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房東大人說:「押金沒付,契約無效!」
來源:崔媽媽基金會
常見租賃個案【簽約篇】 【故事1】 我和房東簽約時,因為錢不夠,房東叫我先付租金18000元(一學期),而押金(18000元),可以在住進去「第2個月時」繳納。我們簽訂租約同時,也寫了一份單據,載明押金尚未支付,房客應於次月付清等語。 但是,到了第2個月,我實在付不出全部的押金,跟房東商量可不可以採用「分期付款」的方式繳納押金,房東不准,還說:「押金沒繳,表示簽約的程序沒完成,租約將自動失效,限你在月底遷出,不然我會叫工人把東西搬到大門外堆放。」我真的不是不繳錢好不好,只是我需要打工來支付! 請問: (1)房東說押金沒繳,租約自動失效,要求我在月底遷出,有理嗎? (2)押金可以分期支付嗎? (3)有什麼方法可以幫助我,讓我不要被房東趕出來! 【評評理】 租賃契約成立生效了? 租賃契約,為雙方當事人約定,一方以物租與他方使用、收益,他方支付租金之契約(民法第421條參照)。亦即,依租賃契約之性質,雙方只要就當事人(出租人、承租人)、租賃之標的(房屋、租期、租金等)等,達成意思表示合致(即雙方都同意),契約就成立了。 依故事所述,雙方已就當事人、房屋租期、租金數額及給付方式等租賃標的,約定清楚了,並訂有租賃契約書為憑。因此,除非有事實證明:(1)當事人沒有行為能力,或(2)租賃標的履行有不可能、不合法、不妥當、不確定,或(3)雙方當事人的意思表示有不自由、不一致等情事;否則,一般而言,應認為雙方租賃契約已經成立生效了。 雖然一般租賃契約,租賃雙方都有約定「押金」,但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之,租屋合約,「押金之約定」,可有可無;即使押金未約定或約定了但未給付等,均不影響「租賃契約」之效力。也就是說,房東不能事後再以「押金未付」為理由,來主張租約失效! 「押金契約」的法律性質為何? 「押金契約」,其性質為「要物契約」(亦即,在法律上,應以「物(押金)之交付」為契約之成立要件)。依故事敘述,雙方雖簽立書面約定「押金」之給付期限,但實際上押金尚未交付,在法律上,「押金契約」並未合法成立。因此,房東並無押金請求權。如房東以「押金未交」主張租約失效或要求承租人搬遷,在法律上是沒有理由的。 押金能否「分期給付」? 基於押金契約之「要物契約」性質,如約定分期給付,就尚未給付之金額來說,因契約尚未合法成立,房東應無請求權利,房客亦無給付之義務。因此,可不可以對押金作「分期給付」之約定?應認為與其契約性質不符,解釋上應是否定的。 在租賃期間內,房東未經房客同意,可以擅自進入房客的房間? 在租賃期間內,房東就已出租之房屋,已無使用收益之權利。所以,除非經房客同意或有其他之正當理由;否則,房東不能擅自進入房客的房間,更不用說威脅將房客的物品搬出了。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者,恐將觸犯刑法第306條「侵入住宅罪」及刑法第304條「強制罪」的刑責。 Plurk FaceBook Twitter 收進你的MyShare個人書籤 MyShare