氣候變化大　那些住宅才會漲？ -

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《 氣候變化大　那些住宅才會漲？ 》

全球暖化現象逐漸嚴重，氣候的異常現象在世界各地愈來愈明顯，「好宅」的定義勢必隨之改變，那些住宅才能成為未來的市場主流，讓投資者能高枕無憂？購屋時如考量氣候因素在內，以下四點是購屋消費者必須掌握的判斷重點。氣候變化1　水患將使小山坡住宅身價大增以往台灣由於四季如春，並沒有受到太多氣候環境的干擾，導致釵h人忘記了水患的危險，人們選擇居住在平原地區，有人甚至選擇了河邊、溪邊，甚至海邊的房屋，但當氣候變化強烈後，瞬間不規則的大量降雨，會隨時傾盆而下，必然會導致瞬間排水的困難，造成嚴重的居住風險，對平地房屋的價值勢必造成不利的影響。台灣的河流多屬於荒溪型（waste stream type），河流短，且多快速直接流入大海，因此，都市內的排水系統亦多以快速直接排入河流為主要設計理念，當瞬間大量降雨時，就易產生二種風險：一種是排水系統的排出量不足，以往影響台灣都市排水量的最主要風險是潮汐，每當暴雨遇到潮汐，都市就會淹水；另一種則是由於全球暖化所導致的海平面上昇，以往雨水直接排水入河流的思維勢必遭到挑戰，只要入海的速度稍慢，就會導致平地淹水。為了解決這種風險，釵h先進國家也不斷地思考對策，例如日本就曾在都市的地下興建大型的儲雨槽，希望能夠發揮調節瞬間暴雨的弁遄A但因尚屬實驗性質，花費成本極大，成效卻還不明顯。也因為這種原因，目前每次豪雨過後，台灣就可以看到釵h地方的排水溝失效，導致平地淹水，此種現象非因施工不良，而是設計的標準已經跟不上氣候變化的速度。因此，以往安全的居住地點勢必受到衝擊，對社區的外部環境而言，出入道路如果淹水，將使得進出活動的風險增加；對社區的內部環境而言，雨水倒灌勢必會造成極大的損失，尤其是目前大多平地社區都已採用地下停車場的設計，不論有多麼好的防水措施，當瞬間暴雨降下，導致平地淹水時，雨水進入社區地下室將是極難防禦的情況。只要地下室淹水，就必然會造成極大的財產損失與居住風險，而隨著氣候變化的異常，這種風險正不斷地增加。那種住宅才能因應這種環境的變化呢？將住宅遷往都市精華區邊的小山坡將是一種趨勢，也是人類的長期居住經驗，舉例而言，英國就曾做過統計，其住宅價格所在的地區，其名稱中有「小山坡」（hill）的房價最高，有「街」（street）的最低，美國的住宅區也有類似的情況，有「小高地」（high）與「小山坡」（hill）地區的房屋價格通常也較高。二○一○年七月底，香港政府拍賣聶歌信山頂住宅土地，成交價高達每呎三‧二萬元港幣，創有史以來第二高價，即是反映這種現象的一個例子。但要特別注意，都市精華區邊的「小山坡」和郊區的「山坡地」是不一樣的區位（location），對於位處於郊區山坡地的住宅而言，由於山坡地範圍大，地質情況複雜，排水設施多未完備，再加以樹木被砍伐嚴重，因此，每當暴雨後，不但會有土石流的風險，甚至還會產生走山的情況，這種地區反而更不安全，住宅的增值性更差，投資人一定要會分辨二者的不同。氣候變化2　酷熱將使有通風良好停車場的住宅身價大增由於氣候異常，導致高溫與低溫的記錄不斷地在世界各地被打破，台北市已經創下攝氏38.5度的歷史高溫，在很快的將來，這個記錄一定還會被打破。以往，有釵h商品的設計都因缺乏對環境變化的考慮，而不斷地造成問題，例如即使歐洲所製造的頂級雙Ｂ汽車，由於其設計的主要考慮是在寒帶地區使用，再加上歐洲高速公路多無速限，因此，冷卻系統效率通常不高！外銷台灣後，由於氣候炎熱，再加上塞車嚴重，所以即使是世界最頂級品牌的汽車，也常拋錨於路邊，自燃於雪隧，就是未能考慮環境條件的最好例子，因為任何商品設計都有其對環境條件的假設條件（assumed condition），當假設與環境不符合了，其商品的風險就會大增。也由於世界各地不斷地出現的高溫現象，導致以往從未發生的汽車風險已經大增，在大陸已有停在路邊的汽車自燃的情況，在台灣也有停在地下室的汽車自燃，雖然造成自燃的原因很多，但高溫及散熱不良必然是主要原因，而未來世界的高溫現象已成為常態，而且還可能愈來愈高，因此停車風險的愈來愈大，已成必然。舉例而言，路邊停車隨著氣候酷熱已經逐漸成為不定時的炸彈，因此，社區外如果有路邊停車，自然代表了風險，有誰會願意房屋邊有一排不定時炸彈呢？前些時間台北市有一個極富盛名的豪宅社區，透過特權將社區大門口的一排公有停車格偷偷劃掉，但引起民意代表的強烈關注，而不得不又將其劃回，就是在反映類似情況的一個有趣例子。酷熱問題會讓那些住宅的價值提昇呢？首先，一巷住宅的價值勢必增加！只有落後國家的有錢人會將高級住宅直接面臨主要道路，因為主要道路所帶來的空氣污染、噪音、震動、施工以及進出的穩私(privacy)風險，都會對住宅造成極大的干擾，因此，人們逐漸形成一種經驗，就是選擇「一巷住宅」─與主要道路要接近，但不可緊臨！未來，隨著路邊停車風險的增加，一巷住宅的增值性勢必愈來愈大！其次，南北向住宅的價值勢必增加！由於南北向的住宅，日曬直接入屋的機會較小，室內溫度的調整能力較佳，其價值自然愈來愈大。雖然有些生意人偏愛「坐東向西，賺錢沒人知」的西曬屋，但對住宅投資而言，還是以南北向的住宅增值性較佳。第三，擁有通風良好地下室停車場住宅的價值勢必增加！目前台灣都市住宅社區中，至少超過九成的地下停車場，是充滿風險的。為什麼呢？因為我們的消防主管單位，對於防災的觀念，還停留在傳統的，將空間區隔、封閉的防堵式滅火思維，所以要求將地下室區隔為釵h小空間，希望萬一發生火災時，可以分別隔絕、阻斷、悶燒、以利救火！另一方面，我們的建管主管單位，為了防止地下室有可能被人們違章做居住使用，於是更嚴格的規定，地下室不可以開窗，這種規定又再一次阻絕了地下室通風採光的機會，與增加了地下室的停車風險。　不但如此，因為通風困難，建商還被要求要花費更大的代價，大量地配置進風與排風設備，造成資源與能源的極大浪費！不幸的是，由於空間密閉，使得消防主管機關更再要求加裝更高級的滅火設備與撒水裝置，這種落伍的防災觀念，只是肥了各種設備販賣者、增加了居民的風險與公務員的檢查工作，但真正可怕的是，它和世界性的氣侯變化趨勢正逆道而行。這種為了幾十年可能不會發生一次的火災機會，卻要使所有住戶每天必需將汽車停在一個密不通風，四週用牆與防火門隔絕的地下室內，其風險自然會愈來愈大。因此，投資人如果要規避酷熱的風險，一定要選擇具有通風採光良好地下停車場的住宅，因為那樣的住宅，在未來每一次發生地下室停車自燃時，就會有多一次的增值機會。氣候變化3　人禍將使節能省碳的住宅身價大增英國最大的石油公司（BP）因為採油井在美國外海漏油，而造成了極大的損失，一季就損失將近二百億美元，美國政府還準備增加要求賠償的金額，該公司可能甚至因而倒閉…台灣雲林的六輕工廠，一年爆炸四次，引起了四週居民的圍廠抗議，導致獲利大減、擴廠困難與股價大跌…大陸南京廢置的塑化廠，在拆除時突然爆炸燃燒近八小時，使得四週成為廢墟，死傷百餘人…… 由於氣候的異常，使得過去人們所興建的工程、所制定的管理方法，和所建立工作習慣與規則，都將面臨挑戰，如果因應與改變的速度不夠快，就會產生人禍，不論人禍的原因為何，最後都會導致一種結果，就是能源價格勢必會愈來愈高！進入本世紀之前（二○○○年以前），台灣人還沒有住「豪宅」的經驗（以往最有錢的人只有住別墅的經驗），在當時，人們總以為豪宅是用來炫耀的，因此要求外觀設計要像城堡、外觀建材要用石材、窗戶要用大面窗、室內要像頂級旅館似的不分日夜開空調、門廳要像博物館似的挑高，再放入大量的高級傢俱，讓人「感動」…… 在二○○二年「信義之星」完工後，台灣人才開始有居住豪宅的經驗，在過去七、八年，當人們真正住進豪宅，開始有了豪宅的居住經驗後，他們才開始發現了問題，例如一個月每坪超過二百五十元的管理費，造成了大多數人的壓力；大面窗的設計，使得室內溫度永遠太高，導致每月超過三、四萬元的空調電費，變成了可怕的負擔；尤其是過去釵h缺乏經驗的建築師，總以為不開窗戶就可以提昇健康水準，但已不斷地有研究指出，台北市戶外空氣品質比室內要優，所以不開窗讓空氣流通顯然已與健康的期望背道而馳。就住宅設計而言，以往的東方建築不斷地提高室內高度，其目的就是希望可以加強空氣的自然對流性，以有效地降低室內溫度，但台灣住宅的高度，一方面受到建管單位為了防止夾層違章而限制不得高於三米六，使得空氣對流的機會大幅減少；另一方面豪宅雖然大多儘可能提高了室內高度，但在設計上卻又為了美觀而將窗戶緊閉（只開小窗透氣），犧牲了空氣對流的機會，這些對住宅設計觀念的紊亂，以及過份強調美觀，而忽略了通風的設計，使得豪宅的通風採光水準通常並不高。再加上不斷增加噸數的空調主機，幾乎塞滿了大半個工作陽台，常使得超過百坪的住宅卻沒有一個可以舒適地洗曬衣服的空間，而不得不讓衣服每日每週必須透過大量的化學藥劑清洗，而影響了全家人的健康。除此以外，就空間設計而言，以往過份強調「室內」與「室外」二分法的設計理念，已逐漸無法跟得上環境變化的腳步，在室內與室外之間，創造一種「半戶外」的空間，不但可以增加通風採光的水準，更可以達到節能省源的目標，同時亦可以滿足對健康的要求，這種類似峇里島式的半戶外設計，勢必會成為住宅及住宅社區的重要空間，我們甚至可以大膽地說，未來半戶外空間愈多的社區，其住宅的增值性必然會愈大。未來，隨著能源價格的不斷增加，建築對於節能省碳與自然地通風採光的要求必然愈來愈強烈，用電風扇取代冷氣空調的例子也必然會愈來愈多，這種趨勢必然會隨著氣候異常的速度而愈來愈快。因此，在這種環境下，愈能夠自然、經濟地達成通風採光，並能有效隔離日曬的住宅，其增值性必然愈來愈高。氣候變化4　天災將使通勤成本低的住宅身價大增隨著都市精華區房價的不斷上昇，人們總會有一個錯誤的觀念，認為可以住遠一些，透過交通成本的增加，就可以選到低價的房屋，所以才會有交通建設開到那裡，住宅就可以發展到那裡的思維！這是一種標準美國式的思維，但美國人的這種思維，早已經面臨必需修正的情況，美國紐約向四週的聯絡道路，如到長島（Long Island）或是紐澤西（New Jersey），早已被譏為是世界上最大的停車場，即使以汽車交通為主的洛杉磯（Los Angeles），居民們平均上下班的通勤時間單程多已超過一個半小時…… 當人們將每日必須花費的通勤時間當成抵銷高房價的一種策略時，交通的安全與順利就成為一個重要的前提。但隨著氣候的異常，交通通勤的天災風險卻正不斷地提高！例如高速公路可能因為走山而阻斷，甚至壓得車毀人亡，並導致二個月內無法開放通行……台鐵自強號也可能因山洞內的電力輸送困難，而拋錨一個小時……河流水量也常驟增，導致沖斷橋樑，常使得交通中斷與車輛隨波而去……火山爆發、暴雨和濃霧也不斷地增加了飛機與快速交通工具的失事風險… 釵h看似便利的捷運與大眾運輸工具，也必然會因天災而增加了營運成本，因此，也必然會逐漸出現虧損，未來提高票價，已成為必然的趨勢，不但如此，高速道路、橋樑、隧道的收費也必然會愈來愈高…… 更可怕的是上述的天災風險正不斷地增加，豪雨、地震、雷擊、強風、濃霧的次數與頻率都不斷地在增加，這些都會增加人們在通勤中的風險！不幸的是，如果花在通勤的時間愈長，這種風險就愈大！如果幸運地沒有遇到，大多人並不知道要付的代價有多大，但只要碰到一次，就可能會終身難忘。也因為通勤成本的必然增加，所以必然會拉大中心都市與郊區的房價增值機會！如果要解決這個問題，世界上先進國家的主要方法就是企圖拉近都市與郊區的生活水準，並增加各級都市的獨立性（自給自足）！例如，任何都市內（不論大小）必須有自給自足的就業、醫院、娛樂與生活必需品的供應設施，否則都市（或鄉鎮）就無法具有獨立性，就會成為中心都市的附屬，而無法降低通勤風險。舉例而言，日本的最高位階計劃︱國土計畫在上一世紀就曾提出都市「定住自立圈」的構想，希望讓小都市可以成為自給自足的單元，以降低通勤的風險，這種構想雖然直到今天都還在努力，但正處於失敗中！台灣在十多年前也曾想抄襲而提出過「地方生活圈」的構想，也想使中小都市（或鄉鎮）的獨立性增加，結果也失敗了。在政府以強大資源的主導、規劃與推動下，都無法成央A可見要成它a建立一個自給自足的都市有多麼困難，所以才有「都市可生不可造」的經驗累積！在自給自足型都市不易創造的前提下，希望透過交通系統的改善，企圖使中心都市房價下跌的思維，必然不易成央I不但如此，反而還常會導致完全相反的結果─交通愈改善，郊區都市的獨立性愈弱！以日本的經驗，每一次這種思維的提出，總會騙一些企業與人民遷居郊區，但當真正遷居之後，往往才會發現「通勤成本」是一種每日每夜都必需支付的高昂代價，計算之後，其價格往往比一次支付的高房價的代價更高！所以，才會導致人們終究還是會搬回中心都市，這也是為什麼日本政府雖然做得最努力，通勤系統做得最完善，「定住自立圈」的推動最持續，但東京房價不但沒有降低，反而永遠穩坐全世界前三名！就是再一次驗證了這種思維是不切實際的。所以隨著氣候異常所導致的天災，只會使通勤成本與風險愈來愈大，這種現象會使郊區住宅的價值性降低，而會使得中心都市住宅的價格持續上漲！因此，每當一次嚴重的天災發生，中心都市的住宅價格就會上漲一次，對投資人而言，應該如何選擇投資區位？答案自然不言而喻。結語：人定勝天，不如順天而居所謂「人定勝天」只是一句鼓勵人的話，殘酷的事實卻是，就長期而言，人是無法與環境對抗的！因此，瞭解氣候變化的趨勢，以及氣候變化對住宅商品與區位的影響，是投資人必須了解的重要知識，希望大家一定要重視氣候變化對住宅價值的影響，才能真正達到「因屋而富，因屋而貴」的目標，祝大家投資順利。更多房地產即時分析及建案詳細資料，請上「住展房屋網」www.myhousing.com.tw

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