剛出爐的文章.有些觀點還頗有見地.


原物料飆漲 帶動房價升高？揭開房價成本的真相
2008-07-21
文／住展雜誌

無論您有無買房的打算，都約略知曉，最近房價漲得的確兇。 由於近一年油價狂飆，全球通膨壓力陡升，帶動整體物價翻揚； 房屋作為經濟產業活動鏈結最上層的商品之一，焉有不跟著漲的道理？ 不過您知道嗎？其實在這波油價飆漲狂潮前，房價就已翻漲數成； 近年新一波的漲價背後，更不只是原物料建材成本墊高所造成....

以下是某建案廣告內容的節錄：『在捷運利多、三通效應發酵及多家知名建商聯合開發下，目前ＸＸ地區土地成交行情每坪已突破六十萬。以土地標價和營建成本推算，保守估計近期住宅用地平均成交行情價，將落在二十五至三十萬間。不必等捷運通車，漲幅就近兩倍，捷運通車後的成長幅度，更是難以估計…』

這段廣告文稿，是說明該建案所在區域的發展潛力，造成土地價格飆升，房價勁揚、後市看好。但是仔細分析，箇中可是包含了房價為何上漲的各式理由。

沒錯，從土地成交價格、營造成本，或使區域機能升級的公共建設等因素，都是房價上漲的因素，大多數人也都心知肚明。大家不明白的，並不是使房價上漲的因素或理由，而是這些個別因素，在房價上漲過程中，造成之影響程度如何？

成本／利潤論
土地與建材

對於生產或銷售商品的賣方或業者而言，最簡單的訂價策略就是成本利潤觀點或成本論。房市產品的成本和其他商品其實差異不大，不外乎分為原料及其他人事管銷費用兩大部分。建築個案的原料，是一棟房子從無到有，必須具備或添加的材料，這些材料主要包涵基地，及地上建物兩大項。從此，吾人可大致將房市商品之原料，再細分為建材及土地兩部分。

建材種類 包羅萬象

什麼是建材？從構成基礎結構、樓地板、牆壁的鋼骨鋼筋混凝土，打地基連續壁的物料，構成建物外觀的石材、磁磚、門窗、隔間材料，甚至衛浴設備、廚具、電器插頭、按鍵、對講機等等都是。

根據建築結構及工法不同，建材成本可能略有差距，但不會太大，大樓通常單坪成本會略高於透天；樓層蓋得愈高，建材成本也會愈多。至於精確數字多少，的確是營建業者的企業秘密，但從實際開價，其實仍能推算出大致水準。

以這波景氣起點之九二年以前，大約一坪十二萬，是北台灣地區普遍的建坪造價，物價水準較低地區可能會是個位數字。北市建坪造價稍高，主要是大宗貨物運輸進入北市境內，有時間上的限制，運輸成本加成之故，因此才讓整體原物料成本變得較高。換句話說，建材成本幾乎沒有因地制宜的情況。

這一年多來，無論油價促使也好，有心人炒作也罷，國際原物料價格飆漲是既成事實。鋼筋漲、水泥漲，什麼都漲，營建造價當然墊高。根據業界人士指出，目前北市沒有二十萬，根本蓋不出像樣的大樓；其他地區或許沒那樣高，但以北台灣其他地區來說，十二至十五萬／坪也早已是常態。十萬以下單坪營造成本的情況，當然就成為歷史。

土地成本 關鍵因素

建材成本的確會因地區不同，產生運輸成本的差異，但差距非常有限；如在同一區塊內，則更是相差無幾。那麼為何大台北地區房價和其他地區差距甚大，甚至同樣是台北市內，房價差距也可能達到一倍以上？原來真正左右房價高低的，並不是建材，而是土地。

無論採用的建材多高級、工法多先進，決定建案定價真正是高或低的關鍵因素，其實還是土地。這道理很簡單，比建材等級或設計規劃，台北市建案不見得高明多少；但論平均房價，北市硬是高出許多，這就是因為北市土地價格，要比其他地區更昂貴之故。反過來說，房價水準愈高的地方，建材原物料上漲對房價造成的影響當然就愈小。

土地交易 極不透明

在估算整體成本時，我們可以把建材成本直接轉移到房價上，然而土地部分則相對複雜，因為土地之利用，還需視其都市計劃劃定之地目，參考其建蔽、容積率規定，才能估算出來。

和建材成本較為不同的是，土地交易價格經常是不透明的，這主要是因為國內對土地交易課稅，是以公告現值為課徵標準，而公告現值往往落後實際市值甚多。不過我們從最近國產局公開標售之中，還是可以推估目前北市住宅用地的土地行情，幾乎都超過每坪兩百萬之價位。

以這樣的土地價格為基準，一般住三用地二二五％法定容積率，加上地下室、機房等其他附屬設施，實際容積可達四○○％左右之常態來計算，則單位樓地板面積之土地成本應該是兩百萬除以四。加上前述的建材成本，則一個在台北市住宅區的建案，光是土地和建材成本，每坪就達七十萬。

利潤多寡 景氣相關

當然實際情況並沒有如此單純，因為建商可以花費相對較低的購置成本，把其他地區或其他地目所屬的容積率轉移到要開發的土地上來，這就叫做容積移轉。另外，重劃區或是都市更新案，政府為了鼓勵，都會祭出相關的容積獎勵政策；這再多出來的容積，當然也會讓單位樓地板面積的土地成本下降，提高建商的獲利機會與空間。

是從買地、規劃，營造興建到銷售賣出，這些過程中，一切和人有關部分的費用支出。這可能包含土地仲介費用、手續費、租稅，規劃建築師之費用，營建過程中工人的工資、保險費，一直到銷售階段，交由代銷負責或自行販售時，所需各項人事管銷及廣告費用等等，都算人事成本。

另外，建商本身開發的重要目的是為了獲利，建築師接手規劃、代銷銷售，也都是基於同樣的理由。因此一定比例的利潤，也會是決定價格的重要因素。只是相對於前述的原料成本，這部分是更具彈性的。也就是說，如果時機好，利潤部分可能就能擴大；反之，則勢必得壓縮，降低價格，以期順利售出。

綜合以上，我們清楚地發現，就成本利潤觀點，決定價格高低的最重要因素就是土地。一個建案為何會比另一個建案貴，多數原因不是在建材等級規劃優劣，更不會是因為不同開發商或銷售單位所致，而是所在位置土地價格之高低。

當然，實際狀況也不是如上述單純用成本利潤來分析，就能解釋。畢竟從過去到現在，都曾出現開價比別人高出一大截的豪宅，或是明明是台北縣，但價格硬是要比台北市高的例子。這其實牽涉到其他不能單純用成本來解釋的現象。

供需論
市場機制 造就行情

無可諱言地，一件商品的定價，除非是像豪宅、名車或貂皮大衣這類奢侈品，否則大多數時候，確實是和成本之高低變化息息相關的。然而利用成本角度訂定出的價格，最後還是要回歸市場，通過買賣交易機制的考驗。

如果商人生產出來的商品沒有市場性，不是消費者需要的，或價格上沒有獲得買方認同，則久而久之，這個定價勢必要進行檢討修正。相對地，如果是非常成功，有市場性的商品，造成搶購，則最後通常會變成奇貨可居，價格自然水漲船高。這就是所謂市場機制，供需層面對價格產生的影響。

因此自由競爭市場機制中，撇開異常的特例不談，其實價格大多數就是成本利潤，以及供給需求兩大部分的拉扯，所產生一種動態平衡的結果。就房市來說，這就是實際成交行情之內涵與由來。
價值論
商品價值 超越價格

一件商品，雖然其價格和價值通常是高度相關，但總是有可能因為其他種種因素，使其價值超越其原本訂定的價格。通常這部份要不是跟未來趨勢有關，否則就是純屬心理認同。

比如可以節省更多能源的綠建築、節能屋，或具備高科技設備，符合未來生活趨勢的未來屋，則通常這類產品價格較高；這絕不只是建材成本之故，還有消費者價值認同的因素。然而多數時候，商品價值超越價格的情況，主要還是發生在超高價位的特殊產品上。

我們知道目前的整體營建成本，確實已非常高。但除非是用偏離行情過多的價格購地，否則那些準備開出一百五十，甚至兩百萬一坪的北市豪宅，價格仍舊偏高。那麼這超高的價格，到底是什麼原因造成？

基本上這種開價超出成本，超出實質價格甚多的商品，就房市來說，無疑就是所謂的豪宅。對豪宅買家來說，購置理由可能是置產，是當招待所，或單純自己住。然而富豪之身，居住之事總不能隨便為之，當然一切都要最棒的。因此這棟豪宅，也是其身分地位的象徵之一，價格並不是絕對因素。

這就好像同樣是四個輪子的汽車，有幾十萬的國民車，百萬上下的進階車，但是多金階級就必須要開上千萬，甚至上億的超級名車，豪宅也是類似道理。我們應該要體認，並不是大部分商品，都能用同樣的準則或角度去解釋或包裝，當然也就不能等同論之，進行比價。這樣的特殊商品，自有其特殊的性質和條件。

實質定價 因素交錯

一件商品價格的上揚，實際上並不能單純只用成本利潤，買方價值認同或供需層面來論斷。比如政府公共建設對區域及房市造成的影響，就並不單純。以捷運而言，就是上述三大因素交互影響的結果。

由於大家都明白，捷運帶來的便利性，因此自然有愈來愈多潛在消費者，希望以此為購屋的篩選準則；依據供需法則，需求增加、供給有限，價格自然更易提升。接著，握有捷運站周邊土地的地主見狀，就會拉高價格，土地成本當然就墊高。而捷運本身代表著未來城市運輸的趨勢，價值上超越同質產品，相對高價更易獲得認同。這些因素，都是房市捷運概念形成的關鍵。

但是最近這段期間的房價飆漲，可不是只有公共建設，只有捷運，也絕非單純什麼科技屋所帶來。那麼其真相到底又是如何？
公共建設案有一套公式，來計算建材物料上漲時的補貼比例；而就官方單位數據，目前這個補貼比例已衝到將近百分之三十之水準。但是其實營造業者都知道，官方數據是東折西扣，目前原物料上漲幅度早已不只三成。光是鋼筋一項，這些年就是以倍數比例漲價。

政府公共建設必須有既定的程序作業，不可能漲多少補多少，但一般民間之開發案則否、就有業界人士透露，只要建材當天價格變高，當夜業者就會立即反應。

照此慣例推演，當我們聽到看到報章寫道，建材原物料上漲，所以房價看漲時，其實業者早已調價。這樣的消息曝光，實是一種議題操作。

稀有土地 待價而沽

類似的情況，也影響了北市的土地價格。由於市場景氣維持高檔，地主見獵心喜；且大家對於新政府上台，兩岸三通、開放陸客觀光及置產、愛台十二建設、擴大內需等都存在高度的期望。在這一連串的築夢之下，不是只有建商，擁有土地的地主也心知肚明。土地價格於是愈抬愈貴，導致新建案價格跟著愈喊愈高。

不過這種效應，的確是離都會核心愈遠，效應愈低的；畢竟上述這些議題，在非都會區發酵的情況相對並不明顯。因此我們看到，北中南三大都會區房價持續飆漲，但其他地區卻未有類似情況。

當然，北市在內的都會核心區，完整建地愈來愈少是不爭的事實，土地原料愈來愈少、奇貨可居，也會讓價格提高。以台北市來說，擁有資源也的確比別區更多更優，多數台灣人至今仍有在北市置產的夢想，原來就住在台北市的中上階層，更是有門第之見，不願輕易移出北市。

在需求仍穩健下，握有北市所剩幾稀土地的地主，焉有不待價而沽的道理？

成本上漲 議題操作

況且和建商不同的是，建商必須持續覓地開發，才有利潤來源，才能生存。然以現行稅制論，是根據偏離市值不少的公告現值課徵土地相關稅負，負擔不大，因此地主當然不可能降價，這才是北市房價始終易漲難跌的關鍵。

現在最大的問題在於，一些其實並沒有如此優越的地段，也要跟著頂級地段一齊開出高檔價格，搶食有限的頂級客源。這就好像明明就是等級有差的汽車品牌，如福特、裕隆之流的國民車，硬是要和雙Ｂ，甚至更高等級品牌開出類似價格一樣。如此這般，市場產品只剩Ｍ型化的高峰，沒了區隔，價格當然變得紊亂偏高。

北市房價 小幅修正

就目前的狀況，業界人士私下透露，目前部分地區房價確有衝到高點，面臨修正的疑慮。不過畢竟原物料價格看回不回，地主未來也絕不可能降價出售，因此大概只有那些Ｂ級地段卻開出Ａ段班價格的產品，會有些下修的機會。

至於整體市場，未來則勢必將回歸到供需層面。畢竟新政府已上任，一切期望值尚未變成實質建設或成效前，物價通膨壓力已現，短期內確實不利房市買氣。未來市場榮衰，當然得視新政府拼政績的成績，是否能讓更多人購買力增加。如此，整體市場才會有再現光 明契機。

(更多詳細內容，請詳閱本期《住展》雜誌)