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租屋保證人的責任
來源:崔媽媽基金會
阿嬌和三個好友一起承租了一間房子,由她出面簽了二年約,押金與租金就四個人均擔。 不料,美美說要搬出去與男友一起住,大家商量後,決定請美美去找別人來頂替空出的房間,但又擔心新房客也提前走人,便要求美美為其背書、保證才可以。於是美美就找來小珠頂替,小珠與阿嬌也再簽定一份新的租賃契約,且契約當中明定「若要提前搬走,須支付二個月租金為違約金」,美美也信守承諾的在保證人欄位簽了名。 然而令阿嬌擔心的事情還是發生了,小珠入住一個月後,竟以無法適應為由要提前搬遷,阿嬌氣極了,要小珠付違約金,竟遭小珠拒絕並謾罵,雙方吵得不可開交,於是阿嬌轉向要美美負責,要求她支付違約金及繼續支付租金,美美覺得房子已經不是我在租了,為什麼還要我負責? 【評評理】 美美在替人作保時,若能先了解保證人到底該負什麼責任的話,這件糾紛應不致鬧到三方都不愉快,好朋友好同學彼此反目成仇。首先我們來看看什麼叫保證人: 什麼是保證人? 保證人是什麼?而一般市售版本契約當中所寫的又是連帶保證人,這二者有何區別呢? 1.依民法第739條的定義,所謂保證人,就是當債務人(小珠)無法償還債務時,債權人即可要求保證人做償還。 2.連帶保證人又是什麼呢?所謂的連帶保證人就是拋棄先訴抗辯權的保證人,白話的說,就是就算是債務人(小珠)可以償還債務,債權人仍可連帶要求美美負起償還的責任。 所以,保證人和連帶保證人所代表意義是有不同的,因此幫人作保時對於所簽下的文件不可不慎! 保證人的責任 阿嬌因受小珠謾罵且求償無門,轉向美美要求償違約金及負起日後繳付租金之責任有理嗎? 小珠要求提前終止租約,阿嬌依據契約條款即可向小珠要求支付違約金,實屬合理合法,若小珠已搬走,阿嬌即不可再請求小珠繼續支付租金,因此在小珠無欠繳租金及其他費用之情形下,,阿嬌當然不能要求美美這個保證人繼續支付租金,但就小珠要支付的違約金部分,阿嬌可在小珠無法償還債務時,轉向美美請求。 反過來說,若小珠有欠租或費用未繳,阿嬌當然有權利要小珠支付,並在催討未果時,可轉向身為保證人的美美要求做償還。 連帶保證人的責任 若美美簽定之合約為市售版本常見乙方連帶保證人(丙方):美美,此時阿嬌、小珠、美美之間的權利義務就大不相同了,法律關係如下: 當小珠表示不願支付違約金(或欠租及費用)時,阿嬌這時就可以同時要求小珠及美美支付所欠的金額,不必先確定小珠是否真的無法支付。 因此,若美美簽的是連帶保證人,阿嬌要求她一同負擔債務責任當然合理。,無論保證人或連帶保證人,契約中已約定了提前解約之責任,只要美美願意負擔解約之相關責任,即可解約。而解約後阿嬌則無權要求美美繼續支付租金。 不過,若是小珠和美美不理會二房東阿嬌的要求,因訴訟曠日費時,阿嬌應不致於就此事,提起訴訟,那麼阿嬌可以怎麼做呢? 用押金來做抵付 若小珠真的不願支付違約金,身為二房東的阿嬌可直接用押金扣抵,也就是在租期屆滿時,大房東所返還的押金,可扣除違約金後再將剩餘的返還給小珠。當然若是押金不足扣除,阿嬌仍可向小珠或美美追討。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare