下半年房市看股市、油價及通膨



2008年房市已經過了一半，在三月的激情過後，市場陷入多空不明的狀態，下半年房市會怎麼走？格外令人關切，不動產專家指出，今年下半年房市表現，將是這波房市景氣是否宣告結束的關鍵時刻，走多或走空，完全要看三大指標：台灣股市、國際油價及通貨膨脹率，如果是股市回穩走高、油價及通膨都下跌，則下半年房市還可以有所期待，反之，若股市持續疲弱、油價及通膨率居高不下，則下半年房市就難有所表現了！



在元月立委選舉及三月總統大選等政治面利多的加持下，上半年國內房市在三、四月間出現罕見的激情表現，但是到了五、六月房市表現又出現停滯不前的情形，市場買氣呈現「漸凍」景象，中古屋與預售屋市場也都在六月出現今年來最冷清的景象。



根據內政部統計處最新的數據推估，今年上半年全台建物買賣移轉件數約19萬5700件，與去年同期的21萬5374件比較，出現了9.1%的負成長，是近六年來少見的現象，顯示市場買氣已有無以為繼的情形。



美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民指出，今年上半年房市買氣無以為繼最主要是受到房價過高、學者發出房市泡沫化警訊、股市重挫等因素的影響，加上這段期間通膨壓力也越來越大，特別是國內房價在總統大選後不理性的拉抬，不僅外資看了傻眼，國內首購民眾更因所得增加速度跟不上房價漲幅，只能退場觀望，當然學者的泡沫化警訊，也加深有能力購屋者怕被套在最高點的疑慮，市場買氣也就出現後繼無力的情形。



展望下半年房市，張欣民認為，今年下半年房市表現，是國內房市要持續走多頭，或是走向空頭的關鍵時刻，是多是空？還是要觀察影響上半年房市的因素是不是消失，特別是股市、國際油價及通膨這三項指標更是重要。



在國民黨贏得總統大選後，內外資都一致看好國內股市，認為可以重回睽違已久的萬點行情，但事實是520馬政府上台後反而是「利多出盡」，不但萬點沒來，還逆勢下跌一千多點，令很多股民資產大幅縮水，資金也深陷股市泥淖，期待股市拉抬房市的效應也就完全落空，先前有些股民若是預定了預售屋，若下半年股市再無力回升，可能就會有斷頭、不交屋的副作用產生，加深房市的賣壓，因此股市能否回穩、上揚，是下半年觀察房市景氣的第一個指標。



觀察下半年房市景氣的第二個指標是國際油價，上半年國際油價曾一度要挑戰每桶140美元的歷史天價，使得全球都籠罩在高油價的陰影之下，令全球股市都垂頭喪氣，台股也深受影響，但最重要的是隨著高油價而來的物價飛漲，民眾同時面對所得原地踏步、周遭物價一波波調升的生存壓力，購屋已不再他能否生存下來的重要選項。



因此，張欣民認為，下半年國際油價是否拉回，是民眾還有沒有能力進場購屋的觀察指標，也是國內通膨會不會進一步惡化的決定因素，過去通膨被視為是趨使民眾購屋保值的重要力量，但是購屋保值與理財的觀念一樣，前提是先要有一筆資金，只是這波四年多的房市榮景，該買屋該換屋的客源都差不多出籠了，剩下的正是無力購屋或是怕被套牢的投資客，所以通膨率高低也將是下半年房市能否有所表現的重要指標。



至於七月初的包機直航及陸客來台觀光，很多人將兩岸間的這兩項開放措施視為市下半年房市的「大力丸」，易而安不動產顧問張欣民卻比較保守看待，因為這兩項開放政策對房市的帶動效應是一種「外溢效應」，只有直接受惠產業「吃飽喝足」了，才會「加惠」到房市，只是目前在直航方面，初期包機直航的班次還不多，更何況還不能「截彎取直」，達到真正省時省事的目的，在陸客來台方面，現在一天只開放三千人，下半年頂多為國內觀光市場增加54萬人次，仍屬杯水車薪，而且只能團進團出，對國內相關產業的受惠程度仍不如「自由行」來得大。



事實上，時序進入第三季，已是進入房市傳統淡季，暑價、鬼月及颱風季都不利房市銷售，所以張欣民認為，若第三季出現淡季不淡，則到第四季房市傳統旺季，下半年房市就不用擔心了，不過若第三季房市清淡依舊，下半年房市就只能期待最後一季的表現了！

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