法拍屋也漲 3月成交總額增2成
北部底價年漲1倍 市中心最受歡迎

【陳宥臻╱台北報導】房價高漲，法拍屋成為房市新寵，不僅投資客爭相投入，還有更多民眾進場尋屋，連帶抬高法拍屋行情。全台3月法拍屋成交總金額上揚2成多，拍定數卻比去年同期減少，幾乎每個物件都漲價。不過法拍屋行情「南北不同調」，北部拍賣物件底價1年漲1倍，但南部則是年減0.5成。


房市新寵
寬頻房訊企研室黃正榮表示，過去法拍屋最多可比市價便宜4~5成，現在就算到第2拍售出，得標價卻可能高過第1拍。以市中心的法拍屋最受民眾歡迎，104法拍屋總經理藍茂山指出，台北縣市的法拍物件今年3月拍定近390件。

藍茂山解釋，過去2~3年出現許多超貸或滿貸物件，當銀行房貸利率調高，加上部分房貸族過了寬限期後，就繳不起房貸，導致房子被拍賣。今年4月中開始，俗稱「破產法」的消費者債務清理條例就要上路，遭清算的破產人名下不動產，將陸續流到法拍屋市場。

黃正榮表示，法拍市場出現特殊的現象，就是總數量減少，但總拍金額卻增加，因為光以3月的全國拍定總金額達142多億元，比去年同期的116億元，增加22.18%，此現象可以解釋為房價與土地價格皆漲的結果。



第2拍價反比第1高
以台北縣市為例，法拍房屋佔法拍物件8~9成，其他才是土地。並且，北市單一物件的平均底價為2689萬元，北縣則是655萬元。通常，得標價會比底價高2~3成。

黃正榮說，去年台北市法拍物件底價僅1332萬元，如今飆漲至2689萬元，等於上漲1倍。今年台北法院每次拍賣房屋，很容易造成爆滿的狀況，因為大家都想要搶便宜，不過隨著房地產景氣飆漲，有時候北市精華路段的物件，第2拍得標價出現比第1拍底價高的「反常現象」。

銀行主管解釋，拍定數影響底價的狀況產生變化，過去法拍屋會以市價稍低的價位作為第1拍的底價，如果流標就以第1拍的底價打8折計算，現在房地產景氣好，每次拍定都會透過估價師鑑價，如果市價飆漲，那下1拍的底價恐怕就不會打8折，可能只到9折。

第1~2拍售出比降低
藍茂山說，房地產景氣佳，銀行流入法院的擔保品價值也提高，拍賣底價跟著上漲，所以出現拍定次數變多的狀況，也就是說，過去在第1~2拍就能拍定的物件，現在要3~4拍才能售出。

以總體拍定狀況來看，3~4年前，在第1~2拍就能拍定售出的比例佔75%，現在則只有50%以下。這個現象也表示，一般民眾可負擔金額並未隨房地產景氣提升而提高，反而還在原地踏步。

並且，今年法拍屋投資客比例提高，去年下半年約佔3成，今年初已提高至5成以上，且大多是2~3個人合資投標。目前法拍屋代標業者的服務費是拍賣物件底價的3%~5%。

黃正榮也說，目前法拍諮詢狀況熱絡，都會區物件多是評估房屋。在中南部，土地價格比房屋貴，以高雄市為例，土地得標平均價是624萬元，房屋是254萬元，是全台差距最多的地區。


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