北京市推廣之《房屋使用說明書》
北京7月1日起業主收房入住時將獲房屋使用說明書
2011年06月03日 來源：新京報
大家都知道，現在買個MP3，都有一本厚厚的說明書。而動輒數百萬元的房屋是一個家庭最大的資產，理應有一份詳盡的使用說明書。──市住建委房屋安全和設備管理處處長李自強
本報訊（記者馬力），下月1日起，北京竣工交付的住宅項目，在業主收房入住時，開發商都要提供一份詳細的《房屋使用說明書》，詳細描述房屋建築各部位的使用說明和注意事項。二手房交易時，房屋的使用說明書也要一併移交給買房人。
昨天，市住建委發佈了《北京市房屋建築使用說明書》的示範文本，包括四個部分：房屋建築基本情況；各項目及部位的使用說明和注意事項；相關附件以及服務指南。
六成房屋室內空氣超標
在示範文本的第三部分，記者發現要求提供的 附件有《室內環境檢測報告》。市住建委房屋安全和設備管理處處長李自強介紹說，過去，這份報告只是整個項目的竣工驗收中，開發商要提供的，但沒有提供給購房人。近年來，室內環境是否達標的糾紛明顯增多，在精裝修的房屋中尤其突出。此次北京強制要求將該報告作為房屋建築使用說明書的附件，提供給購房人。
在這份報告中，開發商要明確列出室內環境檢測的5項指標：苯、TVOC（總揮發有機物）、甲醛、氨、氡。
國家室內環境質檢中心主任宋廣生
國家室內環境質檢中心主任宋廣生介紹說，根據他們的檢測和調查，目前約有六成房屋的室內環境不達標。有些是開發商在交房時就不達標；有些則是業主在使用中造成的。
亮指標保護購房人利益
“房屋建築的空氣污染，主要有幾個方面，混凝土防凍劑中會有氨的污染，混凝土外加劑中會有甲醛的污染，一些礦渣磚等放射性材料會有氡污染等。這些方面的污染，將來《房屋建築使用說明書》中都會列出並讓購房人知道，這對購房人的利益是一種保護。”宋廣生說。
不過他同時提醒購房人，一般開發商交付的新房，即便這些指標達標，但也往往是與達標值很接近。“這就像一個桶，如果水快滿了，就不能再加了。
而業主在二次裝修，以及在房中放置傢具，都會新增一些污染，這就會造成環境超標。另外，根據國家標準，這些室內環境的檢測報告，只是房屋密閉1個小時測出的值，但業主家中往往一天不開窗的時間不止1個小時。”
■ 解讀
● 整體情況開發商說明書造假需擔責
在基本資料中，開發商、設計單位、施工單位等都要明確列出。“這就明確了各方的主體責任。將來房屋出現了問題，鑒定機構在經過鑒定後，就可以判定是誰的責任，應該找誰。”李自強說。
“另外，和買商品一樣，可能人們都會有一個認品牌的心理。比如買房時，他可能就會想選大的設計院設計的房子，那麼在這個說明書中，就可以清楚地看到。”李自強說。
此外，可能在最初的樓盤宣傳或沙盤中，開發商對配套設施說的都很好，如果業主在今後得房屋使用過程中，出現了與說明書不符的情況，業主可以憑此追究開發商的責任。
● 詳細部位業主若違規使用責任自負
第二部分是各項目及部位的使用說明和注意事項。如果使用人沒有根據說明書，不正確使用房屋而承受了損失，開發商也將因此免責。
“房屋與電器不一樣，電器是一個人使用的，但房屋裏有些結構是屬於承重結構，這是共用部位，比如樓板或一些承重墻，所以必須要明確房屋所有權權利的界限，哪些部位是你可以動的，哪些是不可以動的。如果說明書告訴了你不能動，你卻動了，將來出了問題要自己負責。”李自強說。
如為了避免樓板超負荷，裝修時如果使用面磚，總厚度要不能超過多少毫米；衛生間地面與墻面，穿過樓板的下水管洞周邊，以及屋面和外墻面等部位，均採取了防水措施，裝修時如果有改動，要採取防水措施。
● 房屋用具裝修建材品牌資訊需列出
在第三部分中，室內環境檢測報告、環境影響評價報告、交通影響評價報告、建築物隔聲情況和聲環境情況等附件都是首次要求提供給每個業主。
李自強表示，對於房屋建築中配置的電梯、電線、門、窗等，開發商也要提供這些設備、設施的說明書。而對於精裝修的房屋，開發商還要列出各種裝修建材和傢具潔具的品牌等資訊，如地磚或潔具是什麼品牌等。
開發商還要提供給業主房屋的上下水佈置示意圖、電氣線路的佈置示意圖、地採暖管道佈置圖等。若不提供，業主在裝修時容易打斷水管或電線。將來提供了這些示意圖，如果還出現這些情況，就是業主的責任。相反，如果沒有提供，那麼就是開發商的責任。”
● 二手買賣二手房買賣也需交?明書
除了新房，二手房交易也將需要提供房屋說明書。李自強說，市住建委已經更改了二手房交易的相關程式，在二手房交易中，《房屋建築使用說明書》將作為二手房買賣合同的附件，如果應該提供《房屋建築使用說明書》卻沒有提供，將無法完成二手房的交易和過戶。
同時，市住建委還要求，在房屋租賃中，《房屋建築使用說明書》也要作為房屋租賃合同的附件，由出租人提供給承租人。“因為承租人是要使用房屋建築的，所以他也必須要了解房屋建築的使用說明。”李自強說，今後，公租房作為租賃性房屋，在出租時也將把使用說明書提供給承租人。
● 懲戒措施不提交說明書將記分處罰
李自強表示，北京此次編制的房屋建築使用說明書，借鑒了日本等國外房屋使用的先進經驗。而且不但保障房、商品房等住宅項目，公建項目也必須提供使用說明書。
市住建委要求，下月1日以後竣工交付使用的建築，開發商都必須參照示範文本編制《房屋建築使用說明書》，並將其作為購房合同的補充附件，提供給買房人。在業主辦理入住時，將說明書正式交付到業主手中。
如果開發商不提供使用說明書，市住建委將視其為違規行為，並進行記分等處罰，這對開發商的資質會有影響。而如果開發商提供的說明書不詳盡，市住建委也正在研究相應的處罰措施。
北京市房屋建築使用說明書
生效日期：2011年7月1日
第一部分
房屋建築基本情況
包括房屋面積、結構類型、抗震烈度、共有部分、小區內道路、綠地面積，路燈數量等。開發商、設計單位、施工單位、監理單位、前期物業企業的名稱、資質、地址和電話等。
第二部分
各項目及部位的使用說明和注意事項
包括結構、防水、門窗、陽臺、上下水、供配電、通訊、燃氣、消防、採暖等各個方面，都提示了注意事項。如為了避免樓板超負荷，裝修時面磚總厚度；衛生間地面與墻面等部位的防水措施，裝修時如果有改動，要採取防水措施。
第三部分
相關附件
包括建築結構、水電管線、綠地、逃生通道等配圖；室內環境檢測報告、交通評價報告；電梯、電線、門、窗等設備、設施的說明書。裝修建材和傢具潔具的品牌等資訊。上下水佈置示意圖、電氣線路的佈置示意圖、地採暖管道佈置圖等。
第四部分
服務指南
包括周邊交通、社區服務設施，配套的中學、小學、幼兒園，以及物業公司、街道辦事處、居委會、派出所的地址和電話等。
附件：
開發商需提供的13份附件
1.本套房屋建築主體結構示意圖
2.本套房屋上下水佈置示意圖
3.本套房屋電氣線路佈置示意圖
4.本套房屋地採暖管道佈置圖
5.生產廠家對房屋建築中配置的電梯、電線、水錶等設施有關說明書等資料
6.室內環境測評報告
7.環境影響評價報告
8.交通影響評價報告
9.建築物隔聲情況和聲環境情況
10.逃生通道圖
11.綠地示意圖
12.共用部位、設置修繕、改造說明（二手房買賣適用，物業公司提供）
13.室內裝飾裝修情況說明（二手房買賣適用，由出賣人提供）
備註：
若開發商提供了根據《示範文本》制定的詳細說明書，告知了購房者房屋使用資訊，而購房者的行為違反了該說明書，由購房者或使用人擔責；但若不提供詳細說明書或提供的材料與實際不符，購房者可向各級 住建部門投訴，發生糾紛時也按合同違約等理由提起訴訟。此外，業主在轉售他人或出租時也應提供這份說明書。
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在台灣推動很多年，但大陸北京市卻要在7月1日落實執行，宣布時我也正與北京相關單位密切聯繫中，我想這個制度很快會擴及中國大陸全國，其中我們一直在推動的就是第6項、第7項、第9項、第12項、第13項。中華民國我個人力量微薄所以不知還要努力多久政府才會有相同保障購屋大眾的措施與規範。希望我們的媒體能加以報導，購屋大眾要提出要求，以保障自已權益。
※請各界支持建立台灣室內健康環境要求※
※請各界支持政府實施室內空氣品質管理法※
※請各界支持優先實施建築次結構裝修材100%採用綠建材標章之健康綠建材※
以下文字是我每次po文必定嘮叨一次的碎碎念內容，偶爾會有小變化，看過的可以溫故知新，多充實IAQ室內空氣品質、IEQ室內環境品質、IHE室內健康環境之知識，對您全家與親朋好友身心健康有絕大幫助。不想看的就請略過不用看囉！
發現自己關心室內環境品質這個議題不知不覺竟然已經近十年了，在台灣努力也有很長時間，台灣卻一切都跟著大陸同樣在發生中，跟大陸的進展演變也極為相近(跟其他先進國家較不同)，就是一般社會大眾從全然不懂到一知半解或嗤之以鼻，或是病急亂投醫，產業開始一大堆假專家亂寫一些沒有根據的文章及假貨充次，騙一個算一個，不管名不見經傳的或甚至知名大廠，產品宣傳通通充次著誇大與不實和剽竊，尤其是剽竊最令人痛恨，每次說一次這話，就要得罪不少人，也常引起很多被我質疑者的攻擊，但基於專業與道德良知，非說不可，當初我開始在台灣網路po文與討論區開版的時候，搜尋所有相關新聞與話題或文章不會超過十則排不滿一頁，而且多是國外與大陸的，台灣的相關文章更幾乎沒有，現在是產、官、學、研、民各界滿滿一大串，民間訊息裡面又有多少訊息是從我的「室內污染防治」這個版引用再胡編成自己的看法到處傳播，裡面也實在不乏濫竽充數誤導消費者的許多訊息(又要得罪不少人)。
我這幾年來第一階段希望讓大家認識室內污染的嚴重性，慢慢有氛圍了，所以現在該是第二階段推廣工作開始，那就是希望能導正室內污染防治的正確觀念跟產業健全發展了。
建議儘量不要使用接電產生負離子機器，因可能會產生臭氧傷害人體，根據統計我們台灣十大死亡原因，許多證據都顯示有九項與室內空氣品質或裝修污染有絕對關係。大家可以思考一下現在是要用健康換金錢，還是要用金錢換健康，免得將來再有錢都換不回健康。
日本立法後市面上已買不到不是綠建材產品，並嚴格管制進入室內的化學物質與換氣規定，可是同樣大陸南韓等國家立法強制管制後，各國裝修污染問題依然非常嚴重，但各先進與有法令管制的國家有越來越多的相關訴訟消費者至少因此得以獲得改善與賠償，台灣再不設法，消費者只能在裝修完後含淚住進毒氣室，也只會讓台灣癌症發生率與死亡率越來越嚴重，台灣不會有這種狀況嗎？台灣各界什麼時候會勇敢面對室內外環境的惡化呢！？台灣加油！政府加油！業者加油！消費者要有自覺，如果大家有共識，有要求，全體國民的健康才會有保障。
室內污染所產生的化學污染物在我們室內不只有甲醛而已，因為不同的原因與污染源，會產生許多對我們身體健康嚴重的影響，這幾年來我們檢測發現台灣各種室內污染非常嚴重，我們卻鮮少在台灣看到相關報導或訊息，上文中的內容我也在台灣講了好幾年了，雖然在各處不停推動說明，但畢竟力量有限，政府短時間內是不會管到私人裝修污染這一個區塊(終於快要管到公共場所了)，這也是我擔心我們國民再來很多人會得癌症的原因，希望政府與民間一起加油來保護全體國人健康，避免大家生命與健康一直受到嚴重傷害卻不自知。
裝修完成五年內或有新購傢俱放入屋內後，如有任何身體不適(包含癌症)就醫時，請告知醫生家中曾經裝修及添購傢俱，並檢測家中室內空氣品質，跟請專業人員作室內污染防治建議或作業，以免醫師無法對症下藥及因未消除室內污染源而造成更嚴重後果。
請注意家中防潮！以免黴、病菌產生及增加空氣中污染物濃度！勿因天氣熱開冷氣而緊閉門窗！保持流通空氣，以免發生危險與影響健康！
常來「室內污染防治」討論區看看及發問吧！
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