人氣社區
討論區目錄：
| 《 中古看屋術 》 |
| 來源：Sway版主 |
買房之前要知道的事
買房子，其實是一門心理學。
容易下手的是預售屋跟新成屋，因為建商會花上大量的廣告預算，將一片不毛之地的優點，搞成一本精裝書來跟你說明，訓練一批跑單小姐，用最精闢的話術來跟你說明，並且，讓你信以為真的花大錢購買，交屋後，讓你喜孜孜的住在這個神話裡。
不管這個建商有多差，他就是有辦法讓你相信，你買的是一個充滿前景的美麗城堡，所以，你買的容易，住的美滿。
當你的預算只能買中古屋，當你必須馬上買間房子住，當你看了我上一本書「黑心建商的告白」之後，發現，這些神話已經被破解，你就必須要面對現實，開始學習真正的購屋術。
別偷懶了，買新房子很容易，有錢就辦的到，但買中古屋，就是必須學習，否則，你一定買到投資客的房屋，你一定買到有問題的房子，還有，你一定會買到讓你必須再花一大筆錢裝修，並且讓你傻眼的房子，身邊有太多朋友，買了中古屋之後，生活突然的困頓，手頭變得很緊，因為如果要好好住，就要再花錢改這個裝那個。
再度提醒你，別買投資客的房屋，如果你有看完前面十七堂課，自然知道我要告訴你些啥，尤其是，那種裝潢完整、一卡皮箱可以搬進去住的房屋。
買中古屋，末畛椄O要作。
選地點最重要
第一件事，仍然是選地點。跟新成屋、預售屋不同的是，中古屋一切看的到，如果你沒看到，就是你自己的技術問題，房仲根本不會跟你說那麼多，因為，你要成交他才有佣金可以賺，所以，房仲用盡一切手段讓你成交，方式不同於建商的跑單，但訴求一樣。
這年頭，多數的房仲業務員來自外地，尤其是信義房屋跟永慶房屋，這兩間市場主流仲介，最喜歡用的就是外地人、剛退伍的年輕人，說穿了，他們是「服務生」，你去海鮮曙U吃飯，如果你只跟曙U的服務生說：「我要吃飽，麻煩你幫我點菜，要魚要蝦，其他你幫我配。」那麼，你一定只會吃到不新鮮的魚、沒彈性的蝦，還有，昨天剩下來的不新鮮青菜。
愛吃海鮮的人，都知道，點菜要站在魚櫃前，看今天有啥新鮮的魚貨，看著他挖起一大瓢的活跳跳蝦子，以及，在你面前把那條魚抓出來，告訴你，可以作生魚片跟三吃。可是，如果那個蝦子，已經死氣沉沉，你一定不會點來吃，那螃蟹，如果幾乎斷氣，你也會知道，吃了會拉肚子。
買中古屋也一樣，想要買到真正合乎自己的房子，又想要省時省力，你是該從環境選擇下手，再上網看那一間間的物件，而不是走到房仲店，跟只能當你小孩的年輕人說：「我要買一千萬元的三房物件，麻煩你幫我挑。」如果你真這樣講，大概合乎這個房價的所有爛屋，都會堆給你看，等到你買下來之後才發現，原來住這裡不太妙，比如上班很遠、學校太差、鄰居很惡劣。
預售屋是矇著眼睛買的，新成屋是滿心歡喜自己假裝懂的買，中古屋則是亂買一通，可是，台灣一年成交十幾萬戶，有七成都是中古屋的成交。
當你進入房仲店、上了房仲的網站，滿滿的房子，很難挑選吧。
前面寫了一些「雜事」，就是讓你知道，該屏除一些雜念，只從地點開始選起，哪怕房仲經紀人告訴你：「那裏有一間不錯的物件，剛丟出來哦，屋主便宜自售。」
請化被動為主動，這樣被房仲丟出來的房子，投資客的房子機會很大，就像那不新鮮的蝦子，海鮮店一定想早點賣掉，免得隔天壞了就要丟掉。
第一步 三招選擇地點
近娘家婆家
你要住哪？這個道理好像很難，每個地方都可以耶，真難選擇，其實很簡單。
剛結婚的夫妻，多半要選擇離婆家或娘家近的地方，因為要彼此照應方便。所以，買房前，先問彼此，是不是還要住在附近？如果是，那麼，就別太分心，本來娘家或婆家住台北中和的，就別因為林口好像比較便宜又有捷運而分心。
當然，你也可以住在新店，然後每天花一個小時的車程接送小孩、照顧父母，來回兩個小時之後，過了一年你一定會後悔的搬回來。
所以，買房子，你不用三心二意，直接選在娘家或婆家旁就好。
如果你來自外地，請繼續往下看。
工作距離與交通
如果，你沒有娘家這類問題，該留意的就是工作地點。多數人的工作，一作就是十年二十年，同行的也多在同個地點，比如台北市有銀行街的南京東路商圈、新竹有竹科、台中有中科、高雄工作多在市中心。
如果你有預算住市中心，就不該每天花一個小時的通勤時間，來回兩個小時的辛苦，其實非常累人，也非常不值得，畢竟，市中心一定比市郊保值。
如果你預算不足，無法住市中心，請選擇你的交通工具。市郊的捷運站周邊，是預算較為不足的一個選擇，但你的工作地點，附近必須要有捷運，這樣住市郊的捷運周邊，才有價值，否則，就是浪費。比如，你的工作地點在內湖科學園區，那附近根本沒有捷運，你是該以開車動線或是騎車動線為挑選方向。
我有朋友在台北市信義路四段上班，在捷運還沒開通時，他就住木柵，因為他在政大唸書，對這一帶非常熟悉，上班搭公車就可以方便到達，這樣，他要買屋的時候，我還是會建議他買木柵就好。
這樣，了解嗎？房子是拿來住的，不是讓你困擾的。
買中古屋，就是交屋後你馬上可以住，所以，別想太多，比如，你可能考慮五年後淡水支線「可能」會通車，所以你提前買在淡水新市鎮，但在捷運通車前，你必須忍耐沒通車前的交通問題。等到捷運真的通車，你的房子更中古了，房價可能也沒賺到，卻花了多年忍耐。這個忍耐，對房價沒有意義，所以，你不該買淡水新市鎮。
火車，也是一個便利的交通工具，別以為只有捷運是方便的。
如果你的工作，在火車站附近，或是，從火車站有便利的公車可以快速到達，就可以選擇火車站沿線的房屋，這時，連桃園市中心都可以考慮了，而基隆或是汐止的幾個車站，都是你可以選擇的地點。台中跟高雄，多數人都是開車或騎車，所以，你只要選擇車程可以忍受的範圍，比如二十分鐘的騎車時間，以你工作地點為圓心，畫個圓圈，圈內就是你可以選擇的地點。
但是，如果必須這樣：公車接火車、到台北、換捷運、再換公車，到達你的工作地點，這樣已經是不切實際的交通方式，比如林口某地區，你當然可以公車接機場捷運線，到台北某站，換公車，這時，你要計算的，一個是通車時間，一個是通車費用，再跟你選擇的房價作比較。
新環境別亂選
別貿然選擇一個新的環境，如果這個環境跟你不熟，或是，這個新環境的「利多」，你不熟悉。
最特別的，莫過於「桃園藝文中心」，幾年前，這裡是一片空地，後來誘F一個美麗的「藝文中心」，接著，有一堆建商不斷的在附近遠s房子。但是，這一帶，不過就是多一個「表演廳」、「演講廳」，你每天聽演講？看表演？可是，這裡離高速公路還有一大段距離，這裡房子雖然整齊，卻也跟桃園其他地方差不多，但冠上「藝文中心」，建商就可以把房價灌到超高價格。
炒作方式，詳見「黑心建商的告白」，但我要告訴你的是，環境，你選擇這一帶的房屋，考慮條件請把這個「演講廳」撤除，因為他對房價有幫助，但也沒有多大幫助，不過只是好聽，以及環境比較整齊罷了。
南港也是，這個正在高度炒作的地方，多數建商或是房仲，一定會告訴你，有「經貿園區」、「第二世貿展覽館」的利多，不過，選擇房屋，請把這兩個拿掉。有大型展覽，反而會讓交通癱瘓，請將南港列為「有捷運的重劃區」即可。除非，你每天都要看展覽，但南港展覽館不見得每天都有，但是，吃飯已經是一個大問題了，附近，目前還很荒涼。
第二步 上網路、找房仲
各大房仲早就花大錢搞網站，作手機版，所以，這年頭你要找房屋，就變得非常容易。
還要教？要的。
在房仲網站，你可以隨意瀏覽，也可以有系統的瀏覽。
請利用預算的方式，比較有效率。當你算出你可以買一千萬元的房屋時，請以一點五倍的價格來當你搜尋的區間，所以如果你只能買六百萬元的房子，就用九百萬元當作搜尋區間。為何呢？房仲網站上，排列的方式以房屋開價來登記，有些還會把車位扣除，只列房價，所以，利用擴大一些的方式來搜尋，就可以找到比較符合你需求的房屋。
輸入你要的地點跟房價後，啪的資料就出來了，你就可以一一點入，看看他的照片合不合你的意，看看格局圖是不是你需要的，然後，至少搜集三間後，就可以去房仲店拜訪了。
如果看了永慶房屋，都沒有合你的意，就換信義房屋，直到找到為止。
為何要先上網，再去找房仲？直接找房仲比較快阿？
如果你一點末珜ㄗS作，就去找房仲，那不就代表，你跟房仲說：「來框我吧，我是個有錢的大盤子。」
這是個心理學的遊戲。當房仲經紀人知道，你已經上網找過一些物件，而且你還會說：「你家有兩間房屋我想看看，另外，在別的社區，××房屋也有一間，不知道你們有沒有？」經紀人就會想，這是個有作末猁熙疇諢A會上網，亂騙一通搞不好還會被他寫在討論區裡罵。
所以，找房仲時，直接告訴他，你已經抄好的房屋編號，也告訴他，別家房仲的房屋編號。
前面已經說過，有些A級物件，都是跟房仲簽一般約，也就是，哪間房仲都可以賣，所以，別家房仲的房屋，自然大家都是公開的賣。
這一招的好處，就是雙方都省時，你不用聽房仲在「屁」，不需要聽他講他有多厲害之類的，免的你不小心被甜言蜜語拐了。另外，有時仲介自己手上有些私人物件，沒有開放在網路上的，如果價格合你的能力區間，也會直接拿出來給你。
最重要的，你一定要告訴他，當然，你也要這樣作：「我剛去××房仲看了一間房屋，沒看到喜歡的，那幾間的開價都超過市場行情。」
別客氣，一定要貨比三家，而且都讓仲介知道，一來有競爭壓力，可能會幫你談到好價格，二來，你多了另外兩家的資訊，想看的房子就比較不會漏掉。
喔，還有，當你進入房仲店頭的時候，如果你不滿意接待你的這個經紀人，是可以隨時換掉的哦！比如你在信義房屋A店，遇到你不喜歡的經紀人，不管是不老實，還是你只嫌他皮鞋沒擦、襯衫沒燙都可以，你只要去同樣是信義房屋B店，抓一間房子來看就好了。
我弟弟比較妙，去了某房仲看完屋，隔天他再去這間店，也不說曾經找哪個經紀人看過，瞥一瞥店裡那個業務不在，就說：「我第一次來，麻煩你我要看房子。」半年內一共看了包括永慶房屋、信義房屋、東森房屋等十家不同房仲店，起碼三十個經紀人帶看過房屋，第一次差點簽約時，帶我去談判，還被我罵退一個說謊的主任級業務，第二次簽約終於買房成央A卻是他半年前的第一個經紀人，後來偶然打電話邀請看屋的決定。
我呢，也不遑多讓，選房仲經紀人，第一眼看的不是年紀，而是「襯衫」。
本來嘛，經紀人應該要挑誠實的，才可以對你的交易有保障、有幫助，但是，「誠實」這個條件實在是太虛無飄渺，我也無法像算命的一眼就知道這個人是否誠實，所以，第一眼就是看襯衫，有沒有燙過。
業務是一個服務業，基本打N是衣服的整齊度，如果連這個基本戊ㄗS有，那麼關於房屋的產權、交易安全、房價談判技巧等等各個環節，一定會有些陳}綻，就無法幫你買到一間價格實在的好房子。另外，我所遇見，無論是採訪或是買房子的拜訪，各大房仲的前十名超級厲害房仲經紀人，都會穿燙過的襯衫，尤其是那種每年都第一名的超級業務。如果他不是個對客戶永續經營的業務，他無法每年都拿業績第一名的。
有嚴重體臭味的經紀人，又不噴一點香水，或是不帶個手帕擦汗的，我一定不要。沒有這點自覺的，容易自大，或是犯一些自以為是的錯誤，連自己的問題都不願意正視或解決，就別論你的問題或是需求了。
為何要這樣對經紀人吹毛求疵？找對人，你的購屋過程才比較不會有問題，如果在交易過程中，隨時遇到一些問題，比如，「說謊」，我一定馬上換人。
所以，也會在口袋裡放幾個設定好的問題，三不五時考一考這些經紀人，看他們是要「說謊」還是要「圓謊」，我寧可聽到是「不知道」。
比如：「這是陽台外推耶，好像買了有賺到室內空間，可是，會不會被拆阿？」
陽台外推就是違建，即報，拆除大隊會排隊拆。如果有經紀人一口咬定不會，那麼，就開除吧。
要不，你也可以這樣問：「門口可以放鞋櫃嗎？我看別人好像都沒放，可是，這一戶是轉角，放了也不會影響到其他戶。」
答案就是，以社區規約為準。
總之，你要考一考房仲，對你買房子一定有好處。
你要買房子，所以你是老大，別客氣，歡迎光臨，盡量挑。
Plurk
FaceBook
Twitter
MyShare
Plurk
FaceBook
Twitter
MyShare