店面貸款成數遽降 行情大跌業績下滑 打擊次級商圈租金售價2008年07月19日地產王 放大圖片


忠孝東路四段216巷是面寬15米的「巷王」，前為忠孝SOGO商圈，後頭仁愛林蔭大道名宅處處，店租欲降不易。康仲誠攝圖片: 1 / 1【林大正╱台北報導】接二連三受到通膨、股災影響，房市信心下降，台北縣市有不少店面行情跟著降溫。在主要商圈邊緣或次級商圈不少店面，受到貸款成數較2、3年前全盛時期下降1~2成，且因原物料上漲，承租方迫於業績下滑，不是要求降租，就是乾脆提早退租的空置壓力之下，讓屋主價格態度逐漸軟化。




一級商圈強者恆強
投資客當道的店面市場，在金融行庫融資更趨保守下，貸款成數遽降，投資成本大增。永慶房屋店面事業部經理李元鳳說，最近在台北市大安路上，有戶市值1億元左右的店面，銀行估價後竟然只願借款3成，換言之，想承接的人得自備至少7000萬元。投資客就算短進短出，後續是否有人接手、貸款利息，風險都相對增高。
比較2005年前後的店面全盛期，目前台北市僅限較具觀光題材的一級商圈店面呈現強者恆強的姿態。據了解，忠孝SOGO商圈內正臨忠孝東路四段1戶2層樓約180坪的店面，現由知名連鎖店承租，屋主直接開價8億元，短時間內就有買方願意出價到7億元，有機會順利成交。
而忠孝東路四段知名的216巷內，雖然沒有「正四段」的氣勢，但寬度達15米，另一端仁愛路口旁、屋齡23年的名邸「鳳翔」，每坪成交約90萬元，長久以來就是名人巷，不少珠寶精品與餐飲店群聚，主流店面月租金每坪在8000元至1.4萬元。
在通膨壓力下，5月以來附近店家平均業績下滑約1~2成。信義房屋忠孝店店長黃浩中分析，附近店面以移民的老地主、店家本身自行持有者，沒有償付貸款或脫手壓力，租金與店面營業情況較為穩定。




投資客財務風險增
至於幾度經投資客轉手的店面，屋主通常傾向拉高價格；在不景氣之下，承租方業績下滑，繳租更為吃力，受不了的就乾脆提早退租。
欣元商仲總經理焦文華指出，以東區商圈的成熟度，一般店面空置期空置期不應超過1~2個月，否則在無特定承租方的情況下，屋主宜考慮是否適度調整租金。黃浩中認為，並非都是屋主不降租，而是通膨讓店家成本提高，利潤變薄下，間接影響到續約後的租金行情。
在次級商圈，租金與售價打折情況就相當明顯。黃浩中說，2~3年前平均可貸7~8成，現在只有5~6成。能借的錢不多，對手上有好幾間店面的投資客來說，財務槓桿風險大增。
據了解，在民權東路二段1戶透天型店面，2007年底屋主以4300萬元買進，到今年6月，受股災影響出現資金需求，只得降200萬元割愛。另外，板橋市6月也傳出去年初以2500萬元購入的店面，也因屋主需要資金，最後折讓400萬元出售。