錢。 除非台灣發展出領先全球的新科技，成為科技新貴搶別人的錢。，否則，台灣累績的財富會供手送人，沒有財富，就只剩下一些窮人，建物當然支持不住，建物不只對折。而是折更多。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-07-23 00:52:04 |
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這是一個很好的題目，而且，版主把議題設定在日後發生的預測，而且，還是提出理論。這就排除了一半的政治及強烈的看空看多的對戰。 我先用支持台北房地產上漲的另類看法來討論。 各位看到．這個月的每一筆台北市土地，用很高的天價標售成功。而且，看空的人也可能很難否定下半年的土地標售還會出現天價。會繼續拉高。 若是土地的推論是往上開天價，如何作成一個逆向的結論是中古屋是下跌的。 當然，土地會再開天價，總不能說，預售屋會開低價吧。之前的合理比例是預售屋跟中古屋是1：0.7。 以上的推論會有一個結論。(我推理出來，我自已也很懷旋)土地拉高~~預售屋拉高~~中古屋拉高。 雖然目前看來不是如此， 目前是土地拉高~~預售屋往下~~中古屋平盤或往下。 明年呢?土地~預售屋~中古屋~往上往下。 投資就是要能下判斷，因為，投資客跟仲介最大的不同是，往上往下仲介都是賣房子．薪水差不了好多，投資客是把錢投下去，是虧是賺．就在這時間點下決定，總不能大家都同意會賺，你才下注。這是一般買方，這不是投資客。 所以，我不看空，也不看多，以上單純討論。無意作多．無意影響各位快去買房子。 |
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| 回覆者：asasaew2ew 發表數：272 IP：61.231.154.* | 2008-07-23 00:23:29 |
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回覆 於 ： 的發言內容
若依照你的下修邏輯以帝寶來說 135x0.5=65萬/P 再下修50%====>65x0.5=32.5萬/P 所以照你說，兩年後帝寶只值40萬不到？ 若帝寶都不到四十萬，那台北市其餘地方都可能只值 10多萬/P了∼∼∼ 真是虎爛的預測∼∼∼∼ |
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| 回覆者：小財財 發表數：75 IP：219.87.208.* | 2008-07-22 23:45:51 |
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如果歷史重演....，歷經1~2年間(今年及明年)的衰退過後，台灣會啟動為時8年的經濟擴張，也說不定.... 在這樣的前提假設下，或許本波房價下跌只是「修正行情」，約下跌修正2年。只是修正幅度不易評估嚕.....暫定10％~15％好了 但是物件優良的房子，頂多是下跌5％嚕....^^ 小弟承認 這是比較樂觀的看法...^^ 但是看到 台塑、中鋼、統一的員工加薪2.5％之新聞，再加上 國泰及外資近期出手台北市房地產，小弟還是對未來的經濟成長仍有信心...^^ |
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| 回覆者：小財財 發表數：75 IP：219.87.208.* | 2008-07-22 23:33:50 |
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從美國過去歷史經驗來看，台灣政府官員或許也會採取同樣方式，目前來看，就是擴大內需方案，採擴張性財政政策嚕，另外央行持續緩步升息(採取緊縮性之貨幣政策)，跟下面的方法 似乎雷同嚕....^^ 看來台灣政府官員與美國專家都是 師出同門....^^ @@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ 美國如何解決目前經濟困境？專家：用1980年代的老方法 鉅亨網編譯吳國仲•綜合外電 2008 / 07 / 22 星期二 22:10 寄給朋友 友善列印 當前通膨加速、經濟成長腳步浮虛的問題並列存在，根據 《MarketWatch》首席經濟學家 Irwin Kellner的看法，欲同步予以處理的一種方式是：回顧1980年代時的做法。 直到最近，舞台的聚光燈還是獨獨射向美國聯準會 (Fed)，就好像對抗通膨與經濟衰退的重責大任完全得由它一肩扛下。 順此想法推衍，市場權威人士、政客與新聞媒體無不時常常提醒我們：要成功馴服兩種經濟問題的其中之一，無力兼顧的另一方面就得付出代價。 也就是說，如果 Fed誓抗經濟衰退而放寬貨幣政策，就得承擔通膨尾隨成長而上的風險。反之，決策諸公亟思抑制通膨而緊縮貨幣政策，則已見疲態的經濟將有衰退之虞。 至此，大眾必須思考實施財政政策的可能。事實上，儘管機會不大，但的確能夠帶來幫助。 一般人認為實施財政幫助的可能性不高，有兩項成因—包括顧及美國政府龐大的預算赤字及政治人物很難因應時機做事的態度。但拿預算赤字來說，根據聖路易聯準銀行的計算，目前赤字僅佔全國 GDP比例不到2%，比過去24年都還低 (除1996-2002年以外)。 至於第 2項遁辭方面，其實前陣子通過的退稅支票也才剛剛寄至美國民眾的郵箱裡。從該項振興經濟方案提出以來，政治人物們就不斷在爭辯經濟到底衰退了沒，現在也還是沒有結論。因此，要說退稅方案及時來臨，實在很牽強。 所以現在有個妙計，就是 Fed當緊縮貨幣政策以抑制起於能源價格的通膨時，財政政策同時進一步放寬—如最近時常聽聞的第 2輪退稅—藉此刺激經濟。 也許有批評人士會說，緊縮的貨幣政策與寬鬆的財政措施並行，不就是1980年代初將美國經濟推入向下螺旋的元兇？當時利率激增、房屋營建萎縮、而失業率更暴升為 11%(大蕭條以來之最)。 但實際上，兩者情況有別。 首先，如前所述，美國目前的聯邦預算赤字佔整體 GDP比例僅不到2%。對照之下，1980年代初的預算赤字佔整體 GDP高達6%，意味著美國政府的財務需求比起 Fed緊縮貨幣而言，更為推升利率的主要因素。 再者，不管利率低或高，近來美國民眾已不大有意願申貸，除了他們無力支應原有的債務以外，銀行也調升了放款門檻。以此觀之，當美元獲高利率環境支撐後，反而比較像是利多，而非障礙。 毫無疑問，強勢美元能夠帶走一些通膨的向上壓力，特別是商品。而隨著物價緩和，購買力將上揚，進而增進消費者與企業的支出意願。 順道一提的是，歷經 1981-1982年間的衰退過後，美國啟動了為時96個月的經濟擴張，創下史上非戰時第 2長的經濟成長期。 |
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| 回覆者：Hello 發表數：298 IP：124.155.151.* | 2008-07-22 22:26:41 |
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1.) 整體而言, 個人預估會下修40~50%, 再來再修 正30~50%. 2.) 時程可能是2年急跌, 3年低盪. 3.) 目前高油價高電價, 負利時代, 現在的房子都不 環保, 個人認為房子以後仍會走環保路線, 冷氣 不會需要才行, 電燈用太陽能, 所以現在的房子 會不符合未來的環保法規, 所以將列入回收處 理. 4.) 合理房價要看所得比, 不過這時的環境條件(利 率, 物資物價)與未來大不相同, 恐民眾能負擔 的所得比只會愈來愈低, 6倍或許降到3倍 |
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