| 推論三年後的台灣房地產。 |
| 發表者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-06-20 10:47:20 |
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推論三年後的台灣房地產。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-06-22 21:50:18 |
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我的看法一樣，我看到七期的粉味超大間，我就說過，我要是有錢，必定不住在風化區，我不知道世界上有那個國家有豪宅與風化區共存的地點。
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-06-22 21:40:31 |
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回答AA的文章，昨天晚上兩點觀看台灣國家棒球隊紐約洋基出賽時就看到你的文章。當時很想立即回文，不過，我認為，應該反躬自省，再想一下再回答，所以，此時回答，我認為算是即時的答覆你。 我以為帥大為了更好的曝光前途，已經要走真心路線了。 答：我對人是真心話，年紀大了，成功不是靠體力．而是靠朋友，請注意這一點，你看作生意的人，年紀大的謊話較少．最年輕的仲介謊話較多。 沒想到還是忍不住幫多頭講話，不站在民眾的立場。 答：我是看空也看多，改天，談一談空頭時的投資戰略。空頭也得生活呀。戰略不同而已。所以，用不著對空頭時很驚荒。 我這兩天另開一專題報告。謹就本人的看法討論。 北縣/市工作機會縱使再多，動輒2千萬的房子，大眾誰又能買得起房價/年所得15∼30倍的新房。 多頭必說：有錢人很多，年收300萬....... 哈，但少數的有錢人，又豈能代表多數正常人？ （又再玩弄部分事實說法，企圖當作普遍情況來解釋） 答：買房子的人大多是30-40歲的人居多．一部份的人要父母贊助，一部份的人要靠貸款。另一部份是換屋，此大類現金較多。 為了更好的曝光前途，就擁抱群眾講真話吧！ 答：我是說真話的，因為，我最常上課的就是仲介，仲介沒有笨蛋的人，仲介認為談空談多隨你，就是不要談假話，第二就是不能保留太多，變成聽不懂。 我常看多也常看空，就現在而言。我不看多也不看空，台北市區，目前有一嚴重的現像是往常沒有的。 好賣的，自住的，格局正常的，價錢正常的，大多已經賣光光了。很少的少了。 現在留在仲介手上的。 1.格局差， 2.投資客的天價，(很多投資客就是要大利潤)慢慢賣也不急，這種人多嗎?本來是不多，不過，急賣的投資客早被賣光了，就剩下這些高的人，比例就變高了。這也是五月份的台北市房地產仲介業績變差的原因(五月業績是四月的三分之一)，買方等待也是原因之二。 3.說句實話，也是我對房地產的總體看法，就如我之前文章，南港內湖會再漲。台北市其他地區會小跌。台北縣比台北市好一點。高雄會漲，台灣省大多是會持續下跌。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-06-22 21:23:36 |
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回答TCAD的文章 投資客的風險與自住客不同. 答：是的 自住客要背房價,投資客只算轉手 的成本,風險相差十倍以上. 兩千萬的房價到投資客眼中只剩 下百萬元的成本及風險,所以兩者 討論永遠沒交集. 答：我一定高貸，很多是九成貸或是十成貸也有超貸，一來是因為資金運作，二來不讓仲介買方算出我的進價。或是高估我的進價。三來是為了下一買方的高貸。以方便成交。 帥大是投資客,本來就不站在自住客 的立場. 答：我的答覆必定考量自住客，文章還是給自住的網友看的，投資客不會來此看文章。 不過,房市最終的支撐還是自住客,投 資客的心態跟老鼠會一樣,只要不是 最後一隻,就會玩下去. 答：若是如此，可以出租或是虧錢讓出。 這卻是投資客的盲點.所以我不太相信 帥大未來緩跌的預測, 答：你可以相信我是真心言論，因為，我無法主導市場，不如就建立個人的品牌，品牌建立首重真心言論。 因為這一波的貸資金很高,一年來自住客縮手,都是投資客在撐盤,一旦反轉下殺會是急跌. 答：看多看空都有，我進價已低於市價10%了，若是急殺我必虧10%，若是慢跌。我可能不賺出手。 事實上，我舉去年五月間那一批為例．我去年五月進貨11間，結果在今年二月才開賣第一間，到現在賣了九間，一間平手，八間賺錢，這是在去年七月份之後完全沒有買方的結果之下的結果。 若能低於市價進貨，以九成進貨，有虧損必小．就像股票一樣，去年底是進貨時機，再進低價，再降低總成本。 我能在房地產跌價時或是沒人進貨時進貨，職業投資客就是年年存在，終生職業，這種人看房價不是全時段看多的．看多對我也不利。我去仲介上課看多，他們會拿高價屋給我．所以，我看多也看空，不是針對仲介看空對自住看空。不是的，亙相尊重的第一條件就是別把別人看成笨蛋。這裡有看法不同的人，就是沒有人是笨蛋。 敬請TCAD賜教 |
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| 回覆者：TCAD 發表數：72 IP：61.231.129.* | 2008-06-22 13:17:44 |
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投資客的風險與自住客不同.自住客要背房價,投資客只算轉手 的成本,風險相差十倍以上. 兩千萬的房價到投資客眼中只剩 下百萬元的成本及風險,所以兩者 討論永遠沒交集. 帥大是投資客,本來就不站在自住客 的立場. 不過,房市最終的支撐還是自住客,投 資客的心態跟老鼠會一樣,只要不是 最後一隻,就會玩下去. 這卻是投資客的盲點.所以我不太相信 帥大未來緩跌的預測,因為這一波的貸 資金很高,一年來自住客縮手,都是投資 客在撐盤,一旦反轉下殺會是急跌. |
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| 回覆者：房市高手 發表數：2068 IP：24.85.75.* | 2008-06-22 10:33:43 |
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沒錯 空屋率過高 台中是相當不看好 像台中七期 一堆特種營業在其中 實在不是很好的生活環境 要當豪宅賣 除非你很喜歡粉味 也不在乎特種營業所帶來治安上的問題 不然 只有傻瓜會出高價去買 |
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| 回覆者：AA 發表數：559 IP：58.115.18.* | 2008-06-22 00:40:04 |
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我以為帥大為了更好的曝光前途，已經要走真心路線了。沒想到還是忍不住幫多頭講話，不站在民眾的立場。 北縣/市工作機會縱使再多，動輒2千萬的房子，大眾誰又能買得起房價/年所得15∼30倍的新房。 多頭必說：有錢人很多，年收300萬....... 哈，但少數的有錢人，又豈能代表多數正常人？ （又再玩弄部分事實說法，企圖當作普遍情況來解釋） 為了更好的曝光前途，就擁抱群眾講真話吧！ |
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| 回覆者：AA 發表數：559 IP：58.115.18.* | 2008-06-22 00:32:29 |
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哈哈，假裝封盤而已。因為就算開盤也賣不出去，乾脆自己說封盤。 笑死人了，死阿Q。 蓋房子不賣，難道是蓋來等921阿。 賣不出去不承認，還假裝惜售咧 買方惜買才是真的，套死死多頭阿 
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| 回覆者：理性 發表數：276 IP：61.231.149.* | 2008-06-20 23:11:28 |
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帥大,有時數據有用有時沒用就跟技術分析一樣,當然不是你分析的沒道理,而是現在多空拉鋸約2成上下,就我所知,稀有一點的好標的跑的很快,價格也不會差太多,約莫1成會出售,但是,其他的砍價2~3成,也可以談,這樣的差距僅是1成上下.
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| 回覆者：Homme 發表數：134 IP：61.229.6.* | 2008-06-20 22:53:02 |
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其實台中最大的問題在於自有住宅比率過高 加上很多年輕人往北部跑 因此再購屋需求不強 且中部地區二十年來一直未停歇的產業外移（很難靠中科來填補） 漲幅低是可預料的 有人十幾年前以每坪十四萬購入的辦公大樓 先前想以每坪十萬出售 結果是紅紙貼成了白紙 還是沒幾個人來詢問 更別說是賣掉 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-06-20 22:05:54 |
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大家可以去看台中的法拍屋，我記的三年前，有網友問我台中的辦公室，買來出租，等待陸客登陸台中的可行性。當時，我查看了法拍屋的辦公室，一坪約5萬元，有投資客簡單的裝潢拿出來賣，一坪8萬元。 昨天，我向代書問到他在松江路的辦公室，本來住辦是一坪20萬元，他去年買的，一坪28萬元，現在是一坪35萬元。 相對而言，台中的辦公室跟本就是開玩笑的價錢。要不要投資台中，各位網友，要買之前，得好好研究研究一下。 台中的一般住宅，價錢有上來一些，不過，看空的力量很強。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：1065 IP：61.57.156.* | 2008-06-20 21:59:02 |
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謝謝指教，我就我的觀察，請各位賜教。以下我用各種利多利空去一一加總，最後的結論是我個人的綜合看法。 壹、台北縣市 1.原則上，我認為房子的供應量已經過剩了，就供需而言，房價早該下跌了。不過，台北縣市的工作機會多，所以，台北縣市跌價會拖幾年的時間，或是還會漲10%，才看的到工作機會、財富與房價的平衡，所以，我對台北縣市的總體價錢，我認為是+10%~-10%之間，短時間會來回幾次。 2.銀行利率提高來抗通澎是必然的，我個人又認為利多與利空各因素中，利率一項就佔了50%，所以，加上利率提高的考量 上項1.的+10%~-10%變成了各跌10%，變成了0%-20%之間。 3.公共工程的投資，台北縣市捷運網及其他重大工程的形成，這一項總合的加10%。(有捷運的人才加總30%，已有捷運加總續漲10%，沒有捷運的地區不加總) 2.項0%--20%加計10%之後變成了+10~-10%。 3.台北市居大不易，很人變現之後搬到台北縣，所以，就人口轉移計算，台北市減5%，台北縣加5%。 變成台北市+5%~-15%，台北縣15%~+5% 以上，我談的是台北縣市。 台灣省大部份的地區我大大的不看好，本期的商業周刊也提到農地破碎，整塊農地變成居中散見農舍，人口減少的縣份，又見大量的農舍。房子的量能大大超過了需求，後頭還有大量的土地準備要蓋建物，這光景只能說兩個字，~穩死~ 另一大因素，高鐵的八個站留下大量的土地，站區的開發只是時間點的問題而已，不是開發不開發的問題。這裡一定會有很多的房子出來，隨著高鐵的重要性，高鐵已經打敗了航空，也打敗了客運，也把鐵路打死兩成了。高鐵的站區隨著時間的發展，八年後十年後，很多的建物都會跑出來，這裡的新住民，一定是各縣市的人．而不是台北縣市的人。 加總高鐵因素，台灣省的大部份地區，我看就算命吧。你若是住在台灣省，而沒有房子，我個人建議是，先租個八年，你買房子的錢會省下30%以上。 |
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| 回覆者：imag1 發表數：1145 IP：61.228.108.* | 2008-06-20 21:54:07 |
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之前住台中市，覺得還好呀~會比北縣糟嗎？ |
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| 回覆者：理性 發表數：276 IP：61.231.149.* | 2008-06-20 19:48:22 |
| 哪家建商阿?報出來讓我去查查. | |
| 回覆者：北屯區 發表數：1288 IP：59.125.31.* | 2008-06-20 16:37:23 |
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繼續封盤啊 有錢也買不到 一坪一百萬可以考慮一下啦
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| 回覆者：Homme 發表數：134 IP：61.229.6.* | 2008-06-20 13:40:47 |
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台中空屋有6萬戶還不包括投資客投資與最近搶建的房產 依照這種人口成長速度 要完全消化很難 現在只能標榜用不到台北一半的價格買到比台北好的環境 推銷給一些只看外表的投資客 但未來若台北縣市房價下滑 那現在號稱的便宜房價就會變成天價 |
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