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王志鈞: 台灣的房子還能買嗎？
發表者：無忌 　發表數：3190　IP：123.193.222.* 2008-06-01 07:00:25

台灣的房子還能買嗎？

日前在一場餐敘上，我和昔日＜蘋果日報＞的老同事談起了台灣房市究竟是多頭？還是空頭？以及，台灣的房子還能買嗎？等等之類的問題。

我用股票市場的投資道理，解說了一番當前台灣房市的現況，引起她高度的興趣，後來就乾脆採訪了我，談談房地產的投資之道。

我本來是專注談股票投資的，但看到這麼多人對台灣房市走勢這樣的徬徨與不解，乾脆也兼差來談談房地產市場了。

基本上，我覺得投資房屋跟投資股票沒什麼兩樣，基本的投資邏輯都一樣的，一者是供給和需求決定價格走勢；二者是資金面帶來價格上揚的機會。

台灣股市是這樣，房地產也是如此。

只是有一點不一樣的是，股票沒有辦法拿來住，房子卻可以住得爽歪歪的。

所以，要問台灣房子能不能買？對於自住型購屋者來說，當然能買，只要自己財力夠，房子屋相佳、交通便利、風水磁場好，人住在裡頭舒服、愉快又健康，千萬、億萬也能買，根本與價格高低無關。

但除此之外，想投資房子的人，可就得小心了，因為此時的台灣房市跟台灣股市一樣，都有高檔震盪的問題，不知是在拉Ｍ頭的頭部型態？還是箱型整理？還是整理後將續衝最後主升波的問題。

簡單來說，房市多頭走了五、六年後，此時房價拉回下彎，是很正常的。而且，按理說，從去年下半年起，房市就已經在走修正波了，這主要是因為蓋房子的人比買房子的人多，供過於求，價格自然下跌。

偏偏，台灣二次政黨輪替後，又替台灣房市帶來信心面與資金面的強心針，使得已經弧形倒轉的房市，又Ｖ型反轉，拉出新的上升趨勢，並引發學者與業者的多空大論戰。

我個人無意去碰觸房市是多頭或空頭的議題，只是提醒有意以＂房子＂為投資標的的朋友，認真考慮一下房市與股市的共通處，那就是，沒有一種供過於求與價格超漲的東西，其價格不會被地心引力拉回來的。

股票市場有大盤指數，房屋市場看似沒有，其實還是隱約有集體價格的漲跌趨勢。如果懂得拿指數與個股關係來研判市場行情的話，很多看似矛盾的現象都會清楚起來了。

1.個案漲，不代表房市為多頭：很多人看到台灣豪宅漲得一間比一間兇，新建案的價格一批比一批貴，就斷定這是個房市的多頭市場。這種說法，無異是看到某些新上市個股狂飆了，或者看到股王、Ｆ4等個股屢創新高價，就斷定指數必然上漲一樣可笑。

投資人要小心的是，即使是在一個步入空頭走勢的股票市場中，還是會有個股飆上漲停板，或者是有新股王的造山運動，單憑個股表現，怎能逕推論出大盤指數為多頭呢？

2.賣價高，不代表會成交：許多人看到房市行情一日數漲，擔心將來買不到房子，因此心焦如焚，急著想卡位。但這些朋友可能不明白，股市盤中也會有空方惜售、賣單高掛的情況，或者盤中亮燈漲停，吸引投資人追漲，而實際上，買方有沒有意願追價上去，才是當日收盤成交的最後價格，盤中的股價短暫上揚，或者賣單高掛，都並非最後的收盤價格。

在房屋市場上，單單觀察賣價上揚，是不準的，房屋的實際成交價格，才是研判房價上揚或下跌的最後依據。但通常，房屋的看屋、撮合與議價時間會拉長到三到六個月，真正目前房屋市價如何，還得過一陣子才會明朗呢。

3.長期高點盤整，不代表不會下跌：許多人看到房價短期內就真的沒有下跌呀，因此就認為房市看來還會再漲，這基本上都是錯估了房市的交易型態與時間長度。如果股市一個小時就能成交很多檔股票的話，房屋大概要一季才算得上股市的一天。

股票市場上，高點價量背離型態發生時，股市都還會再高點盤整上三、五天了，那麼，就算房市走空了，以一季換算股市一日，高點盤堅個三、五季，是非常正常的，怎能逕以半年行情推論未來十年呢？股市一個多頭行情，三、五個月就走完了，房市的多頭走勢卻能走上五、六年或七、八年，所以要觀察房市走向絕對不能以短短數日或數月來論英雄。

因為投資房屋的成本驚人，買錯了要套牢很久，所以，提醒想以房屋為投資標的的朋友，千萬要深思熟慮，否則，套牢了還不打緊，預售屋若蓋到一半，房價就下跌了，廠商只好偷工減料來因應時，這種房子可就危險了。

房屋投資是門大學問，除非是自己要住的房子，否則，這門投資學可不亞於股票投資學呢，有許多要理解透徹的功課與陷阱，投資人還是多多小心為宜。

至於是自己要住的房子，一樣是套用投資股票的基本動作，選擇建商誠信好、符合自己居住需求、交通條件不差（這因個人是開車族、通勤族與soho族而異喔），且自己買得起或房價合理的房子來買，就肯定沒錯啦！

王志鈞　資深媒體�Hhttp://www.wretch.cc/blog/solon8888
2008/05/24

作者:王志鈞
新聞資歷： <中時晚報>財經記者； <自由時報>財經記者； <新新聞周刊>政經記者； <商業周刊>資深記者、金融組副召集人； <蘋果日報>財經新聞中心財金組組長； Advisers財務顧問月刊整合行銷部協理； <今周刊>主編；<數位時代>雙週刊主筆。 現職：王志鈞文字工作室˙自由作家 <商業周刊>特約主筆 著作： <笑笑看線圖--股票技術分析6大名師故事>訪客
回覆者：lkk2 發表數：848 IP：61.229.214.* 2008-06-04 22:05:23
版主的文章

有一種臉孔，明明還在逞強膨風，心底卻在躺血？或者，爲了錢不要命的衝鋒陷陣，然後被自己害慘了?
這是現在地產代銷業的現象，前面說的，比如建商打算賣一坪五十萬（其實四十五萬就賺了），可代銷開出每坪七十萬元的表價，然後客戶回殺慘烈，賣的很慘，有投資客一次談二十戶，一坪四十八萬元，賣了！所以，心底躺血，因為只有爭到面子，沒有裡子。
後者說的，高價搶接案，每坪也是天價，花了大把廣告費，結果賣太爛，消費者不捧場，逼著建商只好找人頭掛業績衝帳，然後把這代銷業者Fire，對外當然講大賣。
想買房的人心驚驚，一面擔心通膨把自己的錢吃掉，一面又怕再也買不起房子，趕場、看屋。
重點是，提醒所有網友，大部分的銷售現場，假客戶都在哦，尤其是例假日，假裝買屋，假裝訂個兩戶，而且，演的非常專業，有首次購屋，也有第二次正在殺價的。
如果，你真要現在買來自己住，還是可以的，不過，秘訣就是，新聞不要看太多，當作蒐集資訊就好，啥利多消息都充耳別聞，你也知道，大部分的新公共建設，有錢蓋下去才算，沒前之前，都只是政治牛肉跟支票，這其中我認為，包括桃園航空城跟突然冒出來的捷運線。
充實知識是好的，地產大律師李永然針對交易糾紛，出了一本《房地買賣風險法律控管》，在6月18日下午2:00，花八百元聽場專業演講還送本書，談實務案例及解套方法，還可現場發問，地點在台北市羅斯福路一段7號9樓臺北律師公會（捷運中正紀念堂站4號出口），報名自洽：（02）2356-0809。
回覆者：AA 發表數：559 IP：58.115.30.* 2008-06-04 20:39:15
回覆 帥過頭 於 ：2008-06-01 07:34:53 的發言內容

這又是一個供需論者．
就供需而後言，台灣的房地產全部的人都認為供過於求。
我認為完全不對。
一，豪宅完全供不應求。安全的需求，虛榮的需求，在這幾年來被建商及媒體報導製造了出來，豪宅完全的供不應求，上看200萬元，只是這幾年的時間問而已。這跟其他的房價跌不跌無關，士林牌包包的漲跌與LV的漲跌無關。
二，就台灣的錢而言，用錢來換房地產，台灣的外匯跟建物相比，或是這幾年要回流的，外資進來的錢，錢跟房子相比，房子是供不應求，所以，房地產必漲。

以上純辯論，純就供需提供不同看法。

你說原作者是供需論者，所以不對。
但你的第二點不正也是供需論？？


但你的第二點卻有很大問題：
外匯存底很多，但並不是全民人人皆有。
妳、我、他有人可以從海外調回屬於自己的1000萬來買房嗎？
沒有，還是沒有，民眾還是買不起屋，泡沫還是注定破滅！
說外匯存底回流，用少數人的錢，假裝是所有人的錢，不過是另一個欺騙散戶的說法。



而你的第一點不正為房市的泡沫化下了最好的註解嗎？
回覆者：無忌 發表數：3190 IP：123.193.222.* 2008-06-01 07:57:30
回覆 於 ： 的發言內容

你的論述有嚴重暇疵:

一，豪宅是極小眾市場,不能但代表台灣房地產市場
作者是針對還能買嗎?
豪宅是否真的供不應求,與台灣一般老百姓的房
子供過於求完全無關.
如你說的:士林牌包包的漲跌與LV的漲跌無關。


二，就台灣的錢而言，不是所有的錢都會來換房地
產所以房地產是漲或跌,與台灣幾年要回流的
錢，外資進來的錢，完全無關。

以上純辯論，純就供需提供不同看法。
回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* 2008-06-01 07:34:53
這又是一個供需論者．
就供需而後言，台灣的房地產全部的人都認為供過於求。
我認為完全不對。
一，豪宅完全供不應求。安全的需求，虛榮的需求，在這幾年來被建商及媒體報導製造了出來，豪宅完全的供不應求，上看200萬元，只是這幾年的時間問而已。這跟其他的房價跌不跌無關，士林牌包包的漲跌與LV的漲跌無關。
二，就台灣的錢而言，用錢來換房地產，台灣的外匯跟建物相比，或是這幾年要回流的，外資進來的錢，錢跟房子相比，房子是供不應求，所以，房地產必漲。

以上純辯論，純就供需提供不同看法。
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