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倪子仁："泡沫說" 別又是"狼來了"！

•倪子仁 2008/04/29


對於有學者認為，台北市的房價已面臨”泡沫化”，筆者以為應不致於如此，有些學者從去年以來，就以「泡沫」、「SARS以來最差」、「現警訊」等聳動的結論來當標題為文，結果？現在房市也沒有最差或泡沫呀！所以這種『狼來了』的說法，對地產業界與購屋者而言，未必會是個負責的言論。

馬英九贏得總統大選的效應明顯發酵，住展雜誌針對台北市12個行政區，今年第一季預售屋的平均房價作出統計，統計顯示，今年第一季台北市預售屋的平均房價創下每坪62.3萬元的歷史新高點，房市上演價量齊揚的噴出行情。

馬英九當選後，兩岸三通與開放陸資、陸客來台投資房地產的議題炒翻了天，加上台商大量的回流，台灣房市似乎改變了以往都要靠内需的窘態，這些外來的資金成為選後另一波房市榮景的新動力。

多項房市利多的持續加持，使台北市的預售屋價格更上一層樓，在台北市12個行政區內，頻創新高的預售屋建案，帶動區域的預售屋平均行情明顯拉抬。

台北市預售屋平均房價，從前年的平均房價44.9萬元，上漲至去年的53.1萬元，今年第一季再攀上歷史的新高點，達到62.3萬元，然而創下新高後的台北市房價，會出現回檔修正呢，還是繼續衝鋒再往上突破呢？成為地產界與購屋者關注的焦點。

住展雜誌並針對95年至97年第一季，台北市的預售屋作出統計(見附表)，統計發現，96年台北市的預售屋平均房價為53.1萬元一坪，較前年的44.9 萬元，有18.3%的漲幅，97年第一季的平均房價更正式站上6字頭，達62.3萬元的平均房價，較96年的每坪53.1萬元，再上漲了17.3%，創新高的數據令地產業界為之振奮不已，更使近日的營建股股價演出大多頭的噴出行情。

從台北市預售屋行情一覽表中可看出，95年至97年第一季的漲幅排行，北市的南港區拿下漲幅的第一名，漲幅高達59%，這與指標建案「大同明日世界」，開出一坪70萬元的天價，帶動了其他大小建案也順勢拉抬房價有關。

漲幅第二名的中山區，漲幅為51%，在北市12個行政區中竄升的速度最快，今年中山北路沿線上，豪宅市場戰聲隆隆，位於中山北路七段的「天母紘琚」，開出 120萬元的價格且熱銷造成市場轟動，連帶的使「遠雄富都」與「長虹虹頂」兩指標建案，分別開出140與130萬元一坪的區段新高，拉抬了中山區的房價。

台北市的內湖區，以漲幅49%，拿下漲幅的第三名，主要為內湖有捷運的利多支撐，加上內湖科技園區高所得的上班員工，紛紛選擇在內湖地區購屋，帶動了新一波的購屋潮，而德明技術學院前的「遠雄上林苑」建案，開出一坪80萬元的新高價，更使內湖地區的預售屋跟著調漲房價，比價的心態濃厚。

首善之區的大安區，95年至97年第一季的漲幅為35%、雖為排行第八名，但今年第一季的預售屋平均房價，一舉站上80萬元大關，達到85.5萬元一坪的歷史新猷，另一個平均房價站上8字頭的地區，則是信義區，為83.8萬元；大安區的房價會在全國房價中獨佔鰲頭，與大安區屢屢開出超過百萬元一坪的豪宅房價有直接的關係，大安區敦化南路上的「敦南苑」、開價每坪150萬元，而同位敦化南路的「元大柏悅」，更於總統大選後『封盤』、不賣了，顯見首善之區的大安區真的是寸土寸金、一地難求。

從95年至97年第一季的房價漲幅與市況來看，老舊市區的大同區與萬華區房價，與市中心區的房價已出現拉小差距的現象，萬華區的平均房價，在指標建案「萬囍」，開出一坪60萬元的高價下，使萬華區的房價，從96年的40.8萬元一坪，上揚至今年第一季的48.5萬元一坪，出現較大幅度的補漲行情。而大同區，也在去年「華固千代田」開出70萬元天價後，帶動了大同區房價水漲船高。

預售屋是房市的先期指標，現在買的價格，是未來一至三年後交屋的價格，一至三年後的房價會如何，是漲多漲少，誰也不敢妄下定言。

但從今年第一季，台北市預售屋房價再創歷史新高的角度觀察，再從量價的關係來分析，台北市房價在三通與開放陸資來台購買房地產的政策逐步落實下，房價應還有一段上漲的空間可期，這就難怪『馬上』之後，就有建商搶先喊出台北市年底之前會看見一坪200萬元的房價了。