| 最熱門的問題：台灣的房價走向 |
| 發表者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-17 21:31:26 |
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最熱門的問題：台灣的房價走向 |
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| 回覆者：black 發表數：783 IP：61.63.21.* | 2008-04-18 12:52:34 |
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謝謝帥大哥的解說讓小弟受益匪淺. 小弟亦住新店,日後若還有問題想再跟帥大哥請教,打擾之處請見諒! 我老家在高雄,對高雄房市的看法與帥大哥相同,去年端午節休假3天返鄉,自己開車看了二天的房子,差不多集中在捷運R13~R15間一帶,當時就發現俗擱大碗可以買,但小弟資金都已押在台北房子了,就建議我大嫂投資(就是你說的那種覺得養蚊子的高雄人)她不願意買,現在搥心肝啦 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-18 01:20:50 |
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其實，我很多的案子賺錢。是買未來，股票有暗盤，你是小角散戶，你是等別人吃你。 房子不是這樣子的，炒土地當然要有特權，投資客就沒有特權，你是平等的。 中古屋而言，資訊會幫你賺錢，而且，股票是明天發佈利多，一定有人倒貨給你，暗盤早就在60天進貨了。不懂的人就是被欺負。 房地產的資訊是公開透明的。如下圖，安坑特一道路的路線圖，施工時間也透明，好笑的是，公佈不會漲，因為還要等十年，施工不會漲，因為，交通黑暗期。完工之後也不會漲，因為，優點多少不知道，試通車的第一天準時暴漲。 每一次都這樣，沒有例外過。所以，兩年前土城的捷運通車前一個月，公寓一坪12萬元，通車當天14萬元，一年後18萬元，現在還在看漲。 高雄捷運就要通車了，台北投資客下高雄買房子買店面，高雄笑台北人很笨，買來養蚊子。三月份通車後，立即漲36%。我肯定旳說，高雄還有好條線要通車，這幾年來，高雄再漲個30%-50%是肯定。 房地產賺錢就是這麼簡單．答案全在網路上，你就去點選~安坑捷運線~新店特一道路~台北市捷運局，就找的到我po上的這一張圖。找到再想一想，幾年後外行人也能賺200萬元以上。 簡單的說，聰明的散戶玩股票，虧錢佔九成，動腦子去查圖，房地產要虧很難． 你去買捷運會走到的位子，你買來出租，年投報率5%，付利息3%-4%。五年後十年後捷運通車你就賺了，這樣簡單吧。 對不起，我的照片傳不上來，你上網自已找吧， 安坑捷運線∼新店市40米特一道路 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-18 01:02:13 |
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回覆 於 ： 的發言內容
房價回檔的時候，買方減少很多，太多的屋主降價求快速成交也沒有買方．此時，你出任何價錢都有可能成交。利潤就在這裡了，你出低價，解決屋主的時間問題及資金壓力，你也得到利潤。不過，低價的案子比較難得，漲價時的全年所得是跌價時的兩倍以上，因為，sars剛過時，我買進場裝潢好賣掉。90%的案子是在30天之內。大家搶買，買慢就漲了。 去年要跌不跌時最可怕，屋主不降，你進不到低價案子，買方不出價，他在等房價全面下跌。今年他不買了。你買的全是九成．銷售時間超長，時間長就吃掉利潤了。也有降價的風險，還是不虧錢，只是賺錢變的太慢了，也賺的少了．跟搶買時的情形，全年利潤差四倍。 第二情形就是明白的跌價了．此時買方會買，但是，他們會出市價的90%-95%，同理，你也買的到低價來供貨。 可怕的就是去年的不漲不跌。買方完全不出價。屋主也不降價。你就去遊山玩水，暫時不進場了． 不過，我還在市場上進出，等你今年總統大選完之後，你要進場了，你發現你的仲介被帥過頭搶走了，去年讓仲介賺錢的是帥過頭。你的來往廠商(仲介)把你當成第二第三順位了。 所以，我最痛苦的是，去年要跌不跌的時候，我還要照顧仲介。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-18 00:51:41 |
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問：帥大哥,先前我說過對你這種專業投資客很好奇,我有一問題想請教: 答：先說進案件的問題，我先回答一個方向。 進案有兩種，一種是法拍，一種是仲介。 仲介就得養(好像養小弟)，搬家要錢就給他，他賭美國職棒沒錢你就借錢．沒錢生活就借他，常常請吃飯。反正出錢的全是我。 他一有好案子，第一個就想到我．第一個看屋的投資客可能賺的到錢，第二個投資客就一定賺不到錢了。 舉個例子：一個房子，屋主不知行情或是賣很久，很累了。行情是500萬元，我第一個到就開價420萬元，加價頂多到430萬元就不加了，我若是買不到，第二個投資客就得在440萬元開始，就算買到了利潤也少了。 所以，要搶當第一個投資客，你認識的仲介愈多房子就會進的多，好件也多。 第二種的是法拍 法拍有三種人，一種是職業投資客，第二是自住．第三是代標。 第二種人只會標第二拍第三拍或第四之後的特別程序，代標要貼廣告，搶客人也要時間，法拍公告後十五天就要標了，他們第一拍會來不及，他們常常在第三拍時拉高價錢搶標。 職業投資客不想在第三拍的時候，跟代標、自住搶高價。投資客的投標重點是第一拍．投標第三拍是不得已的，完全沒有優勢。 我舉個例子，上個月有個小店面18坪，市價約650萬元，他的第一拍是300萬元。我就搶用450萬元去拍。 大多的案件，第一拍的最低進場價是超過市價的20%到60%之間，少數的只在市價的70%-100%之間。這些低過市價的案件就是我的目標。 我一般是標市價的85折，我大約是進場30件得標一件。至於，報紙說：法拍是市價的五成六成，這跟本就是外行的話。要能如此，我早發財了。一般得標價大多在市價的90%-95%最多，85%或110%的就較少了。 有沒有標到超過市價的，(也算很多，大約是20%的案子會超過市價)超過的理由，大多是代標的拉價，偶而有人一定要標回來，銀行有可能，被拍的親友標回來，第二順位的民間債權也有可能(他標超過，多的錢也是他第二順位得到的，這是右手出錢左手分到錢)。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-18 00:30:27 |
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問：你為什麼專投資安坑地區? 答：原因有好個，1.台北市有個黃永義，永遠有250件房子，九成是台北市。房子為何這麼多，他對房仲的開價永遠比我高，若行情是30萬元，我就開價25-27萬元，他是27-29萬元之間，我當然買不到。我本來在中永和作的很好。永和永貞路中正路口的21世紀仲介，這位老板一直保持中永和100多件，行情20萬元他買到19萬元照樣買下去。買輸了就退到新店及安坑，安坑地區的投資客特別的少，這地區很特別，別人作不來．這一地區總價低，賣的慢，不過，這些人窮，但是，首購又想要有房子．薪轉、財力證明又差。我就是能幫他們作好財務證明，好貸的到很高的額度，所以，他們跟別人買250萬元，要準備50萬元，他們沒錢買，跟我買260萬，只要準備20萬元，他們就跟我買了，我在此賺到的錢，不比大案件少，賣的速度也算快，我服務小件的用心，他們比不上。 簡單的說，我能在此賺錢，他們辦不到。 |
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| 回覆者：black 發表數：783 IP：219.86.11.* | 2008-04-17 23:17:00 |
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帥大哥,先前我說過對你這種專業投資客很好奇,我有一問題想請教: 股市在一年之中可能漲2000點再下跌3000點,然後再反彈2000點,就算盤整期可能也有300~500點區間可供套利,但房市因變現能力較不方便,也通常可能好幾年都不漲但一旦漲起來可能又走幾年多頭,當然多頭時對你們投資客賺錢獲利沒啥問題,但回檔修正的這段時間如80年~91年,你們怎麼操作賺錢?還是開張吃三年,其他時間就休息? 因為小弟我對房地產小有興趣,所以膽敢冒昧想了解一下. 喔,還有你為什麼專投資安坑地區? |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-17 22:07:54 |
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問題三：若是大三通或是陸客來台大買房地產，台灣房地產會暴漲嗎? 答： 1.70年代先後兩次石油能源危機，引發嚴重通貨膨脹，台灣民眾為求保值紛紛投入購屋行動，在70年代造就第一次及第二次房地產景氣高峰，並分別寫下180％與121％的房價漲幅，明顯達到抗通膨的效果。2.央行升息、房價高漲，使得投資客進場購買成屋比重占成屋總交易量，由去年第一季的27％，降至第二季25.7％，短線投機客紛紛退場，惟第三季因通膨氛圍熾盛，刺激中長期投資、保值的民眾快速增加，使得第三季投資客佔巿場交易比重已回升至28.7％。 只是，過去推動房價的主要力量通膨，到目前來看，儘管民眾感受到「萬物齊漲」，其力道仍然不足，意謂著推動房價的動能不足。 根據主計處數據顯示，今年來判斷通貨膨脹率的消費者物價指數年增率在9月前都在 1.75%以下，即使9月一舉跳到3.08%，也與70年代動輒10%以上的通膨率無法相比。此外，在房地產第一波及第二波景氣高峰前三年台灣經濟成長率都高達兩位數字，但是近10年來台灣經濟成長率大多是4%-6%之間。一般人的所得實質成長有限，拉高貸款還款能力有限，再追求高價房子的能力就保守了。進而影響到民眾的購屋能力。大家認為買房子是抗通澎會讓房價拉高。我認為，這也得買的起，負擔的起才能買，買不起之下，房價拉抬就很有限了。 不過，台灣新建築趁機拉抬是成功的，不過，我看一半的建商還是先賣先贏了，先落袋為安，另一半看好再漲。他們是永遠看漲的一群人。 註：不看好，早就轉行了。 大陸客來投資也是要賺錢，台灣人都賺不到了，還輪的到他們賺錢嗎?他們來投資客是先天不良，他們不會這麼笨的，而且，台灣會有買賣的時間限制。若是買屋可以換的到居留證，我保證，台灣房地產會漲一倍。這在香港就看到了，不過，兩岸還是有敵意，所以，陸客來買興建飯店及辦公大樓是可行的，住宅就不可能了。 結論是：台灣房地產要大漲太難了。 |
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| 回覆者：帥過頭 發表數：469 IP：61.57.156.* | 2008-04-17 21:51:09 |
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問題二：台灣的房價會不會狂跌。 答：台灣的房價從歷史來看，民國六十二年漲過一次，那是第一次石油危機。民國六十七年又來第二次石油危機，房價又漲了，不過，民國七十年時，第一次房價下跌很多建商就支持不住。再來就是民國七十三年的房價大暴發，到民國七十九年約漲了四倍。 民國八十年八十一年持平，八十一年之後，房價一直以3%-5%下跌到八十九年，合計下跌了九年，下跌了約30%-40%之間為多。 有意思的是，城鄉差距的時間差。 以上的時間點是台北縣市，就宜蘭縣而言，房價漲的很慢，一直漲到民國八十四年才下跌．不過，一下跌就不只一年3%了，約在6%之間。民國九十年九十一年台北持平，九十二年春天sars過後又大量成長。但是，宜蘭是從八十四年跌到九十二年才持平。九十四年才又漲價，九十六年又下跌了。 一般的看法是，鄉下地方是人口淨流出，土地又多，舊建物很難追漲。除非有外來人口來此購屋，農舍別墅由台北客來購買，這是農舍別墅唯一逆勢漲價的原因。 不過，綜觀歷史，台灣房價不會狂跌．香港在1997前後，先跌三倍再漲一倍，最近年又漲三倍。東京在1990的泡沫化房價跌掉80%，美國最近兩年各跌25%。這在台灣不會出現，理由是台灣房屋自有率快變成世界第一了，民國八十三年時的統計，自有率是85%，這些房子不會因為漲跌而跑出市場來助漲助跌，反而成為穩定的力量。有人買屋來出租，而且，這種小投資人成為全民運動(不同於美國香港的資產公司)，只買不賣的情形很多，他們追求的是年投資報酬率3%-%而已。不是香港的10%-12%。之前香港的租金很容物計算，房價1000萬元，租金就是每月百分之一，也就是10萬元一個月。台灣是400個月才回本，兩邊投資報酬率差距四倍之多，台灣有這種世界上少見的穩定力量，所以狂跌狂漲我都認為不會發生。特別是狂跌更難。除非是戰爭。 |
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