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口頭契約的困擾
來源:崔媽媽基金會
【故事2】 鄭同學在學校附近承租一間套房,在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元,押金為10000元,押金在退租時返還。房東沒有表示要簽約,而鄭同學耳聞沒有簽約就表示是不定期契約,不定期租約對房客是較為有利的,所以對於簽約一事也不堅持。 不料,鄭同學被校方退學,下學期無法再繼續承租,於是告知房東將於本學期末終止租約,請房東返還10000元押金。房東聽了後表示,必須没收押金,因為租期大家都是一年,没住滿當然要扣錢。 鄭同學不服,覺得雙方又沒有簽下租約、沒有約定租期,所有的說法都是房東片面之詞,既然沒約定租期就應該算是不定期租約了,所以房東沒有權利扣下押金不還,於是雙方開始爭執不下。 【評評理】 首先可以看到的是,鄭同學不堅持簽約的原因是「耳聞不定期契約對房客有利….」,對於不定期租約的認識,應該是本件案例的關鍵。因此我們先來了解什麼叫做不定期租約。 什麼是不定期租約? 造成不定期租約的情形,有下列三種: 1.租賃契約訂立之初,即未定有期限者。 2.不動產租約逾一年,且未立字據者(民法第422條) 3.租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時(民法第451條) 由上列所述的狀況,鄭同學即使未簽下租約,若真如房東所說有告知是一年一期的話,那麼不定期租約是不能成立的;但鄭同學堅持房東沒說,而房東用其他房客都知道的狀況反駁鄭同學的說法,這樣,鄭同學仍能堅持自己是不定期租約的效果嗎? 雙方提示證據 在二方說法不一時,證據的提供便成為非常重要的判斷,在無契約書的佐證下,依照民事訴訟法第277條來看,當事人主張自己有利的事實時,須負舉證責任。房東可請其他房客做為證人,確有約定一年租期的規定;而房客要提出於己有利的證據,則明顯有困難,因此,鄭同學要執意比照不定期租約方式來終止租約,可能會有問題。 租約該如提前終止? 以上案例中,因雙方並未約定任何一方可以提前終止租約,所以鄭同學要提前終止租約時,必需要徵求房東的同意,若房東不同意提前終止租約,房東可要求鄭同學繼續承租到租約期滿,而押金在期滿後則必需返還。 定期租約若需提前解約,必需審視契約內容之違約條款及罰則,若契約中未明確定立或未簽定契約,則需遵守以下之民法規定: 1.提早一個月告知。(民法第450條、第453條) 2.徵求對方同意(有訂定提前解約條款者,視條款方式終止) 3.協議完成提前終止租約時,寫下終止時間,以免口頭承諾不履行時,徒生困擾。 由上述解說,可得知,現在鄭同學欲提前解約,需經房東同意,而房東同意的條件即是沒收押金做為違約賠償,現僅能以協商方式請房東酌減賠償金額,若房東堅持以全部押金作為賠償亦不可謂之無理。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare