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違建問題停看聽
來源:崔媽媽基金會
這個學期我租了一間離學校比較近的獨立套房,屬於「頂樓加說v,因為房東與樓下鄰居相處不好,常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊,叫他們來拆掉這間套房。 其實,我聽到這些話是很擔心的,我擔心隨時會被趕出來,我想跟房東說不住了,這樣子可不可以。而且:(1)房東有權利將違建出租收取金錢嗎?另外,我承租違建有沒有違法呢?(2)我可以基於這個理由提前解約嗎? 【評評理】 「違章建築」產生的法律爭議,在法律上是蠻複雜的課題。 首先,我們先來瞭解「違章建築」的特殊性質: 違章建築,係未經主管建築機關審查野i並發給建築、及使用執照,而擅自建造即使用之建物。 一般而言,在自己擁有全部產權之「私有土地」上搭建違章建築者,建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記,在法律上並無「建物所有權」之合法保障;比如說,違章之建物不能辦理產權之取得或過戶之登記,因而,權利人並無建物所有權狀。但在司法實務上,仍認為建造者,擁有該建物之事實上處分、管理之權能(例如:仍可以買賣,也可以使用、收益)。因此,建造者或其受讓者(如:買受違章建築之人),對該違建自然有使用及出租之權利。 房東將違建出租,租賃契約仍為有效: 違建之建造者或受讓者將之出租,在實務上並不認為契約無效。換言之,房東對於有管理處分權之違建將其出租,並未違反法律之強制規定,租賃契約仍為有效。換言之,房東有權利將違建出租,收取租金。 房客在租期屆滿前,欲提前終止租約,房東依約可請求賠償: 房客承租房屋,簽訂1年或2年不等之定期租約,即應受「定期租約」之限制。房客在租期尚未屆滿時,如欲提前終止租約,依市面版租約等常見之租賃契約約定,房客應提前1個月告知房東,且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。 本故事,如果房客所承租之違建,除因遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除;或經訴請法院拆除,判決確定而遭強制執行拆除時,房客因而未能使用時,依法可以向房東要求損害賠償(民法第423條、第226條參照,參考下一段之說明)。否則,在租期當中,房客並不能以「擔心所承租的違建被拆除」為理由,要求提前終止租約。不然,就是房客違約了。 房客承租「屋頂平台之違建」,確實有相當高之風險: 要特別注意的是,本故事中,該「違章建築」係建造在「屋頂平台」上;屋頂平台,為該公寓大廈之「共用部分」,為全體共有人所共有。也就是,非經全體共有人同意,任何一個共有人(如頂層之所有人或住戶)不得任意為排他性之占有使用(例如:搭遜H建、開闢空中花園等)。否則,其他共有人,可以訴請法院拆除之,並請求損害賠償。 因此,單一共有人,未經其他各樓層之共有人同意,擅自在屋頂平台搭遜H建居住,恐已違反建管法令及民刑事法令。 實務上,雖然常見建商出售公寓大廈時,將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂「分管契約」,約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。但是,頂層所有人仍應依法保持平台之原狀而為使用,即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式(休憩、曬衣服棉被等)來做使用;頂層所有人仍不得私自搭遜H建。 在司法實務上,出現相當多的故事,樓下之其他共有人,對於頂層所有人私自搭誘完H建:(1)向主管機關舉發,依建管法令予以強制拆除;(2)或訴請法院拆除,以回復屋頂平台之原狀,通常法院均會判決准釵@有人拆除、回復原狀之請求。 再者,「違章建築」,係未經主管機關野i並發給建築、使用執照之建物。依建築法之規定:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查野i並發給執照,不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則,主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰;必要時,並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除,恢復原狀或強制拆除(建築法第25、77、91條參照)。 因此,雖然房東將違建出租,所訂的租約仍為有效;但是房客承租後,就該違建之使用,確實有遭主管機關拆除或罰鍰;或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀之風險;房客容易面臨無法長期繼續使用之可能。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare