本來，投資客跟房仲是共犯結構，房仲提供買賣通路以及新聞包裝，投資客出錢、出貨色，這樣搞搞大概也有幾十年的光景，但你也知道，有些房仲搞到上市公司，那個只要出張嘴的房仲錢，實在是太好賺了，所以，這幾年投資客開始自己開房仲，肥水不落外人田，買賣起房屋更快更有效率，有好貨色自己也可以先吃，以及，賺取恐怖的金流。 當一個投資客收購房屋到一個量，手上周轉固定上百戶的量，你知道，很難管，永哥有一些助理幫他管帳、看行情，雄哥乾脆加盟大品牌房仲，成立一間房仲店，找幾個想賺錢的業務幫他看房子、賣房子。更厲害的，發哥本來也是加盟別人家的房仲，後來乾脆成立自己的房屋直營店品牌。而其他比較不願意出名氣的投資客、沒這麼大野心，就只有低調的加盟各大品牌房仲店，當個低調快樂的店東，賺賺房地產的榮景。 我曾經問過一個投資客，如果要作品牌，為何不跟別人一樣，自己成立一間「投客房仲」呢？她笑著說：「花一點加盟金，就得到一間大品牌仲介的庇蔭，人家又出電腦連線、又幫你花錢打廣告，這年頭大家都愛有品牌的，雖然有時候覺得制服醜了點，可是你有更多資源，比如聯賣系統，當你要出清存貨的時候，就很好用了，用自己的名氣跟錢，太浪費，省起來可以多買一間房屋。」 會作末猁漁禷O者，如果要賣房屋，會找那個地區店數最多的房仲，螞蟻雄兵可以快速賣掉。不會作末猁滿A要不找個順眼的房仲經紀人，要不找離家裡比較近的，還有看感覺的，就這樣想把房屋賣掉。想買屋呢？通常會多家比較，看很多的房子，也上網找資料。所以，通常投資客要找的對象，就是那些想賣房屋的人。 寫到這裡，要補充一下，因為好物件不多，通常三大都會區裡，容易賣掉的房屋屋主都會簽下一般合約，也就是哪一間房仲都可以賣，不是簽專任合約，也就是只有某一間房仲可以賣，尤其是台北市，幾乎都是簽這類的銷售合約，你跟永慶買或是跟信義買，有時開價不一樣，但最後成交的決定都在同一個屋主。 所以，買方不重要，因為房子可以透過這樣的聯賣方式，一間房屋在各大房仲都會出現，因此，賣方才是大咖投資客要鎖定的人。 投資客搞房仲，要做啥呢？當有人想賣房子的時候，就是他進貨的好機會，我聽過這樣的對話：「你的房屋曾經漏水、以前死過人耶，我認識你之前的屋主，這種房屋的價格不會太好，但是我手上剛好有一組客戶想投資，不信你去找其他房仲估價看看，有沒有我客戶想出那麼高的價呢？如果要的話，我馬上打電話給客戶，叫他帶支票簿來簽約。」 亂講一通，如果說這間房屋有轉手過，八成可以這樣搞，騙的客人一愣一愣的，況且房仲一調謄本就知道，這間房屋到底轉手過幾次。 另外，所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方，每個人選一棟社區來經營，每天找管理員、住戶用力的哈拉，就是要找到這樣的資訊，才會知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用左熒~務員，甚至知道這棟社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。 連我，就曾經被某房仲找上，跟我媽媽騙說：「你兒子在網路上要賣房屋耶，想賣一千兩百萬元，如果可以的話，我們手上有很多客戶想要那個社區，馬上會加價一百萬元跟你們買，不信，你用我的手機，打個電話給你兒子。」問題是，我在買屋前，戶籍設在我爸媽房屋的名下，買屋後，戶籍已經轉到新的房屋上面，加上我家是有管制的社區，房仲無法直接接觸到我，只好腦筋轉向曾經登記的老家上面，對我爸媽進行偷拐搶騙。更何況，我的房屋市價根本不到一千萬元，當然也沒有在網路上賣房屋，這樣暴利的講法，就是要讓人心動，而且，也可以拿到我的行動電話號碼了。 房價高的時候，有好房屋的人就是老大，如果你手上的房屋地點跟景觀又好、一年內這棟社區沒人要轉賣，你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸，聽多了，你都覺得自己的房屋很值錢，可以賣掉並且獲利驚人。 大咖投資客利用房仲的連鎖品牌，不但收集到不少低價的投資屋，也直接跟第一線的客戶接觸，每天，拼死命想賺錢的業務員，會回報哪個客戶購屋意願如何等等，所以，當他想「倒貨」的時候，就可以操作啦。先高價的賣一間格局爛的房屋（通常是假成交，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅），再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。 你不用懷疑房仲店為何到處都是，密集的程度快要追上7-11統一超商，有些路段各大房仲全部都有，因為，大家都想利用大品牌的效力，搶貨、倒貨。 另外呢，房屋買賣的過戶時間，短則一星期，通常一個月左右，這時，就可以利用這一個月的時間差，來玩玩金流的槓桿遊戲。 買房屋的時候，仲介會利誘你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金，買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金，就是不肖仲介的周轉金！他可能要付別間房屋的貸款、信用卡最低應繳金額，這是周轉小的。 買賣簽約之後，通常在過戶前要付個至少兩成的自備款，一千萬元的房屋就是兩百萬元，這個錢有的會在信託專戶裡，有的會直接轉到賣方的戶頭，但是，沒講沒人知道，黑心房仲都是在他們公司的戶頭裡！一戶房屋存個兩百萬元，十戶就是兩千萬元，已經可以做很多房屋的周轉金，這樣的新聞，自備款被房仲盜用，新聞也是層出不窮，這就是金流的順便好處。 問過大型加盟房仲總公司的人，遇到有問題的店東、經紀人，他們怎樣處理？得到的答案是：「我們只能請那間加盟店的店長，想辦法讓客戶滿意，並且依法解決，該賠就賠囉。」大型房仲如此，聽起來好像很負責，但是我也聽過加盟店長這樣回答：「這是業務員的個人行為，站在店長的立場，還是會想辦法協調的。」言下之意，保住大型房仲名稱的名聲，然後想辦法少賠一點錢。那，小房仲呢？單店型的呢？如果你跟「香蕉房屋」買房屋出現問題，你找壹週刊蘋果日報投訴，搞不好會被記者說：「那是啥？來亂的房仲？寫了也沒人知道耶，登不出來啦。」 如果你要買賣房屋，記的找大間的就是了，這樣萬一出事，報導也會大一點。 Plurk FaceBook Twitter MyShare